宋小姐购买了深圳市国际企业股份有限公司(以下简称“深国企”)旗下的职工宿舍，但在缴纳增值税的问题上与原来的卖方发生了纠纷。按照购房合同，交易所产生的20万元房产增值税的交税义务人是原卖方深国企，但是深国企在法庭上称：有税局开的免税文件，之前过户的19套房都没有交税。宋小姐因为自身原因拖延了时间导致不能免税，深国企概不负责。
一石激起千层浪。一套房子要交20万元增值税，以涉案木头龙24套房产计，算下来至少也要缴纳400万元的增值税。当时深国企的一纸“重置成本”批文是如何获得的？这24套涉案房产是否符合免征土地增值税条件？获得批文的程序是否合法？随着案件审判，问题将走向深入。
案件
20万增值税引发的法律纠纷
香港居民宋小姐向南方日报记者报料，称其在2008年6月13日通过中介签订了《深圳市木头龙住宅认购书》，购买了深圳市国际商场(以下简称“深国商”)名下爱国路木头龙38栋第6层601房。当时和她一起购买的还有十多个人。
宋小姐这十几个人购买的是深圳一家上市公司处理的20多套职工宿舍，均是在罗湖区木头龙小区38栋房产，但房产都是挂名在其下属子公司深国商名下。这个上市公司就是深圳市国际企业股份有限公司。
“虽然房子是挂在深国商名下，但是收钱和签认购书的都是深国企，深国商其实就是深国企的全资子公司。”宋小姐这样告诉记者。
后来宋小姐才了解到，其实深国企早在2007年10月18日就把深国商卖给了一家叫白马的服装公司。双方在协议中写明了深国企仍拥有出售深圳市国际商场名下的木头龙小区38栋房产的权利，但继续挂在深国商名下。
这一批购房者都顺利过户，但是宋小姐被拒了，原因是当时她还有另外一套房产，按照限购政策，她无法过户。没想到的是，等她办完卖房相关手续，深国商给过户用的评估报告已经过期，再让深国商开一份评估报告，他们又不同意。宋小姐在无法过户的情况下，委托律师向深国企交涉，但无果。
随后，宋小姐一纸诉状递到深圳市罗湖区人民法院，同时起诉深国商和深国企。罗湖区人民法院审理后做出了〔2010〕深罗法民三初字第897号民事判决书，判决两被告应协助原告宋小姐将涉案房地产木头龙38栋第6层601房过户至原告名下，三方均未上诉。
但宋小姐的律师称，法院的判决生效后，深国商和深国企都拒不执行法院判决。宋小姐只能申请法院强制执行，将涉案房产过户。
2011年6月过户的时候，按照《二手房买卖合同》约定，深国商应缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、个人所得税、土地增值税等税款，但深国商和深国企迟迟不按照合同约定缴纳过户所产生的20万元增值税。
“这就导致新的房产证已经办出，而且产权已经过户到我的名下，但由于深国企和深国商拒不缴税，我没有办法领回自己的房地产证。”业主宋小姐这样告诉记者。
无奈之下，2011年12月，宋小姐向罗湖区地税局投诉，要求该局责令两被告缴纳相应税款。而罗湖区地税局当时口头答复宋小姐，“由于涉及诉讼，因此应由法院裁定或判决，再由我局稽查”。
投诉无果，拖不起的宋小姐在2012年只能自己先替深国企和深国商缴纳了20万元的土地增值税，然后再到罗湖区法院起诉深国企和深国商，要求返还她此前代缴的税费。
深国企
这批房是有免税批文的
就在宋小姐向法院申请强制执行的过程中，事情发生了戏剧性变化。
“在法庭上，深国企、深国商突然说之前过户的19套房都没有交税！”宋小姐告诉记者，“深国企在法庭上称有深圳地税局开出的免税文件，可以评估过户，而不用交税。他们称是我自己的原因拖延了时间，导致免税批文过期，因此由我本人对不能免税负责，他们不负任何责任。”
据宋小姐的律师金焰介绍，深国企获得的免税批文，实质是获得地税局允许其对这批房屋进行“成本重置”。“简单说就是把原来几万元的登记价，进行重新评估，如果原购价被评估到出售时的市价，那么再以市价出售就没有增值所得，没有所得就不用纳增值税。这就是之前19套能过户免交增值税的原因。”金焰如是说。
