刘某诉李某、史某房屋买卖合同纠纷案

——行为人没有代理权，仍然实施代理行为，经被代理人追认的，对被代理人发生效力

【基本案情】

李某为某房屋所有权人，购买房屋价款为70余万元。史某为李某母亲。史某与刘某于2013年初，达成了对于该诉争房屋的买卖合意，双方最终商定价格为120万元，双方并未对房屋价款给付时间进行明确约定。刘某于2013年至2016年存入史某账户40万元。

刘某女儿赵某于2015年至2017年向史某转账80万元，以上共计120万元。2013年，史某在收到第一笔款项后，将涉诉房屋及房屋所有权证书原件交付刘某，刘某家人使用涉诉房屋至今。

李某、史某从未向刘某主张支付租金或使用费。刘某支付完毕房屋价款120万元后，刘某要求李某为其办理过户手续，李某要求刘某额外支付房屋一定比例增值款才同意与刘某办理过户手续。

后，双方未能达成一致意见并成讼。刘某请求：继续履行房屋买卖合同；李某、史某协助刘某办理房屋产权过户手续。刘某提交的其与李某的对话显示，李某知晓史某出售房屋，但对其母出售房屋时商谈的付款方式存有异议。

【裁判结果】

关于房屋买卖合同成立与否问题，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。刘某可以与史某、李某之间通过口头方式达成房屋买卖合同。

《城市房地产转让管理规定》第七条规定的是房地产转让的办理程序，其关于房屋买卖签订书面转让合同作为房屋买卖交易的步骤，并非涉及合同效力的强制性规定。刘某与史某之间达成的口头房屋买卖合同并未违反法律强制性规定。

关于房屋买卖合同效力问题，一方面，李某为涉诉房屋登记的所有权人，史某作为李某母亲，具有近亲属关系；另一方面，史某持有房屋钥匙及房屋产权证书等相关材料。无论从身份关系还是掌控房屋的情况，史某可以作为出售房屋的代理人。

李某的谈话录音里表明其对于史某出卖房屋的事实是知晓的，虽然对于房款的付款方式存在异议，但也仅限于李某与史某之间，李某在知晓出售房屋情况后并未以任何方式向刘某主张不出售房屋或返还房屋的意思表示，因此可以认定史某具有出售房屋的代理权。

刘某与史某代表李某达成的房屋买卖合同有效。房屋买卖合同的买受人义务是支付房屋价款，出卖人义务为交付房屋并配合办理所有权转移手续，刘某已经支付了全部房款120万元，李某应当履行剩余的出卖人义务，协助刘某办理房屋所有权转移手续。综上，法院支持刘某的诉讼请求。

【典型意义】

本案中，刘某与史某系多年好姐妹，双方虽未对案涉房屋买卖签订书面合同，但是综合刘某及其女儿赵某陆续支付购房款、史某向刘某交付房产证等证件、刘某家人实际占有案涉房屋、史某之子李某出国等事实，可以认定双方对于房屋买卖达成一致，但基于双方当时友好关系，并未对合同细节予以书面确认。

现时隔7年，房价大涨，出卖方觉得利益失衡，以致形成今日之诉。法治社会倡导诚信，希望构建言行一致、诚信有序的良好氛围，激活宝贵的无形资产，营造“守信光荣、失信可耻”的风尚，增强社会的凝聚力和向心力。

综上，即便史某与刘某订立的是口头房屋买卖合同，其法律效果也应当由李某承担，现刘某已经履行了主要合同义务，从保护财产交易的动态安全、维护安全的市场交易秩序的角度出发，其要求李某继续履行合同的诉讼请求于法有据，应当予以支持。

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