租赁合同解除后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否合法？

租赁合同解除后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否合法？

作者：张小平

【案情】

原告李某向被告王某租赁位于某小区的住房一套，后因该住房经常漏水，原告要求减少租金，被告未同意。原告即未交租金，又继续住了三个月。双方签订的租赁合同约定原告逾期交纳一个月的租金被告即可解除租赁合同，被告遂通知原告要求解除合同，并对该房屋采取了停水停电措施。原告诉至法院，要求继续履行租赁合同，被告赔偿其损失。

【分歧】

审理过程中，对被告对租赁房屋断电、断水的行为，有两种意见，第一种意见认为其行为合法，第二种意见认为其行为违法。

【评析】

笔者同意第一种意见，被告的行为合法。理由如下：1. 根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是交付符合合同约定的能够正常使用的房屋，能正常使用的房屋包括供电、供水等内容，而承租人的主要义务则是按约及时向出租人支付租金。当承租人不按约定支付租金且又占据房屋不走的情况下，出租人完全可以行使同时履行抗辩权，对承租人进行断电、断水使其不能正常使用房屋。2.该案中双方约定了若承租人逾期一个月未缴纳租金，出租人即可解除租赁合同，不违反法律的强制性规定，也符合当事人意思自治的范畴。该案中系承租人违反支付租金义务在前，出租人有权解除租赁合同。在出租人通知承租人解除合同的前提下，双方的租赁合同即已解除，出租人无须继续履行原租赁合同义务向承租人提供符合使用条件的房屋，故出租人对房屋断水、断电应属合法行为。

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