抵押合同纠纷案之抵押物翻新后出售，抵押权人如何实现抵押权

【案情介绍】
高军欲买辆货车从事运输，于是便向好友杨刚借款30万元，并约定2009年5月偿还。为了保证自己的借款能够如期偿还，杨刚要求高军提供担保。于是高军便以自己的一间平房作抵押。

抵押期间，王楠与高军约定，将高军的平房翻盖成二层小楼，小楼的所有权归王楠所有，王楠支付高军25万元作为经济补偿。高军借杨刚的款项到期后，高军并没有还杨刚钱，杨刚想就小楼行使抵押权，以便优先受偿，却遭到了王楠的拒绝。王楠认为自己已经获得了小楼的所有权，杨刚无权主张小楼。而杨刚认为，高军欠款不还，获得其抵押物是理所应当的，双方为此争执不下。

【案情分析】

根据我国法律的规定，杨刚不能就王楠的小楼行使抵押权，但他可以就高军的25万元补偿金优先受偿。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》规定，抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。

本案中，原平房被翻盖为二层楼是物权法中所说的“附合”，建成小楼后，原来的平房已经灭失，这时原来平房上的抵押权消灭，杨刚可以就高军所得的补偿金优先受偿，但不能要求对小楼行使抵押权，因为小楼的所有权人为王楠。如果本案中翻盖的小楼还属于高军所有，则杨刚可以就小楼主张抵押权。

【律师解析】

当抵押物已经属于善意第三人的时候，债权人无权侵犯第三人的合法权益。除非，第三人事先知道债务人与债权人之间的抵押行为还坚持获取抵押物。这时，第三人的动机待定。所以，法律会倾向于保护债权人的合法权益。

【相关法规】

《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十二条抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

《中华人民共和国物权法》第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

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