未经消防验收备案，不必然导致租赁房交付不合格

未经消防验收备案，不必然导致租赁房交付不合格

——已实际掌控在建工程的承租人，以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同的，应不予支持。

标签：租赁合同｜消防验收｜房屋交付｜消防竣工验收

案情简介：2013年，廖某就转租工贸公司在建房屋与李某签订房屋租赁合同。同年年底，该房屋经竣工验收。2014年，李某以该房屋虽经消防设计备案，但未经消防竣工备案为由，主张解除合同。

法院认为：①根据本案查明事实，李某早已取得诉争房产钥匙，其亦认可在诉争房产内可自由行动，结合证人证言、李某自行拍摄录像资料及在诉争房产上挂出广告，本案虽无直接证据廖某已交付诉争房产给李某，但上述证据足以证明李某已实际掌控诉争房产，其亦无证据证明进出诉争房产受到阻碍，故应认定房屋已完成交付。②消防备案包含消防设计备案与消防竣工备案。一般消防设计备案在土建之前完成备案。竣工备案在土建竣工验收后，至于投入使用前。为避免出现土建竣工备案后，在装修过程中对消防工程进行变动，投入使用前仍需再通过消防竣工备案，故各地消防部门通常允许在装修完毕后投入使用前，一并申请进行竣工备案。本案中工贸公司已就诉争房屋完成了消防设计备案，竣工验收亦合格。因系在建工程，在投入使用前，李某还将对房屋进行装修，方可投入使用。且承租人对装修后房屋用途不同，消防部门验收标准亦有差异。工贸公司已按实践中消防备案程序进行了备案，依当地消防部门供社会大众查阅的《建设工程消防设计审核办事指南》显示，装修工程仅需再提供承诺书，承诺在投入使用前将进行备案。且工贸公司亦明确表示如需要将及时提供承诺书。据此，应认定房屋所有人已按社会大众一般认知完成了消防备案。判决驳回李某诉请。

实务要点：不动产交付应以交付钥匙且足以使承租人实际掌控诉争房产为判断标准。在建工程承租人，以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同的，不予支持。

案例索引：福建厦门中院（2014）厦民终字第2883号“李某与廖某租赁合同纠纷案”，见《李宏斌诉廖文进房屋租赁合同纠纷案——未完成消防验收备案是否必然导致租赁房屋交付不合格》（詹雪霞），载《人民法院案例选》（201504/94:112）。

作者：陈枝辉

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