业主大会与物业公司之间是否存在代理关系

【案情】

申请执行人（仲裁申请人）：常州华润装饰工程有限公司

被执行人（仲裁被申请人）：江苏翠湖物业有限公司

常州华润装饰工程有限公司（以下简称装饰公司）与江苏翠湖物业有限公司（以下简称物业公司）分别于2006年1月1日和2007年1月1日签订了两份修缮工程施工合同。合同中约定物业公司将其受委托管理小区建筑的屋面及外墙漏水工程以及下水道疏通工程发包给装饰公司。双方同意按照国家有关规定和《常州市区住房共用部分、共用设施设备维修管理暂行办法》签订施工合同。工程付款方式为：装饰公司自带工程款，工程竣工验收合格后，物业公司持相关资料向常州市物业管理中心（常州市区住房共用部分、共用设施设备维修资金管理单位）申报，经审核符合拨付条件的，常州市物业管理中心按审计审定额以维修资金拨付工程款。合同签订后，装饰公司即按照合同约定履行了相关义务。但物业公司向常州市物业管理中心提交的相关资料不符合要求，[1]特别是未有专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数占三分之二以上的业主的签字同意，常州市物业管理中心未向装饰公司拨付工程款。

装饰公司在无法从常州市物业管理中心领取到工程款的情况下，向物业公司 请求支付工程款，物业公司认为其并无支付义务，装饰公司遂向常州仲裁委员会申请仲裁。常州仲裁委员会审理认为：当事人所订立的合同为合法有效之合同，双方当事人均应当履行。根据合同相对性的原则，除法律规定或合同另有约定外，合同当事人只能向对方当事人请求履行。关于合同中“工程竣工验收合格后，被执行人持相关资料向常州市物业管理中心申报，经审核符合拨付条件的，常州市物业管理中心按审计审定额拨付工程款”的约定，仅为第三人代履行约定，在代履行人未履行的情况下，物业公司仍应承担支付工程款的义务。关于物业公司以其是业主委员会的委托代理人为理由请求驳回申请人仲裁请求的观点，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，即使物业公司作为受托人因委托人的原因对申请人不履行义务，装饰公司亦可选择物业公司作为相对人主张权利。申请人在已经履行了合同义务的情况下，有权请求被申请人支付工程款。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零九条以及第四百零三条，《中华人民共和国仲裁法》第五十一条、《常州仲裁委员会仲裁规则》第九十条，裁决如下：一、物业公司向装饰公司支付价款139845.65元；二、物业公司补偿装饰公司律师费6209元。

在仲裁裁决生效之后，物业公司不履行仲裁裁决所确定的义务，装饰公司向江苏省常州市中级人民法院申请执行。在执行过程中，物业公司提出抗辩称：自己与业主大会签订有物业服务合同，彼此之间存在委托代理关系，是基于此代理关系与装饰公司签订合同，自己不是合同的当事人；之所以请装饰公司为修缮行为，是因为接到了部分业主的报修请求，部分业主称房屋墙面渗水，下水道过水不畅，要求物业公司进行修缮；按照合同的约定，工程款由常州市物业管理中心拨付，自己无支付义务；自己并未实际享受合同的利益，按照权利义务相一致的原则，自己也不应负担合同义务；仲裁裁决认定事实错误，适用法律不当，请求法院依据民事诉讼法第二百一十三条的规定对仲裁裁决不予执行。 对此，常州市中级人民法院进行了执行裁决审查。

 

