履约瑕疵之合同解除权的认定标准

 ——丽某公司诉领某公司房屋租赁合同纠纷案

作者： 王晓梅，上海二中院民事审判庭团队负责人，三高法官。高勇，上海二中院民事审判庭法官助理

【裁判要旨】当承租人的违约行为显著轻微且不影响出租人合同目的实现时，为鼓励交易，改善营商法治环境，法院应审慎适用合同解除制度。法院在认定约定解除条件是否成就时，应从违约方的过错程度、违约行为的形态及违约行为的后果等综合考虑，根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，对解除条件较为宽泛的约定解除权作出限制。

【案 情】

原告上海丽某房地产有限公司（以下简称丽某公司）诉称：2010年5月，丽某公司与被告上海领某餐饮管理有限公司（以下简称领某公司）签订《香港广场房屋租赁合同》，将位于上海市淮海中路X号香港广场地下一层的XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给领某公司使用，租期8年。租赁期间，自2015年年底起，领某公司擅自将部分承租面积改变经营范围违反了合同约定,丽某公司就此书面通知领某公司解除所签租约。现请求:1.确认双方所签租约于2017年10月31日予以解除；2.领某公司支付房屋空置期之租金、物业管理费、推广费、免租期租金等。

领某公司辩称并提起反诉称：其承租期间并无丽某公司所述可构成解约事由之违约行为，丽某公司书面通知解约时并未取得合同解除权，故对丽某公司所称合同解除日期不予认可。即使部分租赁面积超范围属于违约,面积也较小,属于轻微违约，不属于根本违约。在履约期间实际支付租赁费用至2017年11月30日止，但期间，丽某公司于2017年11月8日擅自对系争房屋停水停电，导致领某公司无法继续承租并致租约于该日实际解除。领某公司就此提起反诉要求：1.确认双方所签租约于2017年11月8日解除；2.丽某公司返还领某公司预付租金、物业费，返还租赁保证金、赔偿装修损失、赔偿因提前终止劳动合同向员工所支付之经济补偿金损失等。

一审法院经审理查明事实如下：

2010年5月8日，丽某公司与领某公司签订《香港广场房屋租赁合同》，将系争房屋出租给领某公司，约定：1.系争房屋面积为1,802平方米；2.租期自2010年9月18日至2018年9月17日；3.装修期内免租金，自2010年5月18日至2010年9月17日；4.系争房屋仅限用作“日式美食广场”品牌下之商品经营用途；5.系争房屋禁止领某公司进行转租、转包、出借、与他人交换或共同使用等非领某公司独立自用之行为；6.如领某公司未按合同附件三所规定商品名称进行经营或在系争房屋内经营之主要产品或提供之主要服务或其类型不符合合同附件三所作规定，丽某公司有权终止合同并要求领某公司交还房屋，合同自丽某公司将终止合同通知书送达领某公司之日起即行终止；7.当发生上述5、6所涉情形或领某公司提前解约时，丽某公司有权没收领某公司缴付之全部保证金，领某公司在系争房屋之装修、装潢全部无偿归丽某公司所有，并应付清本合同项下一切应付款项，包括已享用之装修期租金，且丽某公司有权向领某公司追偿因领某公司违约行为导致的房屋闲置期之租金、物业管理费、推广费及其他费用。8.合同附件三明确系争房屋所涉商品服务之商品名称为“日式餐饮”。

一审经审理查明，领某公司承租期间曾在系争房屋以“XX Bakery”品牌售卖蛋糕甜品，丽某公司就此明确告知领某公司该行为已违反房屋经营用途之限制规定，并要求领某公司立即停止“XX Bakery”品牌经营。2016年2月29日，领某公司回函称“XX Bakery”系其特创品牌，主营美式主题蛋糕甜品。此后，领某公司仍继续以“XX Bakery”品牌进行甜品经营。2017年9月29日，丽某公司向领某公司发出解除函，主张自2017年11月1日起解除租赁合同。2017年10月10日，领某公司复函称丽某公司解约行为缺乏合同和法律依据，如丽某公司擅自解约，则须承担违约责任。2017年11月5日，丽某公司致领某公司《关于停止水电供应及收回房屋场地之通知》，告知领某公司最迟应于2017年11月7日17时清空并交还房屋。2017年11月8日，因领某公司未予交还系争房屋，丽某公司对系争房屋停止供应水电。因无法经营，领某公司搬离系争房屋。

