出租人破产时待履行房屋租赁合同的处理

最高法院二巡 | 出租人破产时待履行房屋租赁合同的处理

按语

专业法官会议，是为法官审理案件准确适用法律提供指导和参考的咨询机制，有助于促进裁判规则及适法统一、总结审判经验、阐释内在法理，为类案处理提供指引。

本期转载最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要——对出租人破产时待履行房屋租赁合同的法律问题进行了解析。

案情摘要

2016年3月1日，甲公司与乙公司签订《房屋租赁合同》，约定甲公司将其所有的厂房租给乙公司经营，租赁期限10年，从2016年3月2日至2026年3月2日，每月租金20万元，租金总额2400万元，合同生效后乙公司预付5年租金1200万元，余额自到期时起按月支付。合同签订后，乙公司依约支付了1200万元，甲公司亦向乙公司交付了房屋。

2018年10月14日，丙人民法院裁定受理了某债权人对甲公司的破产清算申请。2018年12月10日，甲公司破产管理人通知乙公司解除房屋租赁合同，并要求乙公司在收到该通知后15日内返还租赁的房屋。乙公司回函称，不同意解除合同、返还房屋。甲公司遂提起诉讼，请求法院判令解除租赁合同，乙公司返还承租的房屋。乙公司抗辩称，甲公司无权擅自解除合同，如法院最终判决解除合同，甲公司亦应优先返还其预付的全部剩余租金并赔偿其因此而遭受的损失。

法律问题

1.甲公司破产管理人是否有权解除《房屋租赁合同》？

2.乙公司预付的剩余租金应如何处理？

不同观点

甲说：解除说

法院裁定受理债权人对甲公司的破产清算申请后 , 对于甲乙双方均未履行完毕的《房屋租赁合同》, 甲公司破产管理人享有继续履行或解除合同的选择权。甲公司破产管理人选择解除合同，于法有据，应予支持。合同解除后，甲公司有权要求返还房屋，乙公司预付的1200万元租金扣除实际承租房屋应付的部分后，余款应作为共益债务从甲公司财产中随时优先清偿。

乙说：限制解除说

租赁合同中，为维持租赁关系的稳定性，确保承租人对租赁物持续、有效利用，法律对承租人予以特殊保护，规定了“买卖不破租赁”原则，赋予承租人优先购买权。对于案涉长期不动产租赁合同，更有必要维持租赁关系的稳定性。虽然《企业破产法》规定管理人对待履行合同享有选择权，但基于长期租赁合同的特殊性，应对管理人解除待履行租赁合同的权利予以限制，以维护交易秩序、实现实质公平。从比较法的视野看，这也是美国、德国等很多国家的通行做法。因此，本案中应限制甲公司解除合同，尊重乙公司关于继续履行合同的诉请。在《房屋租赁合同》继续履行的情况下，乙公司预付的租金不予返还。

法官会议意见

采甲说

出租人破产时，租期尚未届满且承租人也未支付全部租金的租赁合同属于双方当事人均未履行完毕的待履行合同，根据《企业破产法》第18条的规定，破产管理人有权单方决定解除合同，要求承租人返还租赁物，以保障租赁物顺利回收处置，实现破产财产价值最大化。出租人解除合同、收回租赁物，则其继续占有承租人预付的租金即失去法律依据而构成不当得利，承租人有权要求将该租金作为共益债务从债务人财产中随时优先清偿。

意见阐述

人民法院裁定受理破产申请后，对于当事人尚未开始履行，或者虽然已经部分履行但双方均未履行完毕的待履行合同，《企业破产法》做出了与非破产情形下不同的特殊处理，赋予破产管理人以继续履行合同或解除合同的选择权(挑拣履行权)。房屋租赁合同属于不动产租赁合同，具有持续性，在租赁合同履行过程中，一方当事人破产的情形较为常见，由此产生的纠纷也屡见不鲜。本案中的《房屋租赁合同》签订后，当事人双方各自履行了部分合同义务，但租赁期限尚未届满，承租人也未支付全部租金，因而属于当事人双方均未完全履行完毕的待履行合同。对于此种待履行的房屋租赁合同，是否应采取特殊处理规则对管理人的选择权加以限制，在承租人预付部分租金的情况下租金如何处理等，学理和实践中认识并不统一，需要加以研究。

