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房产抵押贷款相关知识汇总

日期：2015-01-31 来源：北京律师事务所作者：北京律师阅读：22次 [字体：大中小] 背景色：

编者按：在我们日常生活中，总会遇到资金紧张的情况，这时候如果你有房子，一般人会选择把房子抵押给银行换取现金进行投资。可是你对房产抵押贷款了解吗？下面就让我们了解房产抵押贷款的整个流程及注意事项。

房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。

　新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年;贷款额度是房屋评估值的70%;贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，基准年利率是5.94%。

　房屋抵押贷款条件：房屋的年限在20年之内;房屋的面积各银行要求不一;房屋要有较强的变现能力;一般要求商品房，公寓，商铺，写字楼。

　房产抵押贷款，一般需要通过专业的房地产担保公司来办理，房产抵押贷款已经成为居民个人不动产理财的一个重要手段，通过抵押贷款的方式贷出资金以满足临时的消费需求甚或企业经营需求，以期盘活居民手中持有的不动产，而且在各种融资渠道中，房地差抵押贷款依旧是成本最低的方式之一。

问：为什么要房产抵押贷款？

答：房产抵押是一种重要的融资手段

房产抵押融资，就是融资人将自己或他人(如亲属、朋友、同事)拥有所有权的房产作抵押，向银行申请融资，该融资可用于各种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学等，也可用于各种资金周转和经营性用途。

　融资人在取得信贷资金之后依据与银行的约定，在约定期限内按月向银行还本付息。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。它的主要服务对象是那些急需资金用于各类消费或经营的人员。

　房产抵押融资所针对的房产，是那些拥有产权的、目前没有设定其他抵押权的房产。在申请融资之后，融资人可以像购房按揭一样按月偿还月供，融资年限通常在1-20年左右，最长融资年限可达30年。在利息方面，房产抵押融资的利息执行银行同期房屋融资利率，并根据客户的资信状况给予折扣或是适度上调。

值得提醒的是，由于现在的内资商业银行和外资商业银行所推出的融资产品存在差异，利息的节省、融资额度、审批程序与速度方面，各家银行差异很大，消费者最好在专业人士建议下谨慎挑选。我们在房贷理财方面给出这样的建议：根据自身经济状况在不同阶段选择不同的还款产品以及还款频率，并且在专业理财顾问建议下进行提前还款(因提前还款的速度、频率以及还款后该缩减年限抑或缩减融资额，最终所得到的利息节省是不同的)。

　房产抵押融资和居民个人不动产理财观念的结合越来越紧密，我们可以帮您"让不动产动起来"，通过金融信贷工具对居民个人持有的不动产价值进行挖掘，并借助于房产抵押融资满足居民的大宗消费。综合比较而言，房贷依旧是成本最低的融资渠道，例如20万元的融资按照目前利率水平平均一年内产生的融资利息是4560元，而这20万元按照当前的1年期定期存款利率计算的话，每年的利息在扣除利息税之后，也有3600元，两相比较下，差额是非常小的”。

房产抵押贷款需要哪些条件？

贷款条件：(1)有合法的身份;(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;(3)有合法有效的购房合同;(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;(5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;(6)能够提供贷款行认可的有效担保;(7)贷款行规定的其他条件。

四类房产不能办理抵押贷款

　●未结清贷款的房产

　抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。

　●部分已购公房

　已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。

　●未满五年的经济适用房

　回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据目前国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押消费贷款。

　●未取得房产证的小产权房

　对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。

　房产抵押贷款手续

一、房地产抵押贷款登记办理时限：7个工作日

需提供以下证件资料：1、房屋所有权证;2、评估报告; 3、房地产抵押银行贷款合同;4、抵押人身份证(留与原件核对无误的身份证);5、其它相关材料。

　办理流程：受理登记1天,初审2天,复审1天，审批3天，缮证1天，缴费、发证1天，归档。

　二、在建工程抵押登记办理时限：7个工作日

　需提供以下证件资料：1、土地使用权证(原件);2、计划委员会批复文书;3、建筑工程规划许可证;4、建设项目选址意见书;5、建设用地批准书;6、法人营业执照;7、评估报告;8、商品房应出示预售许可证;9、房屋建筑面积测绘报告;10、其它相关材料。

