抵押权人可就债务人擅自出售的抵押物行使抵押权

抵押权人可就债务人擅自出售的抵押物行使抵押权

——第三人善意有偿取得已办理登记的抵押物所有权，抵押权人仍可依抵押权追及力行使对转让抵押物的优先受偿权。

标签：抵押｜抵押转让｜不良资产｜抵押权追及力｜抵押权善意取得

案情简介：1996年，实业公司以在建房地产向银行抵押借款。1997年，实业公司在隐瞒抵押的情况下，与百货公司、信托公司、信用社先后就抵押范围内新建成期房签订房屋买卖合同，并收取对价、办理入住，买受人取得产权凭证。2005年，银行诉请实业公司偿还贷款，并要求百货公司、信托公司、信用社在取得抵押物范围内承担连带清偿责任。

法院认为：①百货公司、信托公司、信用社虽已取得房屋所有权，但亦无法改变房屋上早已合法设定的抵押权存在的客观事实，依最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”抵押权作为担保物权，是抵押权人因抵押行为而对抵押物所享有的支配权，此种支配权可对抗抵押物的所有人和第三人。②本案抵押担保有效，债权人可行使优先受偿权，买受人不可以其取得房屋的所有权来对抗抵押权，买受人因抵押权人行使抵押权而遭受的损失可以向过错方主张，买受人亦可代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，买受人清偿债务后可向抵押人实业公司追偿。连带责任须有合同约定或明确的法律规定，债权人基于抵押合同对抵押物享有支配权，不能依据抵押物而主张对方承担连带担保责任。

实务要点：第三人善意有偿取得已办理登记的抵押物所有权，抵押权人仍可依抵押权追及力行使对转让抵押物的优先受偿权。但该种追及力行使并不意味着买受人需对债务人债务承担连带清偿责任。

案例索引：最高人民法院（2011）民二终字第28号“某银行与某百货公司等借款担保合同纠纷案”，见《抵押权行使的范围及其诉讼时效——中国东方资产管理公司武汉办事处与平安信托投资有限责任公司、中国平安人寿保险股份有限公司、武汉农村商业银行股份有限公司、北京王府井百货商业物业管理有限公司和陆氏实业（武汉）有限公司借款担保合同纠纷案》（审判长付金联，代理审判员王涛、李相波），载《最高人民法院商事审判指导案例·合同与借贷担保卷（6）》（2012:483）。

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