原告张某某诉被告常某甲建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷案

原告张某某诉被告常某甲建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷案

——对借款达到归还时限未履行协议条款责任的认定

裁判要旨

依法成立的、不违反国家相关强制性规定的合同受法律保护。本案系抵押权纠纷，原被告在抵押合同条款中关于对房产有权进行变卖的内容，违反了我国担保法的禁止性规定，因此认为本案的抵押权未设立，抵押合同中有关抵押条款的约定无效，其他部分为合法、有效，依法受法律保护。本案诉争的抵押物房产原被告产生争议，且双方无法证明其属于合法建筑，所以本案的抵押物房产属非法建筑物，不受法律保护。

案　情

2011年3月2日，原告张某某因资金紧张，向被告常某甲借款10万元，被告常某甲作为出借人、甲方，原告张某某作为借款人、乙方，中介人、丙方为空白，原、被告签订《房产抵押借款协议书》1份，主要约定：“一、乙方向甲方借款人民币壹拾万元整。二、借款时间：自2011年3月2日起至2011年7月2日止。三、乙方将坐落于首阳山镇大冢头村商住楼门面房东2单元1楼东套138.3㎡房产作为抵押物抵押给甲方。抵押期间由丙方保管乙方房屋钥匙。四、还款方式：2011年7月2日前，乙方归还甲方借款人民币壹拾万元整，在此期间此房乙方有权使用。（其中包括利息）五、签定本协议后，未经甲方同意，乙方不得将抵押物出售、转让、再抵押或以其它方式处理。六、违约责任：乙方如未按协议规定按期归还借款，房产归甲方所有，甲方有权对房产进行变卖。七、本协议由大冢头村委会共同证明。八、本协议一式四份，甲、乙、丙各持一份，大冢头村委留存一份，协议签字生效。甲方：常某甲 乙方：张某某 丙方为空白 证明人：常某甲 刘某某 2011年3月2日”。刘某某系被告常某甲之妻。因原告未能按约定期限向被告清偿借款，2013年7月份，原、被告双方协商一致，经大冢头村委会同意，原告将上述房屋抵偿给被告，同时把该房屋的原始付款收据和钥匙交给被告。2013年10月11日，被告常某甲与案外人常某乙协商一致签订《房屋买卖协议书》1份，经大冢头村委会同意，被告常某甲以14万元价格将上述房屋卖给常某乙。

审　判

偃师市人民法院审理后认为：本案原告张某某从大冢头村委会所购的门市房没有取得有关部门颁发的房屋所有权证书和土地使用权证书，故该门市房的所有权不明。我国担保法第三十七条规定：“下列财产不得抵押： ……(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”，第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。本案中，2013年3月2日原告张某某与被告常某甲所签订的《抵押借款协议书》，其中第三条约定原告将所有权不明的门市房作为抵押物抵押给被告的内容，第六条约定原告如未按约定期限归还借款，房产归被告所有，被告有权对房产进行变卖的内容，均违反了我国担保法的禁止性规定，该协议书中有关抵押条款的约定自始无效，抵押权未设立，对双方当事人无法律约束力，但不影响该协议书其它部分的效力。现原告诉请确认该协议书中有关抵押条款的约定自始无效，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告返还原告所购门市房的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第二款规定：“债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。……” 本案中，原、被告在起诉前已经自愿协商达成一致意见，原告因无力偿还到期借款，经大冢头村委会同意，已将该门市房抵偿给被告，并把购房原始收据和钥匙交付给被告，后被告经大冢头村委会同意已将该门市房卖给案外人常某乙，现原告要求被告返还该门市房，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项、第四十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条之规定，判决如下：一、2013年3月2日原告张某某与被告常某甲签订的《房产抵押借款协议书》中有关抵押的条款自始无效。二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。本案受理费4300元，保全费1520元，共计5820元，由原告张某某承担。

宣判后，原被告双方均未提起上诉，一审判决已发生法律效力。

评　析

本案争议的焦点在于：1、原告与被告签订的抵押合同中关于抵押物内容是否有效；2、原被告双方诉争的抵押房产是否属于非法建筑物。

针对上述争议的焦点，做出以下解释：1、本案系抵押权纠纷，对原告所主张的让被告归还偃师市首阳山镇大冢头村商住楼门面房（二单元1楼138.3平米）的抵押物房产，根据《中华人民共和国担保法法》第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，原被告在抵押合同条款中关于对房产有权进行变卖的内容，违反了我国担保法的禁止性规定；另根据《担保法解释》第57条第1款规定，“当事人在抵押合同中约定，债务履行期限届满抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，该内容的无效不影响抵押合同其他部分的效力”，本案抵押合同无效部分仅仅为抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，并不涉及抵押合同其他部分，因此认为本案的抵押权未设立，抵押合同中有关抵押条款的约定无效，其他部分为合法、有效，依法受法律保护。

抵押权以抵押财产作为债权的担保，抵押权人对抵押财产有控制、支配的权利。所谓控制权，表现在抵押权设定后，抵押人未经抵押权人同意，不得处分抵押财产。所谓支配权，表现在抵押权人在抵押财产担保的债权已届清偿期而未受清偿，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权依照法律规定，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。本案中，因原告在规定时限无力偿还到期借款，所以双方都是在知情且达到一致意见并经大冢头村委会同意后，将门市房折价抵偿给被告，并把购房原始收据和钥匙交付给被告，根据《担保法解释》第57条第2款规定“债务履行期限届满后，抵押人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物”，原告是依法行使自身的权利，符合法律规定，根据原被告双方签订的抵押合同中，协议抵偿该房产的行为真实、合法，应依法受法律保护。

2、根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项规定，“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”，财产所有权是权利主体依法对财产占有、使用、收益和处分的权利。如果一项财产的所有权或者使用权不明确，甚至是有争议的，将其抵押不仅可能侵犯所有权人或者使用权人的合法权利，而且可能引起矛盾和争议，使得社会关系发生紊乱。因此，本案诉争的抵押物房产原被告产生争议，且双方无法证明其属于合法建筑，所以本案的抵押物房产属非法建筑物，不受法律保护。

以上所涉及到的问题是我们日常生活中经常遇到的，为保护我们的合法利益，在涉及抵押担保的合同或协议书中，应注意：（1）查阅与抵押相关的法律规定，确保抵押物是否属于可抵押物；（2）必须有相关手续证明其抵押物是否属于非法建筑物，以保护我们的合法财产不受损害。

作者：偃师市人民法院　王双喜 杨盼盼　

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