房产中介收费须公平诚信合法

被告王某在原告某公司的居间服务之下与案外人黄某、何某于2012年3月7日签订了一份《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：被告王某将其所有的位于上海市某区某路XX号的房屋出卖给案外人，房屋转让价款共计人民币850000元。2012年4月28日，被告王某与案外人黄某、何某办理了上述房产的交接验收。原、被告就原告的居间报酬签署了一份《佣金确认书》，该《佣金确认书》约定：佣金金额为人民币23400元，成交价超出78万元部分被告王某按超出部分的50%作为对原告出色斡旋的奖励。2012年4月28日，被告王某将《佣金确认书》撕毁。同日，被告王某通过刷卡的方式向原告支付了人民币17000元。原告某公司以被告王某拖欠剩余佣金和奖励费用拒不给付为由诉至人民法院。

【审判】

事实部分焦点：原告某公司所提供的核心证据为一份被撕成14张纸片的《佣金确认书》及完好的《佣金确认书》复印件，庭审中，被告王某对《佣金确认书》的真实性提出了异议，认为该14张纸片并不是其当时撕毁的材料，并称当时是在原告某公司的欺骗之下所签《佣金确认书》，发现须多付佣金后就立即撕毁，后又称不知道《佣金确认书》中所载内容。原、被告对该节事实各执一词，且原告提供的核心证据又存在明显的瑕疵，对双方存在较大争议的事实该如何认定。

事实的认定：根据原告的申请，法院委托司法鉴定机构对下列事项进行了司法鉴定：1、14张《佣金确认书》纸片在撕毁前是系同一纸张；2、14张《佣金确认书》纸片在撕毁前与《佣金确认书》复印件是否同源。鉴定意见对上述事项均持肯定意见。结合原、被告当庭的陈述以及司法鉴定意见，法院认为，该《佣金确认书》的14张纸片在撕毁前系同一纸张，且原告所提供的《佣金确认书》复印件亦来源于撕毁前的《佣金确认书》，故对该《佣金确认书》的真实性予以认可。此外，被告王某在第一次庭审时陈述其签署《佣金确认书》后发现需多缴佣金和奖励费立即当场予以了撕毁，该陈述与存在同源完好《佣金确认书》复印件这一事实相矛盾，而被告王某在第二次庭审中又称其不知道《佣金确认书》中所约定内容，其前后陈述亦存在矛盾。被告王某亦未举证证明原告采取不正当的方式欺骗其签署了《佣金确认书》。综合原告所提供的证据、被告的陈述以及日常生活经验进行考量，法院最终依法确认该《佣金确认书》的证明力。

法律适用部分焦点：

原、被告双方在《佣金确认书》中就报酬作了两部分约定，一部分为佣金人民币23400元，另一部分为奖励费用人民币35000元。法院既然已经依法认定《佣金确认书》的真实性、合法性及关联性，那么被告王某是否就应当按《佣金确认书》的约定支付报酬呢。

法院经审理认为：

第一、虽然《佣金确认书》作出了上述约定，但我国《合同法》亦规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据上述原则的规定，当事人之间的权利义务要公平合理，大体上平衡，一方给付与对方给付之间等值、相当，当事人在市场活动中应讲信用，恪守诚实信用原则，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，特别是在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。法院认为，就居间合同的内容来看，居间方提供的是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。原告作为专业从事房地产中介服务的经营主体掌握大量的房产交易信息资源、分工专业、经验丰富，其促成被告王某与案外人达成房屋买卖合同的履行行为对其自身而言仅是日常业务中的一项，较之一般人更加轻松、便捷，如果完全按《佣金确认书》的内容向被告王某收取总计为58400元的费用，则对作为自然人的被告王某所负之给付内容相对较重，势必导致双方的利益不平衡，不符合我国《合同法》规定的公平原则、诚实信用原则。

第二、我国《民法通则》规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于违反法律的民事活动，人民法院依法不予保护。我国《价格法》第四条规定，政府指导价是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。《价格法》第三十九条规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。《价格法》第四十一条规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。本案中，居间合同的合同履行地在上海市，按照《上海市房地产中介服务收费管理办法》第七条的规定，房地产评估、经纪服务收费实行政府指导价，而上海市关于中介服务收费的规定是：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收，实行独家代理的，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。如果完全按《佣金确认书》的58400元支付居间费用，则将近成交价的7%，远超过上海市规定的政府指导价，且原告也未证明其提高收费系通过价格主管部门的审核，故对于自立名目、擅自提高收费标准，不符合规定的收费人民法院不予支持。

综上，人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、被告王某于本判决生效后十日内向原告某公司支付居间报酬人民币6400元；二、驳回原告某公司的其他诉讼请求。

原、被告双方均未上诉。

【评析】

诉讼的关键在于证据，人民法院认定法律事实依据的是双方当事人所提供的证据，当一方当事人提供的证据存在瑕疵的情形下，其应当对证据进行补强，否则有可能面临败诉的不利境地。本案中，原告所提供的《佣金确认书》（14张碎片）系认定原、被告之间存在居间关系并约定报酬数额的核心证据，但因该证据形式上的瑕疵导致人民法院仅凭14张碎片无法对其证明力予以确认。在司法鉴定机构发表的鉴定意见的基础之上，结合原、被告的陈述，人民法院依据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对《佣金确认书》（14张碎片）的证明力予以了确认，从而认定本案事实。

民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于违反法律的民事活动，人民法院依法不予保护。本案中，原、被告双方虽然对居间报酬的数额予以了约定，但是根据法律法规的规定，房地产中介的收费属于《价格法》规定的政府指导价，该收费标准应当在物价部门规定的收费范围之内，对于自立名目、擅自提高收费标准，不符合规定的收费人民法院依法不予保护。

【结语】

市场经济日益繁荣的今天，各项经济交往愈加的频繁。市场经济是法制经济，是诚信经济。这就要求无论是服务的提供者抑或消费者，都应当按双方的约定诚信的履行己方义务，这样才能使得交易顺畅、安全。特别是服务的提供者，在提供服务获取报酬时，应当严格按照法律法规的规定诚信的行使己方的权利，充分注意保护广大消费者的权益，维护自身的商誉，任何不合法的利益，都不会受到法律的保护，其行为也会对自身的商誉造成影响。同样，消费者在接受服务的同时，应当诚信的对支付对价、报酬，但对于不合法不合理的收费应当采取诸如向政府价格主管部门举报、向消费者权益保护部门投诉、向人民法院提起诉讼等方式依法维护自身权益。

作者：李霖 吴兵 单位：泰州市医药高新开发区人民法院

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