“买卖不破租赁”指的是什么

“买卖不破租赁”指的是什么？

《民法典》第725条规定了“买卖不破租赁”条款。根据该条规定,具体是指租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同对新所有权人有效。

原合同法对“买卖不破租赁”的表述是“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条规定存在一个重大问题，即租赁合同的真实签订时间难以确定，司法实践中出现了大量的倒签租赁合同去损害房屋买受人利益的情形。《民法典》对这一问题进行了修改，修改的核心在于使“买卖不破租赁”规则中租赁的时间点显形化，必须是一个有对外公示可能性的时间点,即对租赁物的占有。这一改动实际上也间接对房屋买受人提出了一个新的要求，即在签订买卖合同之前实地调查房屋的实际占有使用状况，否则其权利就有可能被在先占有适用的租赁期所限制。这一选择固然增加了买受人的调查成本,但从另一方面表现出房屋更强的住宅属性，而非金融属性，这和“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位也是相符的。

此外，“买卖不破租赁”并不限于出租人出售租赁物的行为，还应包括赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况。

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