行为人没有代理权，仍然实施代理行为，经被代理人追认的，对被代理人发生效力

行为人没有代理权，仍然实施代理行为，经被代理人追认的，对被代理人发生效力

—刘某萍诉李某光、史某房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

天津市第三中级人民法院（2020）津03民终4775号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：刘某萍

被告（上诉人）：李某光、史某

【基本案情】

李某光为坐落于天津经济技术开发区第二大街一处房屋所有权人，房屋面积为109.72平方来，购买房屋价款为705499.6元。刘某萍与史某于2013年年初，达成了对于该诉争房屋的房屋买卖合意，双方最终商定价格为120万元，双方并未对房屋价款给付时间进行明确约定。刘某萍分别于2013年2月27日、

2014年1月10日、2015年1月23日、2016年2月13日，以现金方式存入史某账户各10万元，合计为40万元。刘某萍的女儿赵某于2015年8月3日向史某账户转账30万元、于2016年2月14日转账10万元、于2016年12月14日转账20万元、于2016年12月31日转账10万元、于2017年5月15日转账10万元，共计转账80万元；以上共计120万元。2013年，史某在收到第一笔10万元款项后，将涉诉房屋及房屋所有权证书原件交付刘某萍，刘某萍家人使用涉诉房屋至今。李某光、史某从未向刘某萍主张支付租金或使用费。刘某萍支付完毕房屋价款120万元后，要求李某光与其办理过户手续，李某光要求刘某萍额外支付房屋一定比例增值款才同意与刘某萍办理过户手续。之后，双方未能达成一致意见并呈讼。刘某萍请求：继续履行房屋买卖合同；李某光、史某协助刘某萍办理房屋产权过户手续。庭审中，刘某萍提交的其与史某的对话显示，史某与刘某萍协商将涉诉房屋出售给刘某萍，房屋价款为120万元，但是双方对于履行时间并未有明确约定。刘某萍提交的其与李某光的对话显示，李某光知晓史某出售房屋，但对其母出售房屋时商谈的付款方式存有异议。

【案件焦点】

口头买卖合同是否成立，合同效力是否及于李某光。

【法院裁判要旨】

天津市经济技术开发区人民法院经审理认为：关于房屋买卖合同成立与否问题，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。口头合同作为合同订立的一种形式，刘某萍可以与史某、李某光之间通过口头方式达成房屋买卖合同。《城市房地产转让管理规定》第七条规定的是房地产转让的办理程序，其关于房屋买卖签订书面转让合同作为房屋买卖交易的步骤，并非涉及合同效力的强制性规定。刘某萍与史某之间达成的口头房屋买卖合同并未违反法律强制性规定，史某抗辩合同无效缺乏事实及法律依据，不予采纳。关于房屋买卖合同效力问题，一方面，李某光为涉诉房屋登记的所有权人，史某作为李某光母亲，具有近亲属关系；另一方面，史

四、商品房委托代理销售合同纠纷|187某持有房屋钥匙及房屋产权证书等相关材料。无论是从身份关系还是从掌控房屋的情况，史某均可以作为出售房屋的代理人身份。李某光的谈诂录音里表明其对于史某出卖房屋的事实是知晓的，虽然对于房款的付款方式存在异议，但也仅限于李某光与史某之间，李某光在知晓出售房屋情况后并未以任何方式向刘某萍主张不出售房屋或返还房屋的意思表示，因此，可以认定史某具有出售房屋的代理权。刘某萍与史某代表李某光达成的房屋买卖合同有效。刘某萍与史某于2013年达成了出卖房屋的合意，且达成合议后向刘某萍交付了房屋及房屋所有权证书原件，并于2013年至2017年收取了刘某萍及其女儿所支付的全部房屋价款120万元。房屋买卖合同的买受人义务是支付房屋价款，出卖人义务为交付房屋并配合办理所有权转移手续，刘某萍已经支付了全部房款120万元，房屋买卖合同的买受人义务已经履行完毕，出卖人也履行完毕房屋交付义务，李某光应当履行剩余的出卖人义务，协助刘某萍办理房屋所有权转移手续。综上，天津市经济技术开发区人民法院支持了刘某萍的诉讼请求。天津市经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：

一、原告刘某萍与被告李某光继续履行案涉房屋买卖合同；

二、被告李某光于判决生效之日起十日内协助原告刘某萍办理案涉房屋的过户手续。

李某光、史某持原审答辩意见提起上诉。

天津市第三中级人民法院同意一审法院裁决意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：

驳冋上诉，维持原判。

【法官后语】

当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。所以，史某与刘某萍达成的口头房屋买卖合同是法律规定所允许的合同形式。李某光、史某认为依照《城市房地产转让管理规定》第七条以及《中华人民共和国合同

法》第十条第二款的规定，房屋买卖合同应当釆用书面形式订立，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，史某与刘某萍之间的口头合同无效。但是《城市房地产转让管理规定》笫七条以及《中华人民共和国合同法》第十条第二款均为管理性规定，而非强制性效力性规定，史某与刘某萍未采用书面形式订立合同，并不导致其二人之间的口头买卖合同必然无效。本案中，刘某萍与史某之间形成的口头房屋买卖令同并无合同无效之情形，故应认定该合同有效。

虽然李某光抗辩其从未委托史某对外出售房屋，但是从史某与李某光是母子关系、史某实际控制案涉房屋及证件、史某收取案涉房款等事实可知，史某具有代理的条件。李某光在知晓出售房屋情况后并未以任何方式向刘某萍主张拒绝出售房屋或返还房屋的意思表示，继而收取了约定的房屋全款，刘某萍一家实际居住多年。综上所述，即便在史某与刘某萍达成协议时未取得李某光授权，但是在刘某萍巳经足额支付案涉房屋购房款并实际占用案涉房屋之时，其仅是对其母史某出售房屋时商谈的付款方式存有异议，应对认定李某光对史某向刘某萍出售房屋进行了追认，该房屋买卖合同的效力应及于刘某光。

诚信与爱国、敬业、友善一起确立为社会主义核心价值观中关于公民个人层面的价值准则，更加明确了诚信这一核心价值观在国家、社会的建设和个人的发展中处于一个根本和基础的地位。本案中，刘某萍与史某系多年姐妹，虽然双方未对案涉房屋买卖签订书面合同，但是综合刘某萍及其女儿赵某陆续支付购房款、史某向刘某萍交付房产证等证件、刘某萍家人实际占有案涉房屋、史某之子李某光出国等事实，可以认定双方对于房屋买卖达成一致，但基于双方当时友好关系，并未对合同细节予以书面确认。现时隔7年，房价大涨，出卖方觉得利益失衡，以致形成今日之诉。我们倡导诚信，希望构建言行一致、诚信有序的社会，激活宝贵的无形资产，菅造“守信光荣、失信可耻"的风尚，增强社会的凝聚力和向心力。

综上，即便史某与刘某萍订立的是口头房屋买卖合同，其法律效果也应当由李某光承担，现刘某萍已经履行了主要合同义务，从保护财产交易的动态安全，维护安全的市场交易秩序的角度出发，其要求李某光继续履行合同的诉讼请求于法有据，应当予以支持。

编写人：天津市第三中级人民法院姜玉姝，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15652571727。