一、管理人对待履行合同的选择权

(一)管理人享有选择权的正当性

在正常的商业交易中，当事人一旦订立了合同，即应受该合同的约束，即应当按照合同严守原则全面履行合同义务，并有权获得对价，而不得擅自变更和解除合同，古往今来，莫不如此，这是维持交易秩序和交易安全，维护社会诚实信用体系，实现社会经济流转和经济发展的需要。在罗马法上，债被称为“法锁”，当事人一旦确立债的关系，即应受此种债的锁链之束缚，不得随意打破法锁。《法国民法典》第1134条规定：依法成立的契约，在缔结契约的当事人之间具有相当于法律的效力。原《合同法》第8条第1款规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《民法典》第136条从民事法律行为的角度作出了与之相一致的规定。正基于此，不论是理论界还是实务界，普遍认为合同神圣和合同严守是合同法的基本原则之一。

但在合同当事人破产的情况下，对当事人双方均未履行完毕的待履行合同，规则却有所不同。《企业破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人……”此即管理人对待履行合同的选择权（挑拣履行权）。管理人若选择继续履行，则属于原合同固有的继续履行请求权在破产程序中的延续，无需赘述。但《企业破产法》赋予管理人单方任意解除合同的权利，使得债务人一方无论是否具备其他法定或约定解除权均可以解除合同，无疑是对《民法典》合同解除一般规则的突破，有悖合同神圣和合同严守原则，体现了《企业破产法》的特别法属性。

《企业破产法》为何要赋予管理人对于待履行合同的挑拣履行权？管理人可以单方任意解除待履行合同的正当性何在？这是基于破产法的价值目标和价值追求而设立的特别规则。破产作为一种概括执行程序，突出强调在债权人整体利益最大化的前提下确保债权人公平受偿，这是破产立法和破产司法矢志不渝的价值追求。形象地比喻，债权人整体利益最大化是要将“蛋糕”做大，债权人公平受偿要求将“蛋糕”公平分配。债务人的财产是其承担清偿责任的物质基础，债权人整体能得到多大比例的清偿，取决于债务人财产的数量。为实现债权人整体利益最大化，增强破产程序的吸引力，在有关债务人财产的制度设计方面，《企业破产法》均是围绕如何确保债务人财产价值最大化而展开的。例如，在债务人财产认定上，《企业破产法》实行膨胀主义，规定了破产撤销权、破产无效制度，以保障管理人依法追回不当减少的债务人财产等。为实现债权人公平受偿，《企业破产法》规定破产申请受理后个别清偿无效(第16条)、个别执行程序中止(第19条)、所有的普通债权人均应按照法定顺序依法受偿(第113条)，排斥偏颇清偿。

赋予破产管理人对待履行合同的挑拣履行权则是实现《企业破产法》确保债务人财产价值最大化、维护债权人整体清偿利益最大化原则的具体制度设计。根据《企业破产法》第30条的规定，债务人财产包括破产申请受理时属于债务人的财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产。该财产的类型包括一切具有财产价值的物权性财产、债权性财产以及一些具有财产属性的权利。其中，债权性财产以各类应收账款为主要形式，也包括追偿权、损害赔偿债权、租赁权、许可使用合同项下的相应权利。债务人在待履行合同中享有的债权显然属于前述破产财产的范围。但与其他破产财产不同，债务人享有待履行合同中的债权是以履行合同义务为对价和前提的，并非不负任何代价即可当然取得，这是双务合同的特性使然。如此一来，就存在一个债务人取得债权和履行义务之间的代价比较问题，即债务人是否值得以承担合同义务为代价来获取相应的合同权利。通常而言，当事人在缔约之际都是基于对自身有利的权衡考量才参与交易、建立合同关系的，但在实际履行过程中，由于社会经济情况发展变化及市场价格、供需关系波动等因素影响，继续履行合同可能对一方已经不利甚至让一方遭受损失。对于履行期限较长的继续性合同，此种市场交易的风险尤为明显。例如，新冠肺炎疫情暴发初期，医用口罩供不应求，甲医药公司为保障口罩销售，于2020年2月与乙口罩生产企业签订买卖合同，约定向乙购买口罩60万个，单价5元，分六批供货。但到2020年8月，甲公司被法院裁定进入破产清算程序，此时口罩买卖合同尚未履行完毕，而市场上同类口罩的价格已经降至每个2元。如甲公司的破产管理人继续履行原口罩买卖合同，将造成每购买1个口罩即损失3元的不利后果，这显然会使甲公司的破产财产因此而减少。反之，如口罩价格上涨，则甲公司的破产管理人继续履行原口罩买卖合同则会额外获利并增加破产财产。此时，为确保债务人财产价值最大化，维护债权人整体利益，摆脱对债务人财产不利的合同负担，赋予管理人对待履行合同的选择权就显得十分必要：只要维系待履行合同有利于增加破产财产价值的，管理人就可以选择继续履行；只要维系待履行合同有损于破产财产价值的，管理人便可以单方任意决定解除合同。这显然是从有利于债务人财产的保值增值，进而有利于债权人整体利益最大化所作出的制度安排，但却在一定程度上牺牲了被解除方的个别利益。虽然被解除方可以对其因此而遭受的损失申报债权，通过破产程序受清偿，但由于债务人已经进入破产程序，债务人的财产状况决定了被解除方债权人往往不能获得全额赔偿，遭受损失通常在所难免。赋予管理人对待履行合同的选择权，是破产法坚持债权人整体利益优先于个别债权人利益，确保债权人整体利益最大化的制度选择。

