别墅买卖合同约定缺少必备条款，致使卖方不履行，买房落空

别墅买卖合同约定缺少必备条款，致使卖方不履行，买房落空

买别墅签协议，原本期待着早早住进新房，没想到因种种原因与卖方交接不顺，无奈之下，买方将卖方告上法庭。近日，南宁市青秀区人民法院对该案作出了一审判决。

2009年11月，覃某将位于南宁市青秀路一栋200平方米的别墅卖给周某，双方签订了一份《房屋买卖协议书》，协议约定：覃某将其名下一栋别墅卖给周某，售价为400万元，周某预先支付购房定金3万元。若任何一方违反本约定，违约方须向守约方支付双倍定金6万元。协议签订后，周某如约支付了3万元定金。

但此后一个多月里，本该顺利进行的交易却节外生枝，因双方一直未能就房款及房屋如何交付达成一致，同年１２月９日，覃某向周某发出一封书函，要求周某必须于12月20日前将全部购房款400万元存入他的账户，逾期则视为违约，将没收定金并解除《房屋买卖协议书》。周某随后也回复了一封书函，称覃某收取定金后，既不交付房屋，也不提交房屋权利证明，更没有通知他办理过户登记，所以他才拒绝先支付房款。周某要求覃某于12月20日前腾空房屋，并协助其办理产权变更手续，等有关部门受理后即付房款，逾期则解除《房屋买卖协议书》，并由覃某支付双倍定金。

但这两份书函仍未能促成购房问题的解决，周某一怒之下将覃某诉至青秀区人民法院，请求法院判令覃某继续履行《房屋买卖协议书》，并向他交付讼争房屋以及协助办理过户登记手续，同时双倍返还违约金6万元。

近日，青秀区人民法院对该案作出一审判决，认为涉案的《房屋买卖协议书》看似具备了一般合同的基本条款，但本案系商品房大宗交易，商品房买卖须遵循特殊的交易规则，比如在付款时间、方式，税费承担、房屋交付步骤、物业交接等一些重要的条款上须约定明确，否则合同将难以履行，这样的合同在意思表示上就是不完整的，不具备履行的必备条款。如果判定合同成立，继续履行，判后的履行将面临许多不确定的因素，并存在很大风险，法院也不可能为双方设定交易程序，指示当事人如何完成本次交易。故判决，覃某返还原告周某定金3万元，驳回周某的其他诉讼请求。

至此，购买别墅一事竹篮打水一场空，周某黯然地表示，以后买房签订买卖协议时一定要多加小心。

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