【审判】

常州中院经审查后认为：物业公司虽然与业主大会有物业服务合同关系，部分业主也请求物业公司对建筑物公用部分进行维修，但不能据此认为业主大会即将使用维修资金修缮建筑物公用部分这一特定事务委托给物业公司。建筑物及其附属设施的维修资金，属于全体业主所有，使用维修资金对建筑物公用部分进行修缮，是业主大会的决议事项，物业公司未征得业主大会的同意即与他人订立以维修资金支付合同价款的施工合同，此合同行为未得到业主大会的授权。物业公司未受委任，亦无代理权，其与业主大会之间不存在代理关系。物业公司以自身之名义为合同行为，因此亦不构成表见代理。既然物业公司已作为合同的当事人，那么就应当以自己的名义享有相应的权利，并承担相应的义务。物业公司与装饰公司约定工程款由常州市物业管理中心以公共维修资金拨付，但当事人的真实意思应是给付合同价款的义务由业主大会向装饰公司履行，业主大会作为第三人不履行合同义务，物业公司作为合同当事人应当对装饰公司承担违约责任。因此装饰公司有权以《合同法》第六十五条、第一百零七条、第一百零九条之规定请求物业公司承担违约责任。遂驳回物业公司的抗辩，并对仲裁裁决准予执行。

【评析】

根据《民事诉讼法》第二百一十三条的规定，仲裁裁决的被申请人对仲裁裁决提出不予执行抗辩的，人民法院应当对仲裁裁决进行审查，被申请人理由成立的，裁定不予执行。因此，本案所涉仲裁裁决可否执行，关键的问题是：物业公司与业主大会之间是否存在委托代理关系？双方约定以专项维修资金支付合同价款，此约定是何种性质的约定？其效力如何？另一个值得探讨的问题是，施工合同是物业公司为业主之利益订立的第三人利益合同，若由物业公司承担合同责任，其可否向他人求偿以弥补为他人利益行为所带来的损失？

一、 业主大会与物业公司之间是否存在代理关系

物业公司主张其与业主大会之间存在委托代理关系，主要理由是其与业主大会之间签订有物业服务合同，请装饰公司为修缮行为也是因为接到部分业主的报修请求，其与装饰公司订立合同是为了履行委托合同的义务。

依2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第十一条的规定，决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施，是业主大会的职责之一。第十二条第三款规定：“业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”第五十四条第二款规定：“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”[2]

由以上规定可以看出，专项维修资金属于业主所有，使用专项维修资金维修物业的共用部位、共同设施也是业主大会的特别决议事项。物业公司基于与业主大会之间的物业服务合同，有对建筑物及其附属设施进行日常维护、保养和修理的义务，但就本案当中使用维修资金对建筑物的公用部分进行维修这一特定事务而言，应当依法律的规定由业主大会表决通过之后，再由业主大会委托并授权物业公司代为处理。虽有部分业主请求物业公司为建筑物公共部分进行维修，但小区并未召开业主大会并对使用维修资金进行表决，业主大会亦未将使用维修资金修缮建筑物公用部分这一特定事务委托并授权给物业公司。物业公司未受委任，亦未经授予代理权，业主大会与物业公司之间不存在代理关系。另外，本案中物业公司是以自身之名义与装饰公司签订合同，因此亦不构成表见代理。

物业公司与业主大会之间既然不存在代理关系，物业公司作为合同的当事人即享有合同权利并承担合同义务。因此，在本案中被执行人既以自己的名义对外签订合同，根据合同相对性的原则，就只能自身承担合同的责任。

二、 当事人意思表示之解释——无权处分与第三人代履行

本案中双方当事人约定工程竣工验收合格后，物业公司持相关资料向常州市物业管理中心申报，经审核符合拨付条件的，由常州市物业管理中心按审计审定额以业主的维修资金拨付工程款。仲裁裁决认为此项约定是由第三人代履行合同价款给付义务的约定。

在审查过程中，有一种意见认为，当事人约定工程款由常州市物业管理中心拨付，但常州市物业管理中心作为专项维修资金的政府监管单位，不可能成为此民事合同的代履行人。维修资金属于业主所有，物业公司对此资金没有处分权，在业主大会未对维修资金的使用进行表决的情况下，物业公司即与他人约定以维修资金支付合同价款，系属无权处分，此合同订立后亦未得到业主的追认；因此，合同关于价款支付的约定条款无效。就合同的内容分析，一方支付工程款，是其主要的给付义务，关于此部分的约定无效，合同亦因此而整体无效。

