中介遭遇“跳单”后能否索要中介佣金

【案情】

李某与某房地产中介公司签订了一份《房屋买卖居间协议及看房确认单》，约定：房地产中介公司为李某提供的房源，如李某看好并成交，应支付实际成交价格的1%作为中介佣金费用；从看房之日起六个月内，李某自己或通过第三方（未通过乙方）与房主达成交易，一经查实视为本次交易成功，甲方构成违约并承担相应法律责任。之后，某房地产中介公司员工便带李某先后看了六处房屋，且李某表示对上述房屋中的一栋楼房很中意。随后，某房地产中介公司组织房主与李某见面进行协商。但经过多次磋商和沟通，但都因价格问题而未达成一致意见。之后，李某未通过房地产中介公司，再次找到了该房主进行协商，并达成了交易价格为120万元房屋买卖意向，且办理了交易手续。某房地产中介公司得知此事后，便向李某索要中介费用，但被对方拒绝。

【分歧】

对房地产中介公司能否索要中介佣金，存在二种不同意见：

第一种意见认为，房地产中介公司已经履行了带领李某看房的义务，并为李某与他人签订房屋买卖契约提供机会，李某与涉案房屋的原房主签订了房屋买卖合同，并已经成交，应支付佣金。

第二种意见认为，房地产中介公司并没有履行其应尽的义务，无权要求购房人支付任何佣金。

【评析】

笔者同意第一种意见，主要理由如下：

1、居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。居间合同属于合同的一种，其权利义务的行使要受合同的相对性约束。本案中，李某与某房地产中介公司签订的《房屋买卖居间协议及看房确认单》符合合同法规定的居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同，合法有效，对合同双方均有约束力。

2、本案中，李某绕过房地产中介公司，直接与涉案房屋的原房主达成买卖房屋协议的行为俗称“跳单”行为。“跳单”行为的构成一般需具备以下要件：（1）中介公司的委托权限是独家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或者成交机会，并且积极履行媒介服务；（3）委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。本案中，李某仅与某房地产中介公司签订了居间合同，属于独家代理；某房地产中介公司也积极履行了提供房源或成交机会的义务，李某却利用该消息与原房主私下达成了买卖房屋的协议，存在逃避支付佣金的恶意。

3、《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”但是如果任由委托人看房后“跳”过中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。根据《合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。

综上所述，本案中某房地产中介公司已积极履行了提供房源或成交机会的义务，李某“跳单”行为构成违约，房地产中介公司有权向李某索要中介佣金。

作者：陈亮 梅银浪

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