二审审理期间，领某公司提交“东京食尚”餐牌，主张其在经营期间一直存在中式、韩式菜系，丽某公司从未提出异议，用以证明“东京食尚”中的日式风格是以日式为主的风格。二审中，双方当事人一致确认，“XX Bakery”蛋糕店的经营面积约30平方米，其前身亦是蛋糕店；领某公司在系争房屋的经营以“东京食尚”统一名称对外推广经营。丽某公司陈述其运营部负责租户的日常运营管理，会派员日常在现场巡楼查看，针对卫生、经营、管理等各项问题与租户沟通。

【审 判】

一审法院于2019年5月13日作出判决，支持了丽某公司有关合同解除及要求领某公司承担违约责任的本诉请求；支持了领某公司有关退还超付租金、物业管理费的反诉请求。一审判决后，领某公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2019年9月17日作出判决，改判支持了领某公司有关合同解除及赔偿损失的反诉请求。

法院生效判决认为，合同解除权系形成权，合同一旦解除对双方当事人权利义务影响巨大，法院应对合同解除权成就与否进行审慎审查。本案中丽某公司作为出租方主张行使合同解除权的理由难以成立，原因如下：

一、合同中虽有“日式美食广场”、“日式餐饮”等约定，但其违约条款中亦有“或在该房屋内经营的主要产品或提供的主要服务或其类型不符合本合同附件三的规定”的约定，从“主要产品”、“主要服务”的表述中，无法得出经营活动必须保证“纯日式”的结论。

二、根据领某公司在二审中提供的“东京食尚”餐牌以及双方当事人对“东京食尚”业态的描述可知，丽某公司有专门工作人员对租户的卫生、经营、管理进行巡查，对领某公司在租赁期间的经营范围应推定为其知晓，且现在案并无证据证明丽某公司对此提出过异议。

三、“XX Bakery”蛋糕店面积仅为30平方米，在1,800平方米的整体租赁面积中占比极小，其前身亦是蛋糕店，品类并未更改，属于领某公司履约瑕疵，并非根本违约。丽某公司在2016年2月发现领某公司经营美式蛋糕，直至2017年9月才行使解除权，其在长达一年多的时间内照常收租，其主要合同目的未受到影响。故丽某公司的主张均缺乏依据，法院不予支持。丽某公司于2017年11月8日擅自停止供应水电，致使领某公司无法按照租赁目的使用系争房屋，合同目的无法实现，领某公司主张租赁合同于该日解除，丽某公司退还超付的租金、物业管理费及租赁保证金，符合法律规定，法院予以支持。

因丽某公司原因以致领某公司无法按照合同约定期限使用房屋，房屋的装修价值无法用尽，由此造成的损失领某公司要求照价赔偿具有事实及法律依据，法院予以支持。关于领某公司主张丽某公司赔偿因提前终止劳动合同向员工所支付的经济补偿金，法院结合领某公司承租的面积及用工规模酌定支持30,000元。

【评 析】

本案争议焦点是：领某公司经营“XX Bakery”品牌这一行为是否违反了合同约定？丽某公司能否据此主张约定解除权？领某公司能否运用法定解除权维护自身权益？只有明确了这些前置问题，才能判断涉案租赁合同的具体解除日期，继而决定租赁保证金、装修残值损失、经济补偿金以及空置期和免租期租金的给付问题。根据《合同法》第九十三条、第九十四条（《民法典》第五百六十二、五百六十三条）之规定，合同解除权分为约定解除权和法定解除权，本案亦可从这两个维度并结合诚实信用原则展开分析。

一、丽某公司主张的约定解除权不成就

(一)对合同约定的合理解释

在个案审判中，要判断合同双方约定的解除条件是否成就，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则先对合同争议条款的具体内容做出公平合理的解释，对当事人之间的利益进行平衡，实现实质上的公平正义。双方在合同中约定“如领某公司未能按合同附件三所规定商品名称进行经营或在系争房屋内经营之主要产品或提供之主要服务或其类型不符合合同附件三所作规定，出现上述情形之一，丽某公司有权终止合同并要求领某公司交还房屋，合同自丽某公司将终止合同通知书送达领某公司之日起即行终止”，合同附件三约定领某公司承租该场地用于经营“日式餐饮”，能否通过这些条款得出领某公司经营活动必须保证“纯日式”的结论？根据《合同法》第一百二十五条（《民法典》中该条文已删除，参见《民法典》第一百四十二条）规定法律解释方法的位阶顺序应遵循文义解释、体系解释、目的解释的顺序。

