企业破产后附着于国有划拨土地上的建筑物如何变现

公司律师解析：根据《土地管理法》第2条之规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家将国有（全民所有制）土地通过划拨和出让方式授予法人或者公民使用。土地使用权划拨是指国家通过各种无偿的方式将土地使用权让与土地使用者的行为。无偿划拨土地是计划经济时期遗留的问题，1996年国家土地管理局颁布的( 1996)国土函字第51号《对关于现代企业制度试点中土地资产处置有关问题的请示的答复》指出，划拨土地不属于企业财产或者国家授权经营管理的财产。划拨土地使用权需转让、出租或者抵押的，必须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第45条之规定，办理有关审批手续，并应当补交或者以所获收益抵交土地使用权出让金。第47条同时规定，当企业破产或者以地上建筑物偿债时，划拨土地由政府无偿收回，对于地上建筑物、附着物，政府应当根据实际情况给予适当补偿。依最高人民法院2002年10月11日通过的《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第1、2条之规定，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权。企业破产时，划拨土地使用权不属于破产财产，有关人民政府可以予以收回。由此可见，划拨土地与其地上建筑物的基本关系是“房随地走”，人民法院在破产程序中不能擅自将国有划拨土地与地上建筑物、附着物“打捆”一起拍卖变现，然后将所得土地收益上缴国库，只能由政府依法在收回划拨土地时也收购房产，然后由政府按照房产的评估价给企业以补偿。这就给破产企业的财产变现带来了难题。当然，《条例》第47条仅是原则性规定，其实质是赋予政府对此问题的决定权。因此，政府可以根据实际情况决定收回土地，对建筑物、附着物的所有人给予补偿，也可以直接将土地使用权出让给建筑物、附着物的所有人，收取土地出让金，还可以通过与建筑物所有人协商，将土地与建筑物捆绑拍卖，从所拍卖价款中收取相当于土地出让金的土地收益。以往实践中取得政府的同意和支持难度较大，但现在和今后，从维护稳定和社会经济发展的角度看，尽可能保护第一顺序权益人的请求，于私权利保护和公共利益保护均是有利的。

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