被查封商铺再出租合同是否有效？

被查封商铺再出租合同是否有效？

【案例】

2017年4月，李某向郭某租下了其一个商铺。双方签订了租赁合同，约定租赁期限从2017年4月1日至2018年3月31日止，租金标准为每月3000元，李某向郭某一次性支付了一年租金3.6万元和押金4000元，共计4万元。2017年5月，A县法院公告告知李某其租赁的该商铺已于2017年3月17日查封，将对该商铺进行拍卖，并发出公告。

【分歧】

就李某与郭某签订的租赁合同是否有效，李某在拍卖该店面中是否有优先购买权这一问题有不同意见：

一、租赁合同有效，李某有优先购买权；

二、租赁合同无效，李某无优先购买权；

三、租赁合同有效，李某无优先购买权；

【管析】

笔者同意第三种意见，李某与郭某签订的租赁合同有效，但李某在拍卖该店面中没有优先购买权。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十五条规定：由人民法院指定被保全人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被保全人继续使用。本案系房屋租赁合同纠纷，李某与郭某签订的租赁合同合法、有效。不过，郭某明知其商铺被查封及相应法律后果，仍与李某签订合同，导致法院向李某发出公告后，李某无法正常使用该铺位，致使合同目的无法实现，郭某的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。

承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。而在本案中，李某虽然是承租人，但其与郭某签订租赁合同之前，该商铺已被法院查封，李某与郭某是在法院查封该商铺之后签订的租赁合同，此时该商铺上已经设立权利负担，所以李某虽然是承租人，但对该商铺无优先购买权。

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