当事人关于合同价款给付的约定是“由第三人代履行”，还是“处分他人财产权”，涉及当事人意思表示之解释。维修资金属于业主所有，全体业主组成的业主大会有决定维修资金使用的权力，若支付合同价款的义务由第三人代履行，此第三人也只能是业主大会。但通观当事人订立的工程款支付条款，无“业主大会”、“代履行”之词句。法律行为的解释，应从文义入手。但解释法律行为，应探求当事人共同的真实意思，不得拘泥于所使用之词句。[3] 其解释之方法，正如王泽鉴先生所言，应特别斟酌意思表示的相对人明知或可得而知的事实，就磋商过程、交易目的及利益状态，依交易习惯及诚实信用原则加以综合判断。[4]

关于无权处分，实体法的规定是《合同法》第五十一条。但何为无权处分，学界存有争议，主流观点认为，无权处分，是指无处分权人处分他人财产，并与相对人订立转让财产的合同。关于第三人代履行，《合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”

无权处分与第三人代履行相比较，其主要的区别有以下三点：第一，就约定的对象言，无权处分是以他人之财产权利为合同的标的物，是对合同履行标的物的约定；合同约定第三人代履行则是对合同义务履行人的约定。第二，就行为法律效果言，无权处分行为，其产生的法律效果是使合同债务人负有一项将他人所有的权利转移给行为相对人的义务，或者是合同债务人直接将他人所有的财产权利转移给合同债权人；而约定合同义务由第三人代履行，则合同的债务人不直接负有履行合同的义务，其法律效果是合同当事人为第三人设定了一项义务。第三，就对第三人利益的关涉言，无权处分的直接后果或其履行的后果将可能会损害原权利人的利益；约定第三人代履行，虽然义务履行的结果可能是第三人将其权利转移给合同的债权人，但第三人是否履行此义务，完全取决于第三人的意思自由，鉴于合同的相对性原则，约定合同义务由第三人代履行，并不会对第三人的权利产生任何影响。

本案当中，物业公司在未经业主大会对使用维修资金进行表决的情况下，即与他人约定以业主所有的维修资金支付合同价款；通观当事人所订立之工程款支付条款，亦无“业主大会”、“代履行”等词句。当事人似乎是以他人财产权为合同标的物，系属无权处分。但实则不然，分以下三点言之：

第一，就合同的权利义务内容观察，物业公司负有的义务只是“持相关资料向常州市物业管理中心申报”，若这些资料经审核符合拨付条件的，经由常州市物业管理中心拨付维修资金；因此，物业公司负担的只是协力、通知等合同附随义务，并不负担支付工程款的合同给付义务。维修资金属于业主所有，且须在政府部门监管下使用，用维修资金支付合同价款，必须通过业主的行为才能实现；物业公司若负担支付工程款的合同给付义务，在实践当中也是不可能履行的。物业公司不是物业的所有权人，请装饰公司修缮房屋漏水和疏通下水道是为业主之利益所为之行为，物业公司不欲承担也认为其不应承担支付工程款的合同给付义务 ；装饰公司与物业公司对此等情况均有认识。

第二，就对第三人即业主大会的利益关涉来看，施工合同的直接法律效果或其履行的效果并不会损害业主大会的利益。施工合同没有约定由物业公司直接将维修资金转移给装饰公司，而是约定由物业管理中拨付，装饰公司能否从物业管理中心取得工程款，更多取决于业主大会之行为；而维修资金属于业主所有，业主大会是否对使用维修资金表决同意，并授权给物业公司代为处理，系业主大会的意思自由。因此，就该点来说，物业公司的行为也不符合无权处分的特征。

第三，就合同目的观察，物业公司订立合同的目的也与无权处分行为不同。就出卖他人之物、出卖共有物以及出租他人之物这些典型的无权处分行为言，其往往是以他人的财产权利为对价来换取对方的对待给付并意欲最终保有之。就本案而言，物业公司为业主之利益订立合同，合同履行的最终利益也归于业主，其之所以与相对人约定以维修资金支付合同价款，主要原因是物业公司认为业主作合同的实际受益人，应当支付工程款。