首先是文义解释，即按照合同文本的字面意义进行的一种法律解释。合同约定“主要产品或提供的主要服务符合本合同附件三的规定”，从“主要产品”“主要服务”的字面表述可知领某公司提供的主要商品服务为日式餐饮即可，且合同附件三约定的“日式餐饮”与“纯日式餐饮”这两个概念从字面来看显然非全等关系。其次是体系解释，即联系上下文、系统全面地分析某一文本的含义。领某公司提供的“东京食尚”餐牌显示，在该餐牌中除日系餐饮外还出现中式、韩式菜系，丽某公司对此知晓，却未提出过异议，由此可进一步否定“纯日式”结论。最后是目的解释，即从现实需要的角度出发，以合理的目的所进行的解释。系争房屋地处综合性商业广场的地下一层，无论从经营面积、餐饮档次还是商业租赁合同的交易习惯来看，将“日式餐饮”解读为“纯日式”都不符合正常的商业逻辑。综上，将合同中“日式餐饮”解读为“纯日式”严格限制了领某公司的经营范围，不符合领某公司对合同内容的内心信赖，未能很好地维持双方当事人在租赁关系中的利益平衡，有违实质正义，不符合诚实信用原则的要求。

(二)履约瑕疵不能成就约定解除条件

通过上述对合同条款的解读可知，领某公司经营“XX Bakery”品牌甜品并未违反合同约定，至多可能构成履约瑕疵。在这种情形下丽某公司能否主张合同解除权？换言之，履约瑕疵能否成就约定解除条件？合同解除权设置的目的在于合同有效成立后，当出现主观或客观情况致使合同目的无法实现时，避免因固守合同拘束力而损害合同当事人一方或双方利益，乃至损害社会整体利益。《合同法》第九十三条（《民法典》第五百六十二条）赋予了当事人约定任意解除权的自由，但如果约定的解除条件过于宽泛，法院应依据诚实信用原则和鼓励交易原则，审慎判断解除条件是否成就，避免造成交易不稳定和社会资源的浪费。

诚实信用原则作为贯穿整个民商事交易的基本原则，在合同义务上应该有所体现。法院在解释合同条款、决定合同应否解除、确定违约责任时，应该根据诚实信用原则合理确定当事人的权利义务，加大对守约者的保护力度，强化对违约行为的制裁。职是之故，在判断约定解除条件是否成就时，不应完全根据合同条文机械地确定合同是否解除，可依据诚实信用原则综合考量以下三方面因素：

1.违约方的过错程度。在坚持严格责任原则的背景下，过错因素在合同法的适用中也并非无用武之地。违约方的过错程度甚至能成为认定解除条件是否成就的决定因素。领某公司将仅占租用面积1/60的原本就经营蛋糕店的档口改造为美式蛋糕店，其变更面积较小、经营品类并未发生变化，过错程度显然较为轻微。

2.违约行为形态。如果是非基于人身信赖关系订立的合同，尤其是针对类似违反附随义务这样的轻微违约行为进行约定，则法官在认定解除条件是否成就时应更加谨慎。履约瑕疵是典型的轻微违约行为，如果以此为由随意解除合同，则不仅会破坏法律关系的稳定，更不利于当事人缔约目的的实现。

3.违约行为的后果。如果合同一方已经履行了合同的主要义务，即便有显著轻微的违约行为，只要不影响合同主要目的的实现，就不宜根据合同文本机械地认定合同具备解除条件。本案中领某公司每月按时支付租金，其经营业态也以日式餐饮为主，丽某公司如期收取租金的合同目的亦未受影响，可视作领某公司已履行主要合同义务。

综上所述，领某公司的行为属于履行合同有轻微瑕疵，不影响丽某公司的合同权利，为实现诚实信用原则衡平利益的功能，丽某公司不能以领某公司存在履约瑕疵为由主张合同约定解除权。

二、丽某公司擅自停止供应水电的行为构成根本违约

本案中，丽某公司在发出合同解除函，要求解除合同并收回系争房屋被拒绝后，采取了停供水电的措施。领某公司主张丽某公司擅自停止供应水电构成根本违约而要求解除合同，赔偿损失。法院支持了领某公司的主张，认为丽某公司构成根本违约，具有法定解除权。法定解除权指由法律预先加以规定，当特定违约事由发生时，一方当事人享有直接解除合同的权利。我国《合同法》深受国际上近年来立法统一化潮流的影响，充分吸收两大法系及国际公约的立法经验，对法定合同解除条件作了较为严格的限制。《合同法》第九十四条（《民法典》第五百六十三条）明确规定了可行使合同法定解除权的五种情形，每种情形都以“不能实现合同目的”为限，即达到“根本违约”的程度方可行使法定解除权。

