预告抵押登记是否具有抵押登记的效力

 法院观点：预告抵押登记是否具有抵押登记的效力？

来源｜烟台市莱山区法院

1. 基本案情

2016年7月4日，原告某银行（贷款人、抵押权人）与被告宋某（借款人、抵押人）、烟台某开发商（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》，约定借款人向贷款人贷款200000元用于购买位于莱山区某房产，贷款期限120个月。贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%，浮动利率，每12个月为一个浮动周期，按月付息。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率，等额本息还款法。借款人未按期归还贷款本息视为借款人在本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。借款人提供位于莱山区某房产为借款提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息等。被告烟台某开发商为借款提供阶段性担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。

同日，原告按照约定发放借款200000元。合同履行过程中，被告宋某出现未按期归还贷款本息情况，原告宣布贷款本息全部提前到期。

另查，涉案抵押房产已于2016年6月28日办理抵押权预告登记，于2017年12月19日办理建筑物所有权首次登记。

2. 裁判结果

被告宋某偿还原告某银行借款本息，且原告某银行对被告宋某提供的抵押房产经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，被告烟台某开发商不承担保证责任。

3. 相关法条

《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百零九条第一款、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条。

4. 案例解读

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案涉案抵押房产已经办理不动产首次登记，但尚未办理转移登记，故不存在预告抵押权失效的情况，抵押权自2016年6月28日设立，故原告要求对抵押物实现抵押权于法有据，法院予以支持。

被告烟台某开发商对借款提供阶段性连带责任保证，保证人承担阶段性保证责任的目的是促使该房产及时具备办理正式抵押登记这一条件的成就，确保抵押权人享有优先受偿权。本案中，虽未办理出正式抵押登记手续，但抵押权人已经对抵押物享有优先受偿权，抵押权人的权益已经受到保障，故原告诉请要求被告烟台某开发商承担保证责任法院不予支持。

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