(二)管理人行使选择权的条件

1.必须是针对破产申请受理前成立的合同。即管理人是针对破产申请受理前即已订立的特定合同，在出现破产事由后对于是否仍然继续履行而进行的价值权衡和判断。破产申请受理后，破产程序正式启动，债务人主体资格虽然尚存，但除经法定程序决定继续营业外，仅能从事与破产有关的清算或重整事务，不得另行订立与破产事务无关的合同。如债务人因继续营业而对外签订合同，由于该合同系为债权人整体利益考量且经过严格的决议程序而订立，故此应对包括破产债务人在内的所有合同当事人均具有拘束力，当事人受合同神圣和合同严守原则限制，除法律有特别规定外，管理人不享有任意解除合同的选择权。管理人因履行破产申请受理后所签合同而产生的债务属于共益债务，可从债务人财产中随时清偿。

2.待履行合同必须是双务合同。双务合同系合同当事人互负对待给付义务的合同，一方当事人取得合同权利须以履行合同义务为对价，由此才存在取得权利与履行义务的对价比较以及管理人做有利于债务人财产价值最大化的选择问题。对于单务合同，要么是破产的债务人单纯享有权利，要么是单纯负担义务，前者是破产财产清收问题，管理人无权决定无偿放弃权利，后者是债务人按破产程序偿债问题，管理人单方无权决定免除债务。

3.必须针对双方当事人均未履行完毕的合同。这包括双方当事人均未开始履行以及当事人虽已经开始履行但双方均未履行完毕两种情形，这是待履行合同最根本的特征。双方当事人均已经履行完毕，合同关系消灭；一方当事人已经履行完毕，后续效果与前述单务合同相同，均无管理人行使选择权的必要和可能。只有在当事人均存在对待给付义务的情况下，才需要考虑取得权利与给付对价之间的利益对比问题，才有管理人行使选择权的必要性。

双方当事人均未履行完毕通常以主给付义务为限，即待履行合同通常是指双方当事人均未履行完毕主给付义务的合同。主给付义务已经履行完毕，仅是从给付义务或附随义务未履行完毕的，一般不构成此处所谓的待履行合同。但如从给付义务的违反直接影响主给付义务的履行效果，导致对方合同目的无法实现，或附随义务的违反导致对方合同目的落空，则从给付义务或附随义务的未履行或未适当履行亦可成立待履行合同。例如，甲向乙购买特种成套设备一套，约定安装完毕试运行合格后支付价款。乙虽然交付了设备，但未提供设备使用说明书，导致甲无法操作实际使用该设备。乙提供设备使用说明书的义务属于从给付义务，但因该义务的不履行导致甲的合同目的无法实现，故该合同仍属于待履行合同。

从比较法的角度看，域外对待履行合同的认定在认识上并不统一，学理及实务上的分歧依然存在。在德国破产法上，原则上只要主给付义务(履行义务)没有完全履行即可构成待履行合同。在美国，学者Countryman提出了著名的“实质违约标准”，被大多数法院所认同。据此，待履行合同的定义是：双方(或多方)合同项下的义务均未履行，并且一方的不履行构成免除对方对待履行的实质违约(Material Breach)，以至于合同对方当事人可以此为由拒绝履行其合同义务，则该合同就属于待履行合同。那些一方已经完全履行的合同，或者虽未完全履行但尚未履行的那一部分并未构成对方拒绝履行抗辩依据的合同，不属于破产中未完全履行的合同。

