杨某等诉北京某房地产经纪有限公司居间合同纠纷案

杨某等诉北京某房地产经纪有限公司居间合同纠纷案

北京市第二中级人民法院民事判决书

(2014)二中民终字第01408号

上诉人（原审被告、反诉原告）杨某。

被上诉人（原审原告、反诉被告）北京某房地产经纪有限公司。

法定代表人 ，执行董事。

原审第三人（原审反诉第三人）曹某。

上诉人杨某因与被上诉人北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）、原审第三人曹某居间合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第12205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官郑亚军担任审判长，法官孙兆晖、唐旭超参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨某及其委托代理人、被上诉人某公司的委托代理人到庭参加了诉讼。原审第三人曹某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

某公司在一审中起诉称：2013年6月23日，某公司与杨某、曹某签订《房屋买卖居间合同》，约定杨某经某公司居间介绍购买曹某所有的房屋1套，房屋所有权证编号为京房权证朝私06字第185679号，房屋成交价为5300000元。杨某应于2013年6月23日前向某公司支付居间费116600元，如逾期支付的，每逾期1日则须按应支付居间费的千分之五支付滞纳金。同日，某公司依约提供了居间服务，促成杨某和曹某签订《北京市存量房屋买卖合同》。上述合同签订后，杨某仅支付了部分居间费，至今仍拖欠居间费90000元未付。故某公司起诉要求杨某向某公司支付居间费90000元；并以90000元为基数，按每日千分之五计算，向某公司支付自2013年6月23日起至上述居间费实际给付之日止的违约金；由杨某承担本案诉讼费。

杨某在一审中答辩称：某公司所述双方于2013年6月23日签订《房屋买卖居间合同》情况属实，但双方已于同日签订《佣金确认书》，并约定杨某先向某公司支付居间费26600元，余款90000元于房屋产权过户后支付。现某公司除向杨某推荐房屋外，未提供房屋查验、购买资格审查、签署房屋买卖合同、网签、权属转移登记、房产交割等其他居间服务，某公司的诉讼请求缺乏法律依据；且居间合同中关于居间费的约定处，在签署时是留空的，某公司篡改了居间合同，该合同并非双方当事人真实意思表示，某公司的诉讼请求缺乏事实依据。另外，某公司没有完全履行居间义务，某公司对于杨某与曹某签订的房屋买卖合同中的重要条款，如付款时间、办理产权过户手续时间、交房时间等，没有协助进行协商，使得双方的合同难以实际履行。某公司也没有对杨某的银行实际贷款成数及银行征信进行核实，导致杨某错误地认为自己可以按总房款的50%办理按揭，致使履行困难。某公司在杨某未与曹某解除房屋买卖合同的前提下，恶意将杨某所购房屋另行出售，致使杨某无法实现订立居间合同的目的。故杨某不同意某公司的诉讼请求，并提出反诉，要求解除某公司、杨某及曹某于2013年6月23日签订的编号为0000784号的《房屋买卖居间合同》，并要求某公司返还已收取的26600元居间费；诉讼费由某公司承担。

某公司在一审中针对杨某的反诉答辩称：某公司已经促成杨某与曹某签订房屋买卖合同，某公司依居间合同有权收取居间费；签订房屋买卖合同后，杨某因自身原因没有继续履行，向曹某支付剩余定金，该责任在杨某。在此情况下，曹某不可能配合办理网签。另外，居间合同也已约定逾期履约超过30日的，曹某有权将房屋卖与别人；双方已在居间合同明确约定了居间费的数额，并不包括过户和贷款等费用。故某公司不同意杨某的反诉请求。

曹某在一审中述称：某公司的诉讼请求与曹某无关，曹某不发表意见。曹某不同意杨某的反诉请求，因杨某没有按约定向曹某支付剩余定金，杨某构成违约。

一审法院审理查明：2013年6月23日，某公司（丙方）与杨某（乙方）、曹某（甲方）签订《房屋买卖居间合同》（编号为：0000784，以下简称居间合同），约定杨某经某公司居间介绍购买曹某所有的房屋1套，建筑面积105.06平方米，房屋所有权证编号为京房权证朝私06字第185679号，房屋成交价为5300000元。杨某应于本合同签订之日，一次性付清居间费116600元，如逾期支付的，每逾期1日则须按应支付居间费的千分之五支付滞纳金。本合同订立后，如杨某、曹某未经某公司许可，私下交易本合同之交易房产，除佣金外，杨某、曹某应负连带责任向某公司支付房屋成交价2.5%的违约金。

