王某诉中介公司及业主二手房买卖合同纠纷案

王某诉中介公司及业主二手房买卖合同纠纷案

——二手房买卖中的定金，是买卖定金还是中介定金？

【基本案情】

2004年2月15日，王小姐经房地产中介公司的介绍，看中了某小区二期22栋111平方米的一套房产，并在中介人员的带领下，察看了房屋。王小姐对小区的环境及室内的装修、结构等各方面都较为满意，价位也合适，遂与房地产中介公司签订了《房地产买卖预约居间合同》。按合同约定，房价为66万元，由房地产中介公司代办过户等手续，王小姐先将定金2万元交由房地产中介公司代收，待与卖方议价成功后转付卖方，并在签订《二手房买卖合同》后转为楼款。中介公司促成双方签订买卖合同后，王小姐应付中介公司佣金9900元。居间合同签订后，王小姐依约向房地产中介公司交付了定金20000元，中介公司向王小姐出具了定金收据。但一个星期过去了，仍然没有卖方是否同意签约的消息，经多次催问，中介人员才告知说卖方违约不出售该房屋了。王小姐遂要求中介公司退回定金20000元，令王小姐意外的是中介人员称已将定金交付卖方，而不能再退回给王小姐了，但当王小姐索要卖方联系方式时，即又遭中介公司以客户资料保密为由拒绝。经多方查找，王小姐与卖方取得联系，并要求退回定金，但卖方称其与中介公司签订的居间合同约定房价是63.5万，双方在商谈与王小姐签订二手房买卖合同的细节问题上产生分歧，卖方明确表示中介“吃差价”缺乏诚信，不同意在该中介公司放盘出售物业了。王小姐无奈之下，向法院起诉，要求中介公司和业主承担双倍返还的责任，并承担交通费、误工费、律师费等损失的连带赔偿责任。

【判决意见】

中介公司在居间过程中，隐瞒了出卖人转让房地产的价格等重要信息，未促成合同成立，应当根据合同的约定和法律的规定承担相应民事责任。王小姐请求房地产中介公司双倍返还定金有理，予以支持。

对本案的处理，笔者赞同法院关于房地产中介公司向委托人王小姐隐瞒了房地产交易价格等重要信息而应当承担民事责任的认定，但对由房地产公司向王小姐承担定金责任、双倍返还定金的判决，笔者认为值得商榷。

（一）关于隐瞒交易重要信息的认定

房地产中介公司作为居间人，其合同权利就是在促成房地产买卖双方签订合同后，向委托人要求支付报酬。在没有促成合同成立的情况下，根据《合同法》的规定，居间人可以向委托人要求支付居间活动所支付的必要费用。而主要义务，则在于向委托人报告订立合同的机会，联络有交易意向的双方商谈交易的条件，努力促成双方签订合同。根据房地产二手交易的特点，房地产中介公司作为专业性的房地产居间机构，还应当向委托人提供与交易关系密切的房地产知识、政策法规信息，并告知交易流程等。本案中，房地产中介机构不但没有积极地履行居间义务，相反，还利用其熟悉房地产市场行情、了解房地产价格等优势，向委托人隐瞒出卖人提出的交易价格，将出卖人提出的房屋以63.5万元出售的价格，虚报为66万，企图从中获取不当利益，违背了房地产中介机构应有的职业道德，也违反了《合同法》第四百二十五条关于“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定。根据该条第二款的规定，本案中房地产中介公司不但不能向委托人王小姐要求支付报酬，还应当对其承担损害赔偿责任。因此，法院认定房地产中介公司隐瞒交易价格而需要承担民事责任的认定是正确的。

（二）关于定金责任的认定

定金责任的认定是处理本案的关键问题。

《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，王小姐向房地产中介公司交付了定金，但双方约定，定金是由房地产中介公司代收，用以在议价成功后转付给卖方。显然，收受定金的人事实上是卖方，而不是房地产中介公司，本案定金是作为买卖双方签订或履行二手房买卖合同的担保，定金合同是二手房买卖合同的从合同。定金合同的当事人应当是王小姐和卖方①，而房地产中介公司并不是定金合同的当事人，无论买卖双方当事人之间签订或履行合同与否，房地产中介公司既不享有定金权利，也不承担定金责任。

因此，本案中，定金合同的主合同是二手房买卖合同，而不是居间合同；定金合同的双方是买卖双方，而不是买方和房地产中介公司；定金的性质是买卖定金，而不是中介定金或居间定金。法院认定由房地产中介公司承担定金责任，混淆了买卖定金和中介定金的性质，将房地产中介公司作为定金合同的当事人，是不正确的。

本案中法院判决由房地产中介公司双倍返还定金，或许是因为买方没办法举证证明其因中介公司隐瞒交易价格而遭受到的损失，转而通过双倍返还的方式判决房地产中介公司承担赔偿责任，以达到公平的效果。其实，在笔者看来，本案中房地产中介公司的责任可以这样来认定：

首先，由于房地产中介公司在没有与卖家议价成功之前即将定金交付卖家，显然违反了居间合同的约定，应当由房地产中介公司返还定金20000元给买家。

其次，如果房地产中介公司如实地报告双方提出的交易价格，则二手房买卖合同显然可以达成，如果卖方违约致使最后未实现交易目的，至少可以向卖方主张双倍返还定金，可得利益为20000元。但本案中，由于房地产中介公司隐瞒了卖方实际的房屋交易报价，导致未能签订二手房买卖合同，不能购得房屋，也不能获得可得利益20000元。因此，应当由责任方房地产中介公司承担赔偿可得利益损失20000元的责任。

这样，既依法认定了定金的性质和责任，也使得房地产中介公司因自身的违约行为承担了责任，同时也补偿了委托人王小姐因中介公司隐瞒交易价格而遭受的损害。

值得一提的是，笔者认为本案中的定金是买卖定金，并不是说房地产二手交易中的定金一概都是买卖定金，而不存在中介定金或居间定金这个概念。我国法律（主要是《合同法》和《担保法》）并没有规定定金适用的合同种类。因此，应当说，任何合同都可以设立定金担保，这其中当然包括居间合同。

【律师提示】

关于定金的性质和用途的认定，应当以交付和收受定金的主体作为定金合同的当事人，并按合同的约定认定定金的性质。在二手房交易当中，一般都是约定由中介公司代收代付定金，而实际收受定金的一方为卖方。因此，定金一般为买卖定金，但也不排除双方在居间合同中约定居间定金的情况。如果中介公司有故意或重大过失给委托人造成损失，而又没有约定定金用途的情况下，则委托人所交的定金可能被法院或仲裁机构认定为是中介定金。

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