(一)如何把握“根本违约”的判定标准

1.域外相关规定概览

“根本违约”一说最早起源于英国法。一开始英国法粗略地将合同条款划分为条件条款和担保条款，前者是指重要的根本性条款，后者则指次要的附属性条款，对前者的违反构成根本性违约，守约方享有要求解除合同的权利，而对后者的违反只能使守约方享有获取赔偿的权利。此种划分虽然简单明了，具有很强的操作性，但却落入了形式主义的窠臼。正如阿蒂亚所言“违反某些条款的后果取决于违约所产生的后果，其理由是，一方因违约而取消合同的权利，实际上是根据违约的严重性后果决定的，而不是由被违背的条款的类别决定的。”因此，英国法新增了一种条款——中间性条款，判断违反此类条款是否构成“根本违约”时主要考虑违约的性质以及后果的严重性，并在司法实践中不断扩大此类条款的范畴。美国法将违约形态分为重大违约和轻微违约，对重大违约的判定有五方面的考虑因素，其中有三种是从受损害方的角度出发的，主要考虑客观上违约后果的严重程度。德国法中虽没有“根本违约”这一概念，但根据《德国民法典》第三百二十六条之规定，在决定债权人是否有权解除合同时，违约行为是否导致严重性后果，亦是其重要的判断标准。

2.我国对根本违约制度的规定

在判断何为根本违约时，我国《合同法》吸收了两大法系的经验，尤为重视违约后果的严重性。《合同法》第九十四条（《民法典》第五百六十三条）明确将“合同目的落空”作为认定根本违约的唯一标准，当事人一方违约行为严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益，而致使其订立合同目的落空时，方可构成根本违约。若要准确界定合同目的是否落空，首先需明确何为法律意义上的“合同目的”。换言之，什么样的“合同目的”才能受到法律保护，根据学界的一般理解，“合同目的”是指当事人意欲通过合同的签订和履行达致的某种结果，在实践中往往表现为各种经济利益。合同目的有时候以条款形式外化于合同之中，有时候则内含于意思表示之中，可以说，合同目的主要依靠合同条款来展现，又高于合同条款本身。在个案裁判中，当合同条款没有对某种目的进行书面约定时，裁判者应结合常理和交易习惯客观分析双方当事人能否达成对价，就合同目的进行判断。

(二)丽某公司停供水电的行为是否导致合同目的落空

根据《合同法》第二百一十六条（《民法典》第七百零八条）规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同的目的是承租人能够获得使用租赁物的权利，出租人应当依照合同约定向承租人交付租赁物，并且在租赁关系存续期间保持租赁物符合约定用途。如果出租方一直未能及时履约，影响了承租人正常活动，可以认为合同目的落空。审判实践中，出租人停供水电的行为引发的纠纷较多，对于这种行为的法律评价，在实践中也会根据案情加以具体判断。如果合同中对出租人可以采取停供水电的措施的情形进行了明确约定，可以按照约定处理。一般而言，如果双方已经合意解除、租期已经到期而承租人拒不交还房屋的，在出租人已经提前告知的情形下采取停供水电的措施，不应承担赔偿责任。而本案中，虽然丽某公司发出合同解除函并明确告知将采取停供水电的时间，但因领某公司对于解约行为提出异议，双方并未达成解约合意，其擅自停供水电的行为是违约行为。就领某公司的履行行为是否构成违约，是否符合解除条件的判断权属于法院，丽某公司应通过诉讼解决。

涉案合同系商业租赁合同，领某公司作为承租方，其签订合同的目的在于利用系争房屋进行商业活动以获取经济利益，丽某公司作为出租方，其合同目的则是利用系争房屋收取租金。在合同履行过程中，领某公司如约按时缴纳租金，满足了丽某公司出租房屋的合同目的，而丽某公司于2017年11月8日擅自停止供应水电，使系争房屋失去了适租性，领某公司无法正常提供商品服务、获取经济利益，其合同目的因丽某公司的违约行为落空。根据《合同法》第九十四条（《民法典》第五百六十三条）规定，如果当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人就可以单方解除合同。因此领某公司主张租赁合同于2017年11月8日解除，符合法律规定，依法应予支持，法院亦对丽某公司的违约所致的后果及所应赔偿的损失依法进行了处理。

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