另，杨某与曹某在上述合同中约定，杨某同意在2013年6月23日再向曹某支付定金人民币300000元；对剩余房款，其中首付款（不含定金），杨某应于双方签订北京市房屋买卖合同后，直接支付给曹某人民币2500000元；尾款以杨某通过向银行申请2500000元贷款的形式支付。尾款付款方式为待杨某的贷款申请经银行审核通过后，杨某与曹某亲自或委托某公司申请办理产权过户及抵押登记手续，待房屋权属登记部门出具以杨某为所有权人的房产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后由贷款银行代为杨某支付。杨某与曹某应于本合同签订当日签订北京市房屋买卖合同，并同意于某公司通知之日起5个工作日内，会同某公司完成网签手续，但本次交易的进行及所签署的所有文件效力不受网签手续是否完成的影响。交易中涉及的契税、营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、土地出让金、房产税由杨某承担。杨某及曹某应在某公司通知之日起3日内，在某公司协助下，到房屋权属登记部门办理过户手续。曹某应于过户手续办理完毕后当日向杨某交房。房屋产权转移后，曹某于2013年12月1日前将与本房屋相关户口迁出。杨某、曹某任何一方未按本合同约定履行合同义务，除已支付的定金适用《担保法》中的定金罚则规定外，违约方应另行向守约方支付违约金；逾期超过30日的，守约方有权单方解除本合同，违约方应向守约方支付30日的违约金，每日的违约金为本合同约定的房价款的千分之五，违约金不能弥补守约方损失的，损失部分由违约方承担。涉及支付款项的，如需通过转账形式支付，则支付至曹某指定的收款银行内，并约定了曹某的银行账号。

同日，杨某与曹某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。另就支付购房定金事宜，某公司、杨某及曹某于同日签订《钱款交付书》1份，约定杨某于签订合同当日先向曹某支付定金人民币20000元，余下人民币280000元于2013年6月24日付清。

上述合同签订后，杨某于2013年6月23日向某公司支付居间费26600元，向曹某支付购房定金20000元，剩余款项未再支付。杨某与曹某之间的房屋买卖合同未继续履行，双方亦未通过协议或法定形式解除。现某公司持诉称理由诉至法院。

一审法院另查，2013年8月16日，曹某与案外人刘海峰经某公司居间服务，签订《存量房屋买卖合同》，约定曹某将其所有的房屋（即本案诉争房屋）售予刘海峰。2013年9月5日，曹某与刘海峰向北京市朝阳区房屋管理局提出申请，将该房屋产权转移登记到刘海峰名下。

一审庭审中，杨某对《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》上“杨某”的签字真实性不认可，但经法庭释明，未提出笔迹鉴定申请。

另，关于居间费，杨某主张某公司、杨某已另行签订《佣金确认书》，并约定先支付26600元，剩余部分于房屋产权过户后支付。但杨某未向法庭提交其所主张的该《佣金确认书》，称原件在某公司处。某公司表示双方从未签订过杨某所主张的《佣金确认书》。

为证明《佣金确认书》的存在及其约定内容，杨某申请其朋友李玥作为证人出庭，证人李玥称：“我于2013年6月23日下午三四点钟左右，应杨某邀请，到北京某房地产经纪有限公司在朝阳区的A派公寓门店，在会议室看到1名员工在填写一些合同和文件。填写完毕后交房主和杨某签字，但没有将合同和文件交给房主和杨某。签完合同后去苹果社区看了一眼房。去看房时有某公司的工作人员陈超、乜军一同去的。但当时有租户，敲门无人应答，我们就离开了。到苹果社区南大门的时候，陈超和乜军让杨某另行签了1份《佣金确认书》，约定居间费先预付26600元，其余在房屋过户完毕后支付。杨某就去交钱了”。某公司认为，证人与杨某存在利害关系，且证人的陈述不属实，房屋没有出租的情况，而且签完居间合同，再到苹果社区门口签订《佣金确认书》亦不符合逻辑，故对证人证言的真实性不予认可。曹某对李玥的证人证言亦不予认可，认为在签合同时没有李玥在场，并称：“我大约于2013年6月23日下午三四点到了某公司门店，见到了杨某，就杨某一个人，当时杨某非常想买我这个房，我还劝她不要太着急。双方谈的是先付定金300000元。当时杨某身上没带钱，在门店没有立即把钱给我。签完合同后，杨某回了一趟家拿了银行卡或者部分现金，又回到了门店。之后坐我的车一起到了富力城的提款机取了钱，给了我20000元定金。杨某给了我钱后，我们就散了。我们约好于6月24日中午12点前支付剩余定金280000元，但24日中午我没有收到钱。之后我就再没有见过杨某，也没有催告过杨某或商议解除房屋买卖合同事宜”。

