卖房人能否解除购房人断供的房屋买卖合同

卖房人能否解除购房人断供的房屋买卖合同

【案情】

2015年8月17日，某房地产公司与曾某签订一份《房屋买卖合同（预售）》并办理了预售登记，约定某房地产公司向曾某出售其开发的某小区某栋某单元201室房产，交房日期为2018年3月5日，房款总额为793860元，该款由曾某于签订合同当日付首付款238160元，余款555706元由曾某通过银行按揭贷款支付。2015年9月1日，曾某与某银行签订《个人借款合同》，某房地产公司为该合同提供担保，案涉房产提供抵押担保。2015年11月7日，某银行将款项555706元支付给某房地产公司，曾某自2015年11月起每月向银行还款。自2017年4月起，曾某因个人原因未再向某银行还款，某银行每月从某房地产公司的保证金账户扣除曾某每月还款额。现某房地产公司要求解除合同，曾某承担违约责任。

【分歧】

对于案涉《房屋买卖合同（预售）》能否解除，存在两种意见：

第一种意见认为，曾某通过银行按揭贷款已向某房地产公司付清了所有购房款，曾某的房款支付义务已履行完毕。现曾某未依其与某银行的《个人借款合同》还款导致某银行直接从某房地产公司的保证金账户扣除曾某每月还款，系某房地产公司履行担保合同的义务，与房屋买卖合同无关，故某房地产公司应根据《个人借款合同》履行担保人的追偿义务，不能解除《商品房买卖合同》。

第二种意见认为，某房地产公司签订《商品房买卖合同》的合同目的是通过预售房屋取得房款，曾某断供导致某银行直接从某房地产公司的保证金账户扣除保证金，系某房地产公司替曾某偿还了银行按揭，从而导致某房地产公司收取房款的合同目的不能实现，某房地产公司有权解除双方的《商品房买卖合同》。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”某房地产公司与曾某签订《商品房买卖合同》，并为曾某与银行签订的《个人借款合同》提供担保，虽然两个合同是相互独立的两个合同，但某房地产该公司的目的是通过预售房屋取得购房款。现因曾某断供，银行从某房地产该公司的保证金账户扣除曾某的银行还款，某房地产公司因此向某银行支付的款型肯定会多于其从银行取得的房款，从而导致某房地产公司通过签订《房屋买卖合同》预售房屋取得购房款的合同目的不能实现，故某房地产公司有权依据合同法第九十四条第四项规定解除双方的房屋买卖合同。同时，某银行通过放贷获取利息的利益亦会收到影响，应将某银行列为第三人，若某银行提出解除其与曾某之间的个人借款合同的，应合并审理。

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