关于烂尾楼风险承担的裁判规则

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编者按

在过去的几十年里，随着社会经济的发展和人们收入水平的提高，越来越多的人开始考虑购买房屋。然而，由于房屋价格较高，许多人无法一次性支付全部款项，于是出现了按揭贷款买房的方式。同时，为了使购房者具有提前购买房屋的机会，为房地产开发企业提供融资渠道，房屋预售模式逐渐出现。但是，在房屋预售过程中，不可避免地会出现一些风险和隐患，比如烂尾楼。烂尾楼风险的承担涉及多方利益，事关社会稳定与金融安全，关系到人民“住有所居”的基本民生问题，因此本文通过对中国裁判文书网中的重要案例的筛选和总结，对烂尾楼风险承担的相关理论问题进行探讨，并梳理实践中重要的裁判规则。

截至2023年10月24日，在中国裁判文书网输入“烂尾楼”（关键词），检索出裁判文书14245篇，其中由最高人民法院裁判的有69篇，由高级人民法院裁判的有536篇，由中级人民法院裁判的有4846篇。在具体案例的选取上，遵循以下“两个优先”原则：第一，优先选择审判层级较高的裁判文书。第二，优先选择审判日期较近的裁判文书。通过形式和内容两个方面的筛选，本文最终选择5篇裁判文书作为研究对象。文书案号分别为：（2019）最高法民再245号、（2019）最高法民申4885号、（2022）新民申979号、（2021）鄂民申5577号、（2021）苏民申1790号。

基本理论

一、烂尾楼风险承担的相关法律规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》）中关于烂尾楼风险承担的法律规定为：

第19条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第20条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第21条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

《中华人民共和国民法典》中关于情势变更的规定：

第533条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

二、购房人如何规避烂尾楼风险？

近年来房地产项目烂尾问题屡见不鲜，因房产公司的违约致使合同解除，购房人不仅自己筹款交纳的首付款部分无法得到返还，还要继续偿还按揭贷款；而银行在对涉案房屋享有优先受偿权的情形下，又同时享有对房产公司和购房人的债权，最终导致商品房买卖合同以及借款合同约定的各方权利义务严重失衡。此时如何帮助购房人规避烂尾楼风险尤为重要。

首先，在房产施工缓慢或者停工的情况下，如果购房人进行短期等待即可收房，那么继续等待是一个不错的选择。其次，一旦房地产公司几无交房的可能，此时通过法律手段维护购房人的利益、帮助购房人规避烂尾楼风险至关重要。关于购房人规避烂尾楼风险，笔者认为主要有以下两种方式：第一，购房人依据《商品房买卖合同纠纷解释》第20条的规定诉请解除房屋买卖合同以及房屋贷款合同。第二，购房人依据《中华人民共和国民法典》第533条关于情势变更的规定诉请变更或者解除合同。

裁判规则

实务要点一：

购买商品房属于商品房担保贷款合同的合同目的，由于房地产公司违约不能交房导致各方合同解除，当合同被解除后合同目的将无法实现，业主有权解除商品房担保合同。

案件：王某1、王某2金融借款合同纠纷再审案

案号：（2019）最高法民再245号

来源：中国裁判文书网

关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题，最高人民法院认为，本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。本案中，某房地产开发公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某1等三人支付的首付款及某银行分行按揭贷款；某银行分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对某房地产开发公司、王某1等三人的债权；王某1等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某1等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

实务要点二：

商品房买卖合同因投资公司的原因被撤销，个人按揭贷款合同也应当依法解除，购房人主张免除其按揭贷款返还责任的，人民法院予以支持。

案件：某投资公司、某银行商品房销售合同纠纷再审案

案号：（2019）最高法民申4885号

来源：中国裁判文书网

关于免除孙某某承担返还按揭贷款责任是否正确的问题，最高人民法院认为，案涉《商品房买卖合同》系某投资公司的原因被撤销，《个人贷款合同》也被依法解除，而某投资公司已经收取的款项包括孙某某交纳的购房款及某银行发放的购房贷款。某银行作为原审第三人并未提出要求孙某某偿还贷款的诉请，故原审判决由某投资公司将收受的购房贷款及利息返还某银行并无不当。若某银行认为孙某某应承担偿还贷款的合同责任可另行主张权利，但某银行受偿总额不得超过案涉《个人贷款合同》确定的权利范围。

实务要点三：

商品房贷款合同被解除后，商品房出卖人应将其收到的购房贷款本息返还银行，没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房人，再由购房人归还给银行。