(三)管理人行使选择权的期限

管理人对于待履行合同选择继续履行还是解除，涉及商业价值判断，需要根据市场供求情况、债务人对合同标的物的需求程度、履行合同所获得的收益与支付对价的利益比较等加以评估判断。管理人在被指定后，需要一段时间了解债务人情况，权衡分析判断待履行合同的商业价值，不能苛求其立即对待履行合同如何处理作出选择判断。但如果管理人行使选择权的期限过长，则会使合同关系长期处于不确定状态，对合同相对人极为不利，影响交易安全和交易秩序。因此，对管理人行使选择权确定一个相对合理的期限就成为制度设计需要考虑的问题。我国《企业破产法》在借鉴域外立法经验的基础上，对管理人行使选择权的期限作出了明确规定。主要包括两种情形：一是自破产申请受理之日起2个月内管理人应作出选择，管理人自破产申请受理之日起2个月内未作出选择并通知对方当事人的，视为解除合同。二是对方当事人也可以主动催告管理人作出选择，管理人应当自收到对方当事人催告之日起30日内作出答复，逾期未答复的视为解除合同。

二、管理人选择继续履行的法律问题

(一)继续履行的条件

根据《企业破产法》第18条的规定，破产管理人对待履行合同可以选择解除合同或者继续履行。管理人选择继续履行合同，应以该合同继续履行对增加债务人财产有益，进而有利于债权人整体利益最大化为前提。故此，管理人为继续履行待履行合同而支付的对价应作为共益债务，从债务人财产中随时优先清偿。就本文所讨论的前述案例而言，如果管理人选择继续履行《房屋租赁合同》，则管理人应继续承担出租人在租赁合同中所负的租赁物维修等义务。如果管理人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用应作为共益债务由出租人财产随时清偿，承租人亦可主张以维修费与继续履行租赁合同而应支付的租金直接抵销。

(二)相对人的不安抗辩权

管理人做出继续履行合同的决定后，相对人应当履行，不得拒绝履行或以存在破产约定条款为由而主张解除合同。但在债务人进入破产程序的情况下，其财产状况及经营状况往往已经恶化，是否具备继续履行能力殊值疑问。如债务人不具备继续履行能力但却强令相对人继续履行，并因而使得相对人遭受损失，对相对人不免有失公正。为平衡对债务人与相对人合法权益的保障，《企业破产法》为相对人提供了不安抗辩权，相对人可以据此要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

(三)破产约定条款的效力

交易实践当中，当事人往往在合同中约定一方破产合同即可解除，即约定以破产作为合同解除的条件，缔结所谓的“破产约定条款”，以排除此时继续履行合同的交易风险。例如，出卖人与买受人约定，一旦合同一方当事人破产，双方签订的长期供货合同立即解除。后买受人破产，出卖人依据破产约定条款主张解除合同，而买受人的管理人经权衡后，决定继续履行合同，此时应当如何处理？毋庸讳言，《企业破产法》赋予管理人对待履行合同的选择权是一种法定权利，目的在于保护多数债权人的利益，实现公共政策和破产目标，所以当事人不得事先以约定条款加以排除或者限制。如果承认该类破产约定条款的效力，则会限制管理人对待履行合同选择继续履行的权利，无疑会终止那些对增加债务人财产具有价值或者对债务人重整拯救至关重要的合同，从而损害债权人整体利益。与保障个别债权人的合同解除权相比，当继续履行有利于实现债权人整体利益最大化和破产法的政策目标时，后者显然属于处于优位的法益，具有优先保护的必要性。因此，我们认为排除管理人对待履行合同选择权的破产约定条款应认定为无效。

三、管理人解除房屋租赁合同的法律后果

(一)解除权行使与承租人保护的冲突

在非破产的情况下，立法侧重于保护房屋租赁合同中的承租人一方，国内外并无二致。我国民事立法中的此种价值取向具体表现在：除根据合同严守原则限制出租人任意解除房屋租赁合同外，原《合同法》第229条(《民法典》第725条)还规定了“买卖不破租赁原则”，第230条(《民法典》第726条)规定了承租人的优先购买权，第233条(《民法典》第731条)规定了出租人对租赁物的瑕疵担保责任，在租赁物危及承租人的安全或者健康的情形下，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。立法对承租人优先保护、特殊眷顾的合理性根据在于，房屋租赁合同往往期限较长，承租人签订房屋租赁合同后，对所租赁房屋形成了较长时间的居住预期，有的还经出租人同意对房屋进行了维修改善，为充分发挥物的使用效能，保障承租人正常居住生活的合法权利，维护承租人的合理预期和租赁关系的稳定性，维护交易秩序和交易安全，有必要对承租人予以特别的保护。