　办理流程：受理登记1天,初审2天,复审1天，审批1天，缮证1天，缴费、发证1天，归档。

　三、房地产(现房)抵押注销登记办理时限：2个工作日

　需提供以下证件资料：1、房地产抵押注销登记申请表;2、房屋他项权证;3、房地产抵押合同;4、当事人夫妻双方身份证(留存与原件核对无误的身份证);5、其它相关材料。

　办理流程：受理登记1天，初审0.5天,复审0.5天, 注销。

　四、预购商品房抵押(按揭)注销登记办理时限：2个工作日

　需提供以下证件资料：1、抵押(按揭)注销申请表;2、房屋他项权证;3、房地产抵押(按揭)合同;4、当事人身份证明(留存与原件核对无误的复印件);5、其它相关材料。

　办理流程：受理登记1天，初审0.5天,复审0.5天, 注销。

　五、预购商品房抵押按揭及他项权利登记办理时限：7个工作日

　需提供以下证件资料：1、房地产抵押按揭合同;2、当事人身份证明(留存与原件核对无误的复印件);3、出示房产封顶证明;4、银行借款合同;5、其它相关材料。

　办理流程：受理登记1天，初审2天，复审1天，审批1天，缮证3天，缴费、发证1，归档。

办理抵押贷款费用

办理抵押贷款所产生的费用包括评估费、贷款服务费、抵押费。

　据“链家地产”金融人士介绍，评估费为评估价的3%。，交予评估公司;贷款服务费为3500元，贷款额超过20万元的加收超出部分的2%;抵押费为200元。

　在房产评估环节中，评估所一般都是由银行指定的，为了控制风险，评估所所做出的评估价一般要低于市场价(一般低于房产的市场价10%-20%)。这样，有可能出现评估值太低，不能满足贷款额的情况。但是，基本不会出现故意压低资产评估值的现象。

　比如客户高先生的房产市场价为70万元，希望借款48万元;按照市场价及七成的最高额度，可以贷到49万元，符合高先生的要求;不过，最后评估所的评估价只有65万元，最高贷款额只有45.5万元，高先生的资金要求无法得到完全的满足。

　房产抵押贷款利率

房产抵押贷款利率及月供（基准）【详细】　

年限	年利率(%)	月利率(%)	月还款额(元)	本息总额(元)
6个月	4.86%	到期一次还本付息
1	5.31%
2	5.40%	4.50	440.51	10572.18
3	5.40%	4.50	301.51	10854.29
4	5.76%	4.80	233.75	11220.07
5	5.76%	4.80	192.21	11532.84
6	5.94%	4.95	165.45	11912.10
7	5.94%	4.95	145.80	12247.04
8	5.94%	4.95	131.12	12587.75
9	5.94%	4.95	119.76	12934.19
10	5.94%	4.95	110.72	13286.33
11	5.94%	4.95	103.36	13644.14
12	5.94%	4.95	97.27	14007.57
13	5.94%	4.95	92.16	14376.58
14	5.94%	4.95	87.80	14751.12
15	5.94%	4.95	84.06	15131.14
16	5.94%	4.95	80.82	15516.58
17	5.94%	4.95	77.98	15907.38
18	5.94%	4.95	75.48	16303.49
19	5.94%	4.95	73.27	16704.85
20	5.94%	4.95	71.30	17111.37
21	5.94%	4.95	69.54	17523.01
22	5.94%	4.95	67.95	17939.68
23	5.94%	4.95	66.53	18361.31
24	5.94%	4.95	65.24	18787.83
25	5.94%	4.95	64.06	19219.16
26	5.94%	4.95	63.00	19655.22
27	5.94%	4.95	62.02	20095.93
28	5.94%	4.95	61.13	20541.21
29	5.94%	4.95	60.32	20990.98
30	5.94%	4.95	59.57	21445.14

抵押贷款注意事项　

办理抵押消费贷款应注意以下事项。

　首先，抵押房产需是借款人名下房产，如果是与第三人共有的，在抵押时必须出具共有人同意抵押声明书。

　其次，在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书;如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。

　第三，需要明确贷款用途，抵押消费贷款一般只能用于装修、留学、就医、婚庆、购买家庭大额耐用消费品等消费项目;据了解，目前抵押消费贷款的用途主要是装修。另外，近期央行将审查违规放贷，抵押贷款政策偏紧，如果消费者违规使用抵押资金，有可能被银行收回，因此消费者要注意政策风险。

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