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关于临建房屋租赁合同效力

日期:2016-10-10 来源:网 作者:网 阅读:927次 [字体: ] 背景色:        

关于临建房屋租赁合同效力

一、临建房屋VS违法建筑

临建房屋虽有临建二字,但并不直接等同于违法建筑1,临时建筑一般是因生产、生活需要临时建造使用,而搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。其外在形式有:铁皮房、油毡房、窝棚、遮阳棚、房顶棚屋、棚架、工棚、菜农、果农搭建的临时棚屋等等。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条:“在城市、镇规划区内进行临时建设的,应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的,不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”也就是说,经过城市、县人民政府城乡规划主管部门批准的且在批准的使用期限内的临时建筑和永久性建筑一样可以正常占有、使用、出租。以此签订的房屋租赁合同也是妥妥的没有问题。但是现实生活中,因为临时建筑发生的争议也非常常见,临时建筑的租赁活动中有哪些需要注意和警惕的呢,今天我们就一起来了解一下。

二、相关案例

案情简介:2015年6月,W先生与北京M公司签订协议,约定北京M公司将本公司所有的某经营大厅出租给W先生,W先生装修后,出租给小商户,用于开办商品批发及零售。合同签订当日,W先生交纳了半年的租金与房屋押金。签订合同时,W先生要求查看承租房屋的产权证,出租方称房产证以后再拿来给W先生看。并且该地址现在有营业执照,故W先生信以为真,认为该大厅有营业执照,就肯定有房产证。合同履行过程中,W先生才发现,承租的大厅竟然是临时建筑,且已过批准的使用期。因没有合法的产权证明,故W先生在办理营业执照过程中受阻,未能办理营业执照。旧的营业执照,是在临时建筑使用期内办理的,而该营业执照的经营范围根本不能满足W先生开展商品批发及零售业务的需求。W先生一气之下拒绝交纳下半年的租金。2016年4月,北京M公司以W先生拖欠租金为由,起诉至法院,要求解除房屋租赁合同。

裁判结果:经法院审理后认为,北京M公司出租的房屋为超过使用期的临建房屋,因该房屋已无合法使用的依据,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条2,认定双方签订的《市场房屋租赁合同》无效。该合同无效后双方应返还对方财产。北京M公司将授权的50万元保证金返还给W先生,W先生将房屋返还北京M公司,同时W先生应向北京M公司支付占用房屋期间的使用费,使用费参照双方约定的租金标准确定

三、兰台法评

在签订房屋租赁合同时,尤其是涉及房屋用于经营使用的,必须要认真审查所要承租的房屋是否有产权证明以及产权证是否为出租人本人所有。如果租赁标的房屋为临时建筑的,还需要特别关注其是否有城市、县人民政府城乡规划主管部门批准,即《临时建筑许可证》,并且计算租赁时间是否在批准使用的时间范围内,这是临时建筑租赁合同是否有效的两个基本条件。

本案被告W先生在房屋不能办理营业执照,不能实现合同目的时,可以立即向法院起诉,要求解除合同,要求出租方退还房屋租金并赔偿自己因合同无效而受到的损失。而本案被告W先生采取了占用房屋,不交付租金的消极做法。导致其最后虽然判决合同无效,但仍然要支付原告占用期间的房屋使用费。

参考:

1.违法建筑是指未依法取得规划许可或者未按照规划许可内容建设的建筑物和构筑物,以及超过规划许可期限未拆除的临时建筑物和构筑物,包括城市、镇规划区内的违法建筑和村镇规划区内的违法建筑。

2.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”



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