综上所述，施工合同的工程款支付条款，应当是当事人关于由业主大会代履行合同给付义务的约定，在业主大会未向装饰公司履行合同给付义务的情况下，装饰公司有权以《合同法》第六十五条规定为规范基础，请求物业公司承担违约责任。

三、 求偿关系

我国正处在快速城市化的进程当中，新的居民住宅小区如雨后春笋般在全国各地的城市涌现，但其成熟度和稳定性还在不断发展的过程当中。就房地产业发展的现状来说，在购房者中，自住性需求比例不高，投资性需求占有相当大的比例，在很大程度上，业主大会是一个基于不同目的购房，并对建筑小区有不同期许的业主构成的一个松散的组织体。而且业主委员会的委员由业主兼任，并无报酬，工作积极性往往不高。由于以上种种因素，由业主委员会召集业主大会，并使某项动议获得三分之二以上业主的同意，在实践当中是一件极费力耗时的事情。

物业共用部分、共用设施设备亟需维修和更新改造时，先由物业公司联系装饰公司并与之订立为第三人利益合同，对业主的物业进行修缮，解决业主的燃眉之急，不失为解决现实问题的一种可行的变通方法。且人之相处，贵乎互助，乐于助人、见义勇为本是现代社会极力倡导的行为。本案当中，物业公司是为业主之利益为合同行为，却承担法律责任并蒙受损失，其损失可否得到补偿或救济，途径又在哪里？其可否向业主大会主张某项权利以补偿其损失？

在民法上，一方当事人得向另一方当事人有所主张，须以一定法律规范为基础。对于物业公司来说，最有可能支持其主张的请求权规范基础为 《民法通则》第九十三条，即关于无因管理的规定。无因管理的成立要件有四：1、管理事务；2、管理他人事务；3、为他人管理事务；4、未受委任，并无义务。[5]处理无因管理问题，除了首先要考虑无因管理是否成立之外，还应检讨的是否为“正当的无因管理”，即具备无因管理的成立要件外，还须“管理事务利于本人，并不违反本人明示或可得推知之意思”。[6]

就无因管理之成立要件言。物业公司请装饰公司对业主房屋进行修缮，履行了管理事务的行为；房屋属于业主所有，房屋修缮应属于业主的事务；在物业公司管理事务的过程中，其认识到该事务是业主之事务，并欲使管理事务所生的利益归属于业主，具有“为他人”之意愿；就对物业共用部分、共用设施设备的修和更新改造这一特定事务而言，物业公司未受委任，并无义务。

另外，业主的房屋漏水，下水道过水不畅，部分业主向物业公司报修，物业公司请人对之进行修缮，就行为之效果来观察，应当说有利于业主，并且不违反业主明示或得推知的意思。

综合以上对正当无因管理成立要件的分析，可见物业公司与业主大会之间成立正当的无因管理关系，物业公司有权依《民法通则》第九十三条之规定请求业主大会偿付因无因管理行为而支付的必要费用。

[1]常州市物管中心规定，申请维修资金的主体为业主委员会或受业委员会委托的物业服务企业。申请维修资金须提供以下材料：专门部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上业主的签字、委托书、报修单、预决算书、施工合同、施工单位资质以及审计报告等。

[2] 当事人订立合同之时，《物权法》尚未实施，因此本案不适用《物权法》；但《物权法》的相关规定与2003年的《物业管理条例》是一致的。

[3]梁慧星：《民法总论》，法律出版社2007年版，第190页。

[4]王泽鉴：《民法总则》，中国政法大学出版社2001年版，第403页。

[5]王泽鉴：《债法原理（一）》，中国政法大学出版社2005年版，第333页。

[6]王泽鉴：《债法原理（一）》，中国政法大学出版社2005年版，第339页。

作者单位：常州市中级人民法院

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