居间费过高是否应予调整

一、居间费标准

1、部分案例

《三门峡中院判决马建珉、李继华诉中建三局二公司居间合同纠纷案》

关于居间报酬。《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。由此规定可知，居间报酬的请求权以促成合同成立为条件，不以所促成的合同是否履行为条件，委托人和第三人之间的合同因居间服务而成立的，居间人就可以行使居间报酬请求权。关于居间报酬标准，我国法律对此还没有相应规定，因此确定居间人的居间报酬应按照公平合理的原则，不可太高。一审判决虽然依照公平原则对居间合同约定的报酬额予以适当调整，但根据本案居间报酬在建设工程承包合同标的的收益中所占的比例还比较高的实际情况，对居间费用还应当再适当酌减。

《薛德泉与洪泽硕果房地产开发有限公司、江苏山水光电科技有限公司居间合同纠纷民事判决书》

《陈伟强与浙江三门丰源船舶修造有限公司、潘定中居间合同纠纷一审民事判决书

居间费太高的处理》

三、居间合同的报酬是否过高。

被告认为原告的居间工作没有完成，另所有土地转让款为1040万元，而原告主张的居间报酬为180万元，费用过高，不符合平常的合理范围，应酌情降低。本院认为，居间合同的报酬并没有过高，理由如下：1、两被告向原告出具的欠条明确载明，“我公司承诺自愿向陈伟强支付共计人民币180万元的居间报酬…”，在两被告未提供证据证明欠条存在可撤销、可变更的法律事实前，应认定为双方真实的意思表示；2、园地至今不能办理过户变更手续，本院认为被告丰源船舶公司存在过错…；3、尽管园地至今不能办理过户变更手续，但涉讼的土地已为被告丰源船舶公司实际占有、使用和管理；4、2006年至2007年，被告丰源船舶公司需要尽快拿到涉讼土地，从而可以尽快的投入生产营利，故其向原告允诺180万元的居间报酬也在情理之中，而且该欠条出具的时间是2013年6月3日，是两被告对原告居间行为报酬的一种确认和结算。因此，本院对被告主张的事实不予确认。

本院认为，…被告但后来只支付了30万元的报酬，其行为显属违约，应承担违约责任…

《河南永畅建工集团有限公司亳州分公司与赵东峰居间合同纠纷一审民事判决书》

关于居间报酬标准，我国法律对此还没有相应规定，因此确定居间人的居间报酬应按照公平合理的原则，河南永畅亳州分公司认为居间费过高，比率应从3%调整为0.3%没有法律依据，本院不予支持。鉴于原、被告双方按照协议的约定已履行400万元，根据公平原则，河南永畅亳州分公司与安徽瑞特公司签订建设工程承包协议后，因故未能全部履行（只履行了一小部分），对下欠的居间费100万元可不再给付，故对被告的反诉请求亦不予支持。

《欧阳翦与段石长、深圳市华能建设工程有限公司委托合同纠纷二审民事判决书》

对于段石长在二审中提交的审计报告书，段石长拟证实欧阳翦收取委托报酬超出了工程利润，《业务委托协议书》关于委托报酬的约定显失公平而无效。本院认为，段石长、深圳华能公司作为商事主体，具有普遍理性，在签订《业务委托协议书》及《补充协议》时，理应知晓其法律后果，应依法履行协议内容，而不能以其获益多寡来决定协议是否有效，段石长以此主张《业务委托协议书》无效缺乏法律依据，本院不予采信。

2、法律规定

除了基本的契约自由原则，与居间有关的法律条文仅出现在《合同法》中：

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间

人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据

居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该

合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托

人支付从事居间活动支出的必要费用。

3、案例分析

从博主检索到的案例来看，居间合同成立且居间服务达成，法院均支持了居间人对于服务费的请求。

但是对于居间费用是否过高以及如果过高应如何调整，法院之间出现了分歧。最高院公告案例《三门峡中院判决马建珉、李继华诉中建三局二公司居间合同纠纷案》中，二审法院认为，依据公平合理的原则，并根据建设项目行业的利润率，居间费占了利润的很大比例，应酌情予以调整。而博主检索到的其他案例，则无一例外支持了居间方对居间费的请求，甚至案例《薛德泉与洪泽硕果房地产开发有限公司、江苏山水光电科技有限公司居间合同纠纷民事判决书》中支持了18%的高额居间费。

虽然薛德全案例系委托借款有其特殊性（博主按：由于目前企业融资难度大，因此部分地区的居间费也是水涨船高，18%并不少见），但是从上述案例看，大部分法院还是坚持了合同的契约自由原则，只要合同真实、有效，不应对双方明确约定的居间费予以调整。

博主认为，出现上述分歧是因为法律对于居间合同的约定过于概括，随着社会经济发展，居间活动越来越频繁，新问题不断出现，应加紧完善居间相关法律规定

二、居间费发放依据（是否附条件）

居间费用的发放根据《合同法》之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

至于促成合同成立的标准，是仅仅订立了合同，还是需要合同实际履行，双方应对此予以明确。比如委托借款合同，双方应明确资金方将借款划入指定账户即视为居间方完成了服务，还是签订借款合同视为服务完成。

但是还有一个前提，就是居间合同约定的服务内容，如果委托借款合同明确约定了服务内容为居间方为借款方融资一亿元，假设借贷双方仅签订借款合同却未实际履行，借款方没有获得资金，即使根据合同约定签订借款合同视为服务完成，那么这一条款可能与服务内容存在冲突而被认定无效。

再比如上述案例中的建筑行业的居间服务，是工程全部完成工程价款全部支付才支付居间费，还是委托方签署了建设合同就应支付居间费，差别很大，需要特别注意。

三、居间费与违约金

1、逾期违约金

对于逾期支付居间费，导致出现合同约定的违约情形，需要支付逾期付款违约金的，主要有两种观点：一是参照中国人民银行规定的金融机构贷款利率计算守约方的实际损失，违约金不得超过其1.3倍（以下简称“1.3倍利率”）；二是参照最高法院关于民间借贷利率不得超过银行同类贷款利率4倍（以下简称“4倍利率”）的标准，具体参照博主的文章：《非借款类合同逾期付款违约金过高的调整标准》

2、“跳单”行为分析

部分居间合同比如房屋中介和委托融资合同，会出现委托方跳单的情形，居间方一般在合同中约定出现跳单情形单独适用违约金或是直接视为居间服务已经完成。

从居间方利益出发，博主认为，不论怎么约定，居间服务计算标准和计算基数，以及何种情形视为达成、视为达成时的计算基数和标准都应在合同中明确约定。

具体参照博主的文章：《房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定》

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