案件：某银行分行、赵某某等房屋买卖合同纠纷案

案号：（2022）新民申979号

来源：中国裁判文书网

关于案涉《个人住房（商业用房）借款合同》《个人住房按揭贷款担保及回购协议》解除后，某银行分行继续主张贷款余额利息是否有事实及法律依据的问题，新疆维吾尔自治区高级人民法院认为，商品房担保贷款合同也被解除后商品房出卖人应将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。案涉《预约订房协议》系因某房产公司的原因被撤销，《个人住房（商业用房）借款合同》《个人住房按揭贷款担保及回购协议》也被依法解除，而某房产公司已经收取的款项包括赵某某、赵某交纳的购房首付款及某银行分行发放的购房贷款。某银行分行二审中主张由某房产公司向其偿还剩余按揭贷款及利息有事实及法律依据。

实务要点四：

因房产公司楼房烂尾致使买卖合同被解除，房产公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人，即返还购房贷款的责任人系房产公司。

案件：某房产公司、付某商品房预售合同纠纷案

案号：（2021）鄂民申5577号

来源：中国裁判文书网

关于案涉商品房按揭贷款的返还问题，湖北省高级人民法院认为，本案中，实质上系房产公司、银行、购房者三者基于购房共同形成的法律关系，各方权利义务应一致。因房产公司不能办理房产证而致使合同被解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。特别是购房人不仅自己筹款交纳的首付款部分无法得到返还，还要继续偿还按揭贷款；而银行在二审已判其对涉案房屋享有优先受偿权的情形下，又同时享有对房产公司和购房人的债权。对于可能存在的权利义务失衡，《商品房买卖合同纠纷解释》第25条第2款（现《商品房买卖合同纠纷解释》第21条第2款）作出特别规定，房产公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人，即返还购房贷款的责任人系房产公司。该规范既尊重了银行所发放的贷款最终收款者为开发商的事实，又扶正了因开发商过错导致按揭购房合同解除形成的权利义务内容失衡的情形。

实务要点五：

《商品房买卖合同纠纷解释》第21条第2款规定的本意在于充分发挥诉讼资源解决纠纷。在房产公司无法按时交房的情况下，购房人依据此条主张免除购房人还款义务的，人民法院不予支持。

案件：郭某某、某银行支行等商品房预售合同纠纷案

案号：（2021）苏民申1790号

来源：中国裁判文书网

关于郭某某对《借款合同》剩余贷款是否继续偿还的问题，江苏省高级人民法院认为，首先，根据合同相对性原则，郭某某系案涉《借款合同》的借款人，某银行支行已经将贷款发放至郭某某的个人账户，故偿还剩余贷款既是其应当履行的合同义务，也是其法律义务；其次，《商品房买卖合同纠纷解释》第25条第2款（现《商品房买卖合同纠纷解释》第21条第2款）规定的本意和宗旨在于“充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利”，但该条规定并未免除购房人的还款义务，更未免除《借款合同》中借款人的还款义务，在本案各方诉累已经无从避免的情况下，二审法院依据合同约定及法律规定判决郭某某承担相应责任，并无不当；最后，某银行支行作为《借款合同》的贷款人已经将所贷款项直接发放至郭某某的个人账户，对于《商品房预售合同》及《借款合同》的解除亦无任何过错，且其并非《商品房预售合同》当事人，在一审法院已经受理案外人对房产公司破产清算申请的情况下，如郭某某对剩余贷款不承担还款责任，实质上是要求无过错的银行支行代替郭某某分担了《商品房预售合同》的风险，对某银行支行亦不公平。综上，故郭某某的再审申请理由不能成立。

· 小结 ·

在商品房烂尾的情况下，购房人往往通过向法院起诉请求解除商品房买卖合同、按揭贷款合同以及诉请由开发商偿还房贷的方式维护自己的权益。针对这一问题在司法实践中存在不同的裁判观点，但大多数人民法院予以支持。如今，司法实践中形成了一些可供参考的裁判规则：一是购买商品房属于商品房担保贷款合同的合同目的，由于房地产公司违约不能交房导致各方合同解除，当合同被解除后合同目的将无法实现，业主有权解除商品房担保合同。二是商品房买卖合同因投资公司的原因被撤销，个人按揭贷款合同也应当依法解除，购房人主张免除其按揭贷款返还责任的，人民法院予以支持。三是商品房贷款合同被解除后，商品房出卖人应将其收到的购房贷款本息返还银行，没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房人，再由购房人归还给银行。四是因房产公司楼房烂尾致使买卖合同被解除，房产公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人，即返还购房贷款的责任人系房产公司。五是《商品房买卖合同纠纷解释》第21条第2款规定的本意在于充分发挥诉讼资源解决纠纷。在房产公司无法按时交房的情况下，购房人依据此条主张免除购房人还款义务的，人民法院不予支持。

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