后，一审法院传唤某公司员工陈超到庭。陈超称：“那天是周末，曹某的房子集中让客户看房，其中有杨某。但杨某不是我负责的客户，是另外一个经理王广涛的，他让我帮忙谈。杨某看完房后挺满意的，之后就回公司了，叫了房主曹某过来。之后我就去忙其他事情了，签合同时我不在场。后来我接到同事电话，让我到富力城带客户取钱，我就直接到了富力城。杨某取完钱给了曹某后，我就走了。后来的事情就不知道了。我没有再带着杨某去看房，也没有跟杨某签《佣金确认书》，但后来我审过合同，没有看到过杨某所说的《佣金确认书》”。某公司认为，陈超的证言与曹某的陈述能够相互印证，真实性认可。杨某认为陈超与某公司有利害关系，对其证言的真实性不认可。曹某称关于从签合同到杨某支付定金这一段，陈超的陈述均属实。

后，证人李玥再次到庭称：“2013年6月23日下午四五点，我与杨某本人去了苹果社区南门对面的某公司门店。某公司的工作人员让杨某在合同上签字。之后我和杨某坐曹某的车到了富力城的工商银行提款机处，杨某在提款机上取了钱。后曹某开车把我、杨某、某公司的区域经理送回了门店。杨某说再去看一次房，看房时有我、杨某、某公司的工作人员陈超、乜军”。其他同第一次陈述一致。对此曹某称，在杨某回家再次回到门店以后就没有再谈合同，也没有再签合同，几乎没有逗留，就一起去了富力城的提款机处。经法庭向证人李玥询问，李玥称其是在杨某回家以后，跟着杨某一起去的门店。某公司认为证人李玥的陈述与第一次陈述不一致，与杨某存在串通行为。通过证人陈超和曹某的陈述都可以证实，在签合同时，李玥没有在场，其证人证言存在严重瑕疵。杨某认为其陈述与曹某、证人陈超的陈述基本一致，是客观真实的。曹某认为，在其与杨某商谈及签合同时李玥是不在场的；在富力城取钱时，李玥是在场的。

杨某向法院提交其于2013年9月15日下午（杨某于2013年9月6日收到本案起诉状副本）前往某公司门店找陈超商谈的视频资料，以证明《佣金确认书》的存在。视频中，杨某问陈超：在苹果社区南门签的《佣金确认书》，你还没给我呢。陈超回答：现在已经在总部了。杨某再问：为什么会到总部，你们是什么流程。陈超回答：当时你说没办法履行合同了。对此，法院向陈超进行核实，陈超表示其当时没有听清杨某在问什么，他不是负责这单客户的业务员，杨某问他他也不清楚。因为不在门店，就认为应该在总部；因为也不清楚有还是没有这份《佣金确认书》，所以也没有直接否认该《佣金确认书》的存在。杨某认为，陈超的陈述并不客观，该视频是在陈超没有防备的情况下录制的，视频的内容才是真实客观的。某公司对陈超的陈述表示认可。曹某表示对此不清楚，不发表意见。

一审法院判决认定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

根据已查明的事实，某公司、杨某及曹某三方签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。关于杨某辩称其与某公司签订《佣金确认书》并约定先向某公司支付居间费26600元，剩余居间费于房屋产权过户后支付的主张，其提供的主要证据为李玥的证人证言，但李玥的证言无法与曹某的陈述及证人陈超的证言相印证，且与之存在矛盾之处，法院对证人李玥证言的真实性难以采信。另外，杨某向法院提供的视频资料，在内容上，亦不足以证明《佣金确认书》的存在。杨某对于其主张未向法院提供翔实有效的证据加以证明，对此应承担相应的不利后果。

居间合同签订后，杨某及曹某于同日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，且在上述居间合同中杨某及曹某对于买卖双方进行交易的房产标的、交易价款、付款方式、产权转移登记、房屋交付等事项记载明确。据此，可以认定某公司通过其居间服务促成了杨某与曹某达成了房屋买卖合同。杨某关于某公司没有协助其与曹某签订房屋买卖合同的抗辩意见，不能成立，法院不予采信。因在当前，房地产交易日益专业化，房地产交易的中介机构除应向委托人报告订立合同的机会，促成订立房屋买卖合同外，还涉及协助办理后续的产权过户、抵押贷款等手续。而本案中，杨某亦仅支付了部分居间费，故应当认定某公司、杨某双方的居间合同义务均未完全履行。另外，在杨某与曹某之间的房屋买卖合同未依法解除的情况下，某公司又就同一房产标的另行介绍他人与曹某达成房屋买卖合同，并办理产权过户，致使杨某与曹某之间的房屋买卖合同客观上无法继续履行，某公司对此应负一定责任。故某公司要求杨某支付剩余居间费的诉讼请求，法院予以支持，但具体数额，法院予以酌定。因双方对本案纠纷的发生均存在一定责任，关于某公司要求杨某支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。鉴于居间合同已无法继续履行，关于杨某要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》的反诉请求，法院予以支持。但杨某要求某公司退还已收取的居间费26600元的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除北京某房地产经纪有限公司与杨某、曹某于二○一三年六月二十三日签订的编号为○○○○七八四号的《房屋买卖居间合同》；二、杨某于判决生效后十五日内给付北京某房地产经纪有限公司居间服务费一万元；三、驳回北京某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回杨某的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

