房屋出租人一房二租，承租人应如何维权

房屋出租人一房二租，承租人应如何维权

一、案情摘要

房屋出租人一房二租，承租人起诉要求出租人继续履行合同并承担违约责任，法院结合案件事实、就双方争议事项作出了判决。

二、案情经过

2013年10月1日，陈某与吴某签订《房屋租赁合同》，约定陈某承租吴某名下的某市区房屋（以下称“案涉房屋”）作企业办公使用，租期自2013年10月20日起至2015年10月19日止，陈某应支付定金3800元（租期开始后自动转为租赁保证金），吴某应于2013年10月20日前将房屋交陈某使用，如交房逾期超过30日，则每逾期一日吴某应按应付租金的1%向陈某支付滞纳金，逾期交房超过45天的，陈某有权解除合同。此外，双方还约定合同违约金为3800元，如违约金不能弥补无过错方损失的，违约方应就不足部分支付赔偿金。

上述合同签订当日，陈某依约支付了定金3800元。2013年下旬，吴某表示不再出租案涉房屋，陈某随后与吴某协商，但未达成一致意见。2013年1月23日，吴某及其配偶俞某与案外人甲公司签订《房屋租赁合同》，于2014年2月初将案涉房屋交付给甲公司使用。

为此，陈某向某市区人民法院起诉，要求吴某交付案涉房屋、继续履行合同、支付违约金3800元、按每日456元的标准支付滞纳金以及赔偿陈某损失147238.7元（含差旅费、员工工资、公司逾期经营损失等）。

吴某则认为，案涉房屋是其与妻子俞某共有，俞某不同意出租案涉房屋给陈某，其与陈某签订的合同仅为意向合同；同意支付违约金3800元，但不同意支付滞纳金及赔偿损失，而且约定的滞纳金标准过高，即使法院支持该诉请，也希望法院予以调整；吴某称其已于2013年10月30日电话告知陈某解除合同，因此提出反诉，请求判令其与陈某之间的租赁合同于2013年10月30日解除。

三、法院审理经过及判决结果

某市区人民法院经审理后认为：

1. 陈某与吴某签订的《房屋租赁合同》合法有效；

2. 共有房屋的各共有人都有权管理共有房屋，房屋出租并非产权处分行为，不以共有人合议一致作为租赁合同成立、生效的条件，吴某以其妻俞某未在合同上签字为由主张案涉租赁合同仅为意向合同，缺乏法律依据；

3. 吴某未按约交房给陈某使用、高价另租他人，吴某的行为属于恶意违约，应承担违约责任；

4. 案涉房屋租赁合同客观上已无法履行，法院结合本案事实认定案涉租赁合同于2014年1月31日解除，吴某应向陈某返还租赁保证金3800元、合同解除违约金3800元；

5. 案涉租赁合同约定的滞纳金实属逾期交房违约金，逾期交房违约金的设定前提是以履行交房义务的可履行性为前提，本案逾期交房违约金应计算至合同解除时止，合同解除后的逾期交房违约金，法院不予支持；

6.结合陈某主张的合理经济损失范围、吴某的过错程度及其逾期受益因素，吴某要求调整违约金标准，法院不予采纳；

7. 陈某主张的员工工资、公司逾期经营损失等，与吴某违约行为之间无必然因果关系，也明显超出了违约方订立合同时应当预见到的因违约可能造成的损失，而且合同约定的违约金已足以填补陈某主张的合理损失，陈某要求吴某赔偿经济损失的诉讼请求，法院不予支持。

基于上述理由，某市区人民法院作出以下判决：

1. 陈某与吴某签订的《房屋租赁合同》于2014年1月31日解除；

2. 吴某于本判决生效之日起十日内返还陈某租赁保证金3800元；

3. 吴某于本判决生效之日起十日内支付陈某违约金3800元；

4. 吴某于本判决生效之日起十日内支付陈某逾期交房违约金33288元；

5. 驳回陈某的其他诉讼请求。

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