偷税手段复杂多样

偷税手段复杂多样

“火爆”，恐怕是最能形容近年来房地产开发企业发展势头的字眼了。然而，就在房地产业红红火火的同时，房地产行业的税收却没有显现出应有的水涨船高的态势。偷税，成了不少房地产开发企业攫取钱财的一种手段，成了房地产业阴暗的一面。

记者最近在安徽采访时了解到，该省房地产业绝大多数企业存在偷税问题，且偷税数额巨大，偷税手段复杂多样。据省地税局稽查局副局长汪文贵介绍，2003年，安徽省把对房地产行业的地方税收专项检查作为全年专项检查的重点内容，在全省加大了对房地产行业的检查力度。该省共有1986户房地产开发企业，2003年税务局全年共检查765户，检查比例为39%；发现有问题的604户，占检查户数的79%；查补收入7088万元，占全省专项检查查补收入的53%.那么，这些问题户的问题都出在哪儿？税收都是怎么跑掉的呢？

以房抵债，不作销售
2003年8月13日～21日，安徽省含山县地税局稽查局对马鞍山市一家房地产开发公司含山项目部的涉税情况实施检查。在检查前，稽查局对该公司开发的商品房进行了实地盘点。经调查统计，该公司开发的5间门面和143套住宅已经售出，每间门面约7万元，计35万元；143套住宅建筑面积约12500平方米，建筑成本为650万元左右，收入应为875万元左右。但检查人员发现其售房情况与其收入取得相差甚远———该公司账面上记载的预收账款及经营收入为385.3万元，工程成本380万元，无其他应收房款账项，无售房明细资料。

在事实面前，该公司房屋销售部门和财务部门道出了个中原委。原来，该公司在含山县的上述商住楼工程，是由该县3个建筑公司承建的，在签订建筑安装合同时，房屋开发公司与建筑公司约定不支付工程款，由各承建单位自售其建筑面积的30%，以抵工程款。另外，该公司还偿还动迁还原房12户，也没有记销售。

根据有关规定，2003年12月，含山县地税局稽查局对该公司作出补缴税款21.9万元并处罚款10.6万元的处罚决定。

巢湖市地税局稽查局局长周光伟告诉记者：“在房地产开发企业偷逃税手法中，以房抵工程款不申报纳税的现象比较普遍。这种手法表现为，房地产开发企业以房屋偿还已到期或拖欠的债务，抵债的房屋不计收入，造成少缴税款。这种手法多发生在小型开发商和承包工程的个人身上。他们的开发资金不足，往往向银行贷款，向民间个人借款或拖欠承建人工程款。由于房地产开发周期长，货币回笼一旦不及时或房屋滞销，开发商往往采取以房抵债的办法。这种手法十分隐蔽，特别是开发商将房屋抵债给个人或工程包工头时，如果对楼房数量控管不严，就很难发现。”

含山县地税局稽查局局长周其年说：“对房地产开发行业的税收检查，不但要重视对会计资料的检查，还要重视对作为商品的房屋本身的盘点。由于这种商品自身的特点，比较容易核实，按照当时市场价就可以估算出其成本和收入，以此为切入点，结合会计资料、销售资料，作进一步的检查，就不难发现其中问题。”

挂往来账，隐匿收入
2003年，马鞍山市地税局稽查局对所辖一户房地产开发公司进行检查时发现，该单位把收取的小区住户的防盗门款挂在了“应付账款”科目。对此，财务人员解释为属代收费用，没有出现差额收入，所以也就不确定收入。但根据《营业税暂行条例》规定，此项收费应属价外费用。

在对该单位的“其他应付款”科目进行检查时，检查人员还发现，该单位有一笔款项挂往来。经查，此笔款项是其上级主管部门所汇。经询问财务人员得知，这是代其上级主管部门建设办公楼所收取的880000元款项。该单位以成本价出售给其上级主管部门。按规定，此项工程也应确认收入，但该单位没有申报。

“根据有关规定，这家企业的行为已经构成了偷税。我们在对企业追缴税款后，还给予了相应的行政处罚。”马鞍山市地税局稽查局局长尹艳说，“今年2月～4月，我们稽查局实施了全市2003年所得税汇算清缴工作。共检查了4个重点行业的460多户企业，查补税款2000多万元，其中房地产企业查补税款1500多万元。经过此次专项检查，我市房地产行业的税收秩序明显好转。”

偷税手段，复杂多样除了以上两种比较典型的偷逃税手段，在采访中，记者从基层稽查局税务干部口中，还了解到了房地产开发企业偷逃税的其他花招。

———低价开票，少计收入。这种手法表现为，房地产开发企业在销售房屋开票时，不按实际销售价格开具发票，而是低于实际价格开票入账，另一部分房价款开自制收据不入账，以此达到少缴税款的目的。这种手段多发生在个人承包开发经营的房地产项目。

———挂靠企业开发，不申报纳税。一些个体经营者或单位为了获得房地产开发资格，往往采取挂靠某个房地产开发企业，上交一定管理费的方法开发房地产。他们既不合并作账，也不单独申报纳税。这类开发商偷逃税的手法靠“三快”：一是组建快，只要有合适的开发项目就挂靠开发；二是运作快，从立项到出售，一般仅需一两年时间；三是解散快，房屋销售后立即解散，税务部门由于征管力量不足，监控手段薄弱，造成漏征漏管。

———收取价外费用，不申报纳税。房地产企业在售房过程中通常代收代垫名目繁多的各种设施费，如代供电局、自来水公司、煤气公司分别收取的电增容、水增容、煤气管道初装费等。据统计，最多的达12种。在检查的房地产企业中，没有一户按规定申报纳税。另外，还有借代建之名，行偷税之实，等等。

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