预查封期间合同约定解除权行使及法律后果

预查封期间合同约定解除权行使及法律后果

裁判要旨

预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人到期债权。

案情

2009年12月29日，江苏省宜兴市江南水乡度假村有限公司（以下简称江南公司）与孙有英夫妇签订预售商品房买卖合同，首付款108万元，余款400万元由孙夫妇、江南公司与交通银行宜兴支行签订了房产抵押贷款合同。因孙有英夫妇未按约还款，交通银行诉至江苏省宜兴人民法院。宜兴法院判决孙有英夫妇偿还借款本金、利息等373万余元，江南公司承担连带清偿责任。

毛文光与孙有英等民间借贷纠纷一案，宜兴法院预查封了孙有英购买的西渚镇云海间11号别墅，并判决要求孙有英夫妇对偿还毛文光1000万元承担连带清偿责任，后该案经申请立案执行，江南公司提出执行异议，要求中止执行措施。

江南公司诉孙有英夫妇房屋买卖合同纠纷一案，宜兴法院于2013年9月17日作出民事调解：解除江南公司与孙有英于2009年12月29日签订的商品房买卖合同。

裁判

宜兴市法院依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，裁定中止对宜兴市西渚镇云海间11号的执行。

评析

本案争议焦点在于法院对预售商品房预查封后，合同当事人能否行使约定解除权;合同解除后，法院如何继续执行。

1.法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。

理由有：⑴被执行人合同权利未受到有害处分。预查封是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。是否允许当事人在预查封后解除合同要看对被执行人的合同利益是否受到无法预期的减损。本案售房合同中约定了开发商承担还贷保证责任后未能受偿可以解除合同。条件成就时解除合同是购房人在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故约定解除权可以行使。但预查封后的合意解除则由于预查封时不可预期，可能造成对被执行人合同利益的不当减损，不应被准许。⑵合同约定的解除条件已经成就。合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，江南公司与孙有英签订合同明确约定了解约条款。而江南公司承担保证责任、未能受偿的解约条件已经成就，江南公司选择诉讼途径解除合同，应当准许。⑶商品房买卖合同的目的无法实现。商品房合同出卖人订立合同目的是出售房屋、取得房款。本案江南公司在承担还贷保证责任后，获取房产对价的合同目的落空。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖解释）第二十三条明确规定买受人“未能订立担保贷款合同”（即无法足额支付房款）而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。而买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。

2.预售商品房合同经裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人在开发商处的到期债权。

程序方面。⑴预查封裁定和协助执行通知书应一并送达开发商，告知预查封效力及此后要求解除合同的相关义务：应向裁判机构披露房屋已被预查封、保证责任实际履行等情况；不自行向买受人返还已收房款；由此造成的损失或违约金不具有优先于查封债权的受偿权。⑵解除合同之诉中银行诉讼地位。根据商品房买卖解释第二十五条规定，银行作为担保权人，在商品房买卖合同纠纷中，可以以有独立请求第三人身份或合并审理方式解决担保贷款纠纷。

实体方面。⑴解除合同之诉应一并明确法律后果。合同法第九十七条规定合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条虽然是针对被执行人购买不需办理过户登记的第三人财产而言的，但其第二款关于第三人解除合同后的后续处理值得借鉴。故解除合同的裁判应当明确出卖人收回房屋及将收受的购房款本息返还买受人。⑵出卖人收取购房款的返还。出卖人返还的购房款包括买受人已实际支付的款项和购房贷款。不管出卖人是否已经履行了担保连带清偿义务，仍应将其收取的包括银行按揭贷款在内的全部购房款项返还给买受人，不能就已履行担保责任部分主张债务抵销。⑶解除合同之诉中违约金或利息、诉讼成本等损失，应当列于预查封债权实现之后受偿。就预查封标的物而言，预查封债权享受较普通债权的优先受偿权，而房屋出卖人因解除合同而产生的违约金或损失则在预查封措施之后产生，属于在后债权。

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