不履行已签订的商品房定购合同 订金能要回来吗

案情：

2013年12月，某楼盘推出精装修商品房预售项目，并在外围临时建有样板房一套。据介绍，该房产项目交付时间是2016年12月底。

参观样板房后十分喜欢房屋布局和装修风格，预订3幢16层一套，面积168平方米，总房款680万元。

2014年1月，与该房产公司签订商品房“定购合同”，支付定金10万元。

“定购合同”约定，定购合同签订后十日内，须与房产公司签订商品房买卖合同。逾期不签订的，支付的定金不得返还。双方还约定，争议处理方式为项目所在地仲裁管辖。

定购合同签订后，与售楼处多次联系，售楼处称按当时的限购政策，需核对买房人的购房资格，因此，双方约定的商品房买卖合同签约时间无法签约。

2014年2月，售楼处通知可以签约。前往该售楼处。对房产公司已拟定商品房买卖合同提出异议，认为合同中未对“精装修”的具体条款进行约定，要求完善。

2014年2月至2014年4月，之后的两个月时间，双方对商品房买卖合同具体条款进行了多次协商。

提出，“精装修”房产品中的价格成分中包含了较高比例的装修投入，所以，合同条款中应将“精装修”中的设施、装修主材的品牌在合同中明确约定，还应将设计效果通过图片和图纸的形式予以固定，以保证房产品交付时的验收和核对，但该房产公司对此不予接受。

商品房买卖合同最终无法签订。

向该房产公司提出退还“定金”，遭到拒绝。

2014年5月，委托律师依据“定购合同”，向房产所在地的仲裁院提出仲裁申请，要求该房产公司退还“定金”十万元。

庭审

律师认为，2014年1月，与房产公司签订商品房“定购合同”，支付定金10万元。但双方无法对商品房买卖合同具体条款达成一致，致使双方无法签订商品房买卖合同。房产公司理应返还已支付的“定金”十万元。

房产公司律师反驳认为，根据与该房产公司签订商品房“定购合同”，支付定金10万元。“定购合同”约定，定购合同签订后十日内，须与房产公司签订商品房买卖合同。逾期不签订的，支付的定金不得返还。而事实上，在定购合同签订后十日内，未与房产公司签订商品房买卖合同，已属违约。定金是合同担保，本案是因的原因未签署商品房买卖合同，违约方无权要求返还定金。请求仲裁庭驳回的仲裁申请。

仲裁庭审理认为，2014年1月，与房产公司签订商品房“定购合同”，支付定金10万元。但双方无法对商品房买卖合同具体条款协商一致，致使双方无法签订商品房买卖合同。因此，无法签订商品房买卖合同的不可归责于当事人双方，不存在违约。房产公司理应返还某定金10万元。

评析

本案有以下焦点问题需明确：

是否存在逾期违约？

2014年1月，与该房产公司签订商品房“定购合同”，支付定金10万元。

“定购合同”约定，定购合同签订后十日内，须与房产公司签订商品房买卖合同。逾期不签订的，支付的定金不得返还。

事实上，在合同约定的定购合同签订后十日内确实未与房产公司签订商品房买卖合同，但并非违约，延期的原因是房产公司核查购房人信息，因此，责任在房产公司而非。

无法签订商品房买卖合同的责任谁承担？

由于双方无法对商品房买卖合同具体条款协商一致，致使双方无法签订商品房买卖合同。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）[2]第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

显然，本案属于“不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”情形，因此，房产公司应当将定金返还。

商品房定购合同多是由房产公司单方拟定的格式合同，设计的条款多有益于房产公司。一般购房人通常关注价格、面积等内容，对法律责任特别是“定金”、“违约责任”等风险和后果缺乏专业认识和关注。一旦签约较难变更，购房者容易处于不利地位甚至遭遇风险，承担违约责任。

因此，签署商品房合同时务必谨慎，必要时聘请专业的律师参与签约，以维护购房者的合法利益。

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