就限制转让的商铺签署的长期经营权转让合同，应认定为租赁合同

就限制转让的商铺签署的长期经营权转让合同，应认定为租赁合同

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王某与佳建置业公司破产债权确认纠纷

民事再审改判案

裁判要旨：

“商铺经营使用权转让合同”转让的标的即为案涉商铺的占有、使用、收益的权益，就签订合同效果而言，与房屋租赁合同并无不同。如单独转让商铺经营使用权而不占有商铺则没有使用价值，亦失去签订合同的意义。且房屋经营使用权并非物权法上的独立物权，故案涉《商铺经营使用权转让合同》本质上应为商铺租赁合同。

案情简述：

2013年5月，佳建公司作为转让方与受让方王某签署《商铺经营使用权转让合同》，约定佳建公司将位于某街道的两间商铺经营使用权转让给王某，转让总价50万元，经营期限自2013年10月1日起至2043年12月15日止。

随后，王某将50万元转入佳建公司指定账户，佳建公司为王某出具收据，确认“王某已将其购买两间商铺使用权的转让价款全部付清”。

2018年10月，人民法院受理了周某对佳建公司的破产重整申请，佳建公司进入破产程序。

王某向破产管理人申报债权，认为佳建公司应当按照剩余使用期限占总期限的比例，退还商铺剩余25年使用期限内的43万超付款项，且该款项应作为共益债权优先退还，对此申报破产管理人未予确认，王某遂向人民法院提请破产债权确认之诉。

裁判过程：

一审人民法院认为：佳建公司在未履行完毕《商铺经营使用权转让合同》的情况下进入破产程序，王某提出自2018年12月26日起解除合同符合《破产法》第十八条第一款的规定，应予支持。

对王某提出的确认其多付的25年合计43万元转让款，应当在破产债务中享有优先受偿权的诉讼主张。法院认为，本案中合同解除后，王某应将商铺经营使用权返还给佳建公司，佳建公司收取的30年商铺使用费中尚有25年未履行义务，故佳建公司应将剩余25年转让金即43万元返还给王某。但由于双方签署的是《商铺经营权转让合同》，并非房屋租赁合同，王某主张的43万元实质上也并非租金，故该转让金不具有共益债务的性质，因此对王某主张43万元优先并随时受偿的主张，不予以确认，仅确认王某对佳建公司享有普通债权43万元。

王某提请上诉，二审人民法院认为：案件争议焦点为王某对43万债权属于共益债权还是普通债权。从双方当事人签署的《商铺经营使用权转让合同》的名称和内容来看，其中并不含有与租赁相关的条款，其约定的转让期限超过了30年，与佳建公司对相关土地使用终止期限一致，与《合同法》“租赁期限不得超过20年”的规定并不相符，且《商铺经营使用权转让合同》签订后王某即将房屋委托案外公司对外租赁和管理，因此该合同并非租赁合同，因合同解除所产生的损害赔偿，不具有共益债务的性质，属于普通破产债权。故维持一审判决，对王某提出的优先受偿主张不予以支持。

王某提请再审，最高人民法院于2020年12月提审本案。

就《商铺经营使用权转让合同》的性质问题。最高人民法院认为：该合同名称虽为经营权转让合同，但转让的标的即为案涉商铺的占有、使用、收益的权益，就签订合同的效果而言，与房屋租赁合同并无不同。如单独转让商铺经营使用权而不占有商铺则没有使用价值，也失去了签订合同的意义。且房屋经营使用权并非物权法上的独立物权，故案涉《商铺经营使用权转让合同》本质上应为商铺租赁合同。

本案中，不论案涉合同性质如何，王某在签订合同时预付了30年经营使用权转让金，而实际仅使用5年，合同解除后，该商铺的使用权返还给佳建公司，王某支付的剩余25年经营使用权转让金不能实现给付目的，佳建公司继续占有，构成不当得利。《破产法》第四十二条第一款第三项规定，在人民法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务，作为共益债务的款项应当优先偿还。

综合以上原因，最高法院撤销原审生效判决，确认王某对43万共益债权享有优先于普通债权受偿的权利。

本案是一起有关破产债权金额及性质的认定纠纷。

根据《企业破产法》的规定，破产企业的剩余财产将优先清偿破产费用和共益债务，此后再依照既定顺序如劳动工资、企业欠税和社保费用等依次偿还，最后才偿还普通破产债权。理解了此处的不同，我们也就理解了王某在本案中对共益债和普通债性质争议的执着，作为王某来讲，无论如何也不希望自己的债权沦为最后清偿的地步，因此在一审、二审判决后又继续申诉至最高人民法院。

本案中，一审及二审法院与最高法院就合同性质争论不休的原因在于，一二审法院认为如果合同性质为权利转让，那么应认为双方已经完成了标的物交割，王某即仅有普通债权的请求权。最高法院认定合同性质仍属于租赁合同，应按照合同期限分不同时段进行权利交割，预缴的费用部分属于不当得利，即认定为共益债权。

俗话说“失之毫厘，差之千里”，诉讼案件往往也是如此。

案例索引：（2021）最高法民再194号

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