未取得产权证的房屋转卖合同是否有效?

未取得产权证的房屋转卖合同是否有效?

【案例】

张某参加单位的团购房，购买以后想转卖团购的房屋。2013年6月，张某将团购房转让给李某，并约定签订了合同。合同约定张某应协助办理房屋产权过户手续。之后，因种种原因，该房屋都没有办理产权过户手续。2014年8月，李某将该套房屋又转卖给吴某，并签订了合同。合同约定李某将该套房屋出卖给吴某，有李某负责办理房屋产权过户手续。合同签订后，吴某支付了购房款，但李某一直未办理过户手续。在李某转卖房屋时，张某知道此事并同意李某出让房屋。

【分歧】

第一种观点认为，未取得产权证的房屋转卖合同无效。该房屋未取得产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

第二种观点认为，未取得产权证的房屋转卖合同有效。虽然李某转让房屋没有取得产权证，但其转卖行为经张某同意。未取得产权证的房屋进行转卖，不影响合同的效力。　

【管析】

笔者同意第二种观点，理由如下：

一是李某出卖原张某的房屋，虽然未取得房屋所有证，没有处分权，但事后得到原房屋主人张某的同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，合同有效。故李某有权出卖该房屋。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该法条并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效。

二是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。吴某与李某之间签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户手续，但不影响合同效力。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，李某与吴某签订的房屋买卖合同是有效的。

作者：王欢

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