“土地买卖合同”被确认为无效后应该怎样处理

“土地买卖合同”被确认为无效后应该怎样处理

作者：柘城县人民法院 王海东 刘美娟

现实生活中土地买卖普遍存在，一旦遇到土地升值或贬值比较大时，就会引发纠纷，要么是出卖方反悔，要么是买受方反悔。当事人诉到法院后，该如何解决纠纷，也成为一个难题。

《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失”。 依据上述法律规定并结合实践中的具体情况，个人应采取不同的处理方法。

调解方法一、土地买卖合同签订后，至提起诉讼时，土地的市值没有变化，仍然保持着买卖时的现状，如果能调解协商达成一致意见的话，可以采取相互返还的处理方，这样双方都没有损失，有利于案结事了，没有任何后患。

调解方法二、土地的市值没有变化或变化可以忽略不计的，但土地上已经建房的，应当对房屋进行价值评估，由价格鉴定部门做出鉴定，法院依据鉴定的价格让出卖人支付相应房屋价款。

调解方法三、对土地的市值没有变化或变化可以忽略不计的，买受方又没有在土地上建房，对土地所在地理位置不具有特别的依赖性，可以考虑相互返还购地款和土地。

以上三种方法必须是以调解为前提的， 如果调解不成的话，那就要采取判决的方法来解决了。

一、如果买受方已在土地建了房屋，或者没有建房，但周边土地和房屋的市场价值比以前有了很大变化，出卖方主张无效的，一般是看到了价值变大，后悔了，这是一种不诚信的表现，不利于公序良俗的建立，如果诉讼要求返还土地，就不应支持。如果土地价值降低了，买受人主张合同无效要求返原还购地款并退还土地的，也不应支持。否则当事人在民事行为中的权与责就不对等了，明显不公平，反而鼓励了恶意的投机行为。违法土地买卖行为被认定无效后，主张违法行为无效的一方却得到了比合同有效还要大的利益，这时就不应得到保护（见基层法院民事裁判规范一书），如果保护了，说明法律在保护非法的利益，这与法律应该保护合法利益的目的是不一致的。

二、如果起诉时土地已经被征收或正在被征收中，这时原告起诉的目的一般不是为了返还土地（是为了得到更多的补偿款）或者要回购地款（为了自已不受任何损失），而是把损失的风险转嫁给对方，来达到保全自己不受任何损失的目的。对这样的诉讼，应当确认买卖合同无效，这样与法律规定能保持一致，但应当认定无效合同的签订不是造成诉讼的根本原因， 而是一方为了不正当的利益，为了损害他人利益来提起的诉讼，达到一种非法目的，所以法律不应保护。《合同法》第58规定的“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失”。当土地已被征收一方已经不可能返还的情况下，应折价补偿，这等于一方退给另一方多少购地款，另一方也应给对方多少的土地折价款，相互抵销，没有任何实质上的相互返还意义，同时也会引发道德危机，不利于公民养成良好的遵纪守法和遵守公序良俗的好习惯，更利于法律效果和社会效果的统一。

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