在出租人破产的情况下，由于《企业破产法》赋予管理人对待履行合同的选择权，管理人可以对履行期限尚未届满的房屋租赁合同单方任意决定解除，因而取得一项特殊的法定解除权。这种法律规定形式上无疑有利于出租人一方(实质则是保护破产程序中债务人的债权人整体利益)，而与前述《合同法》《民法典》侧重保护承租人的价值取向不一致，不利于承租人对租赁房屋的长期稳定利用收益。因此，在理论和实务界均有观点认为，此种情形下我国应借鉴美国、德国等破产法治发达国家的立法成果和经验，限制破产管理人的解除权。

我们认为，从立法论的角度看，前述观点作为一种学术主张，尚可以进一步探讨。但从解释论和司法审判角度看，《企业破产法》以特别法形式赋予管理人对待履行合同单方决定解除与否的选择权，管理人因行使选择权而解除合同系法定解除权，目的在于通过解除租赁合同、收回并顺利处分租赁物，以便实现破产程序中房屋价值的最大化，保障债权人整体利益。在法律已有明确规定的情况下，主张在我国司法实务中为保障个别承租人的利益而限制管理人的法定解除权，于法无据，不应得到支持。因此，在前述案例中，甲公司破产管理人选择解除合同，符合《企业破产法》的规定，应予支持。

(二)合同解除对已履行部分的影响

原《合同法》第97条(《民法典》第566条)规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。这是法律对合同解除的后果及合同解除后如何清理所作的基本规定。概括而言，合同解除的后果包括对合同义务中尚未履行部分的效力(对将来的效力)以及对已履行部分的效力(对既往的效力)两个方面。审判实践中，就已经履行的合同而言，伴随着合同解除，当事人通常主张恢复原状。是否支持， 则需要根据合同的性质为一时性合同还是继续性合同等因素而具体问题具体分析，不能一概而论。

按照合同的给付义务是一次性完成还是随时间经过而处于持续不断的增加状态，合同可以分为一时性合同和继续性合同。一时性合同，是指合同义务通过一次性给付即可完成的合同。例如，买卖、赠与、承揽、技术开发、技术转让等。继续性合同，是指给付义务并非一次完成，而是随时间因素而持续增加、连续发生的合同。例如，租赁，供用电、水、气、热力，借款，保管，仓储，委托等合同。我国合同法主要以一时性合同特别是买卖合同作为规范对象和制定规则的基础，合同解除后已经履行部分的恢复原状也主要是对一时性合同解除后的清理所作的规定，而不适用于继续性合同。因为继续性合同被解除的，既往已履行部分或无恢复原状的可能性，或不宜恢复原状，故通常不产生恢复原状义务问题。以案涉《房屋租赁合同》为例，合同解除后，承租人已经租赁使用房屋两年多，在此期间其所享受的居住利益无法恢复原状，因而不适用恢复原状的清理方式，当然其因实际租赁使用房屋而支付的租金也无权要求出租人返还。

(三)合同解除与预付租金的返还

合同解除对尚未履行部分的效力是解除面向未来产生的影响，表现为解除使当事人从尚未履行的合同义务中解放出来，尚未履行的合同义务得以免除和消灭。这是合同解除最重要的法律后果和制度价值之一。房屋租赁合同中，出租人将房屋交付承租人使用收益是其主给付义务，承租人支付的租金并非房屋价值的对价，而是取得房屋使用权的对价。在出租人破产而房屋租赁合同租期尚未届满的情况下，管理人选择解除合同并通知承租人之后，出租人继续提供房屋供承租人使用收益的合同义务以及承租人支付相应租金的合同义务均归于消灭。既然合同解除后出租人不再负有为承租人提供房屋供其使用的合同义务，则其当然可以基于房屋所有权人的身份主张承租人返还房屋。承租人预付的租金是其为履行将来居住使用房屋的合同权利而预先支付的价款，但在管理人行使选择权而解除租赁合同的情况下，承租人继续支付租金的合同义务已经消灭，承租人当然有权要求返还。从出租人角度看，其收回房屋后再占有承租人预付的租金则无法律上的根据，构成不当得利，因而承租人有权基于不当得利之债而要求出租人返还。由于出租人的该项不当得利债务发生于人民法院受理破产申请之后，根据《企业破产法》第42条的规定，该债务的性质应属于共益债务，承租人有权要求从作为出租人的破产债务人财产中随时优先清偿。因此，对于前述案例的处理赞同甲说。

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