杨某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院认定事实不清。签订居间合同时时间仓促，杨某只是在某公司提供的文件材料上签署姓名，某公司没有与杨某就居间服务内容及费用进行协商，居间费用条款当时留空，之后其内容由某公司单方填写。居间合同签订后，杨某又与某公司就佣金问题达成书面约定，双方为此签订了《佣金确认书》，约定在当日支付居间费26600元，余款待某公司履行完按揭、过户等义务后再支付给某公司。杨某认为居间合同的内容是杨某签字后由某公司单方填写，不是杨某的真实意思表示，关于居间服务费用的约定应以另行签订的《佣金确认书》为准。某公司未履行网签、按揭、过户等义务时无需再支付剩余居间费用。二、一审法院认定事实的证据不足。一审中，杨某提供证人李玥的证言、某公司业务员陈超的视频资料，证明双方就佣金问题另行达成约定并签署了《佣金确认书》，一审法院应当认定《佣金确认书》的存在，支持杨某的诉讼请求。三、某公司没有履行合同约定义务，违背诚信原则，为多赚取居间费用一房二卖。某公司违反合同约定，没有提供房屋查验、购买资格审查、网签、权属登记等义务，对于买卖合同中的重要条款，如付款时间、办理产权过户手续时间、交房时间等没有协助双方进行约定，使得买卖合同履行困难。某公司没有对杨某的银行实际贷款成数及银行征信进行核实，导致杨某错误地认为自己可以按总房款的50%办理银行按揭。某公司将涉案房屋居间介绍出售给案外人，致使本案合同无法履行，使杨某与某公司订立合同的目的无法实现，使杨某损失购房定金20000元，其无权再向杨某主张剩余居间费用，已经收取的居间费用应予退还。杨某请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判支持杨某的请求，诉讼费用由某公司承担。

某公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：某公司不同意杨某的上诉意见，请求驳回上诉，维持原判。杨某所述事实与理由不成立。签订居间合同和房屋买卖合同当天，杨某给付曹某20000元定金。各方约定的定金金额为300000元，因当时杨某带的钱不够，便约定第二日将剩余定金支付给曹某，后因杨某自身原因没有将剩余定金支付给曹某。房屋买卖合同没有履行是因杨某的违约行为造成的，其应承担相应后果。房屋成交价5300000元，在杨某违约，仅支付了20000元定金的情况下，曹某不可能去办理网签。某公司已经提供了居间服务，促成买卖双方签订房屋买卖合同，有权收取居间费用。

曹某服从一审法院判决。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《钱款交付书》、李玥的证人证言、陈超的证人证言、房屋档案材料等证据在案佐证。

本院认为：某公司、杨某及曹某三方签订的《房屋买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。杨某上诉认为应依据《佣金确认书》确定居间费用及支付方式，但某公司称从未签订过杨某主张的该确认书，杨某就此负有举证责任，因其提供的现有证据不能证实存在其主张的上述确认书，故杨某的该项上诉主张依据不足，本院不予采纳。通过某公司的居间服务，杨某与曹某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，杨某支付了部分居间费用，尚有部分居间费用未付。在杨某与曹某之间的房屋买卖合同争议未完全解决的情况下，某公司就同一房产标的另行介绍他人与曹某达成房屋买卖合同，并办理产权过户。据此，一审法院认定双方当事人均未完全履行居间合同义务，合理有据。一审法院根据双方履行居间合同义务的具体情况，酌情确定杨某再向某公司支付居间费的金额并无不当。杨某关于某公司未提供居间服务，不应收取居间费用的上诉主张不能成立，本院不予采信。杨某的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，一审法院判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1025元，由北京某房地产经纪有限公司负担912元（已交纳），由杨某负担113元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；反诉案件受理费233元，由杨某负担198元（已交纳），由北京某房地产经纪有限公司负担35元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。

二审案件受理费2283元，由杨某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长郑亚军

代理审判员孙兆晖

代理审判员唐旭超

二〇一四年四月四日

书记员刘杉杉

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