此前的19套房子都能免税过户，为何到了宋小姐这里，就不能免税过户呢？宋女士的过错在哪里？深国企的企业法务经理肖菊梅告诉记者，“宋小姐是香港居民，在大陆本来还有另一套房，但她一开始就隐瞒了这个事实，按照当时的限购政策，交上去的资料国土局不批，这时我们才知道她还有一套房产。最后她只能先卖了此前的房子，这就拖延了过户时间，结果等她可以过户的时候，评估报告已过期，她也就无法获得免税过户。”
记者最终看到了这份税局批文的扫描件。批文的抬头为罗湖区地方税务局，上面清晰地写明，对深国商在木头龙的24套房产，“根据《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》(深地税发〔2005〕609号)文件的规定，同意你公司上述房地产委托依法设立的房地产评估机构进行评估。”
至于当时地税局的这个批文是如何办下来的，走了哪些程序，深国企的这位法务经理表示，“当时具体怎么办的这个批文，我不清楚。但当时我们为另外十几个人办理房产免税过户的时候，地税局是认这个批文的。”
原告律师
程序不合法 地税涉嫌违规放行
但宋小姐的律师金焰称，深国企获得免税批文存在严重违反程序的问题。
金焰称，他在办案过程中调查发现，2008年12月31日深国企就在国土局成功过户，而这时候既没有税局的批复，也没有评估报告，国土局驻点的税局人员让这些房产“免税”过户。此后，深国企和深国商再补上了评估公司的评估报告，又在随后的2009年2月11日才取得地税局“关于深圳市国际商场申请房地产过户评估”的批复(深地税罗函〔2009〕)。
“按地税局规定，深国企和深国商想要获得免税，必须首先根据相关政策向税局申请对这些房产进行价格重置，等税局批准下文后，再找评估公司评估，最后到国土局递表过户。”金焰指出，“而实际执行的情况与规定大相径庭。从时间上来看，深国企和深国商获得免税的这批房子是先过户，再评估，最后才获得税局的批复，完全颠倒了应有的程序。”
地税局
批文是否合法正在调查
2014年3月3日宋小姐以实名举报的形式，向深圳市地方税务局举报了深国企和深国商，要求立案查处深国企和深国商在法庭上所提到的批文是否具有真实性与合法性。深圳市地方税务局税务违法案件举报中心受理了此案，并转给深圳市地方税务局第一稽查局负责调查。
“稽查局立案后进行了调查。稽查局专门负责调查此案的满姓工作人员后来有一次告诉我，涉案木头龙38栋24套房产根本不符合免征土地增值税条件。”宋小姐这样告诉记者。
金焰告诉记者，这份允许深国企对一批房产进行“成本重置”的文件只有一份，已经在另外19套房过户的时候被存在过户档案中了，深国企已没有原件。而上述满姓工作人员曾告诉宋小姐，在该局存档的文件中也没有找到这份允许其“重置成本”的底稿，因此税局也不能确认当时深圳地税局是否真的给深国企开出了这份“免税通行证”。
追问
三大疑点待解
梳理案件不难发现，此案有三大疑点。首先，深国商手中的这份税局批文是否是真实的，深圳市地税局能不能确认其真实性，深国商在法庭上称同一批交易的另外19套住宅已经免税过户，深圳地税稽查局的相关工作人员为何却迟迟不能确认？
其次，这份批文是否有政策可依？根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条的规定，没有房产原值或因扩建等原值不实的，由当地税务机关参照同类房产核定，可以进行“成本重置”。而记者从批文的扫描件上看到，深国商的24套房子全部都有房产证，证上都有登记价，为5万元左右。
其三，企业获得批文的程序是否合法？涉案律师告诉记者，他经过长期调查了解到，深国企、深国商是先过户，再评估，最后拿批文，程序涉嫌严重违规。如果程序违规，地税局工作人员为何还为其开绿灯放行？
随后，记者就上述问题向深圳市地税局办公室发出采访函，希望该局负责法律法规的三处能就相关问题给予回应。但地税局相关工作人员以未结案为由婉拒了记者的采访。
3个月前，地税局第一稽查局已立案调查，但到目前为止调查仍在进行中。当记者询问地税局何时能结案，该局办公室的一位工作人员表示“我们也不知道”。
记者将就这些问题继续给予关注。
扫描左边二维码手机访问 分享到微信 1. 打开微信，点击“发现”，调出“扫一扫”功能 2. 手机摄像头对准左边的二维码，打开文章 3. 点击右上角分享文章 |
 | 京ICP120101号 |
