房地产多重抵押的效力规则案例评析

2000年5月，某开发公司通过出让方式取得某国有土地使用权，准备进行房地产开发，遂将该土地使用权抵押给甲银行取得贷款，并依法进行了登记（本案例所指房地产抵押均指已办理法定登记手续的抵押）。同年9月，在该项建设项目开发过程中，开发公司在作出较大的投入后，遇到资金困难，又以在建工程为抵押物从乙银行取得了贷款。同时，也进行了商品房预售，在预售过程中，张华购得了其中一套，因经济困难，张华以该预售商品房提供抵押担保，从丙银行借得了部分购房款。工程竣工后，开发公司依法取得了房地产初始登记证，为了开发其他项目，开发公司又将整个房屋包括已预售的部分作为抵押物向丁银行借得贷款。在开发其他项目过程中，开发公司因决策失误，经营状况严重恶化，无法按期清偿甲、乙、丁三银行的贷款；同时，张华也因家中变故，无力归还丙银行的贷款。甲、乙、丙、丁四银行经催要无着，遂诉至法院，要求实现各自的抵押权。

[争议评析]

本案该如何处理？我们认为，应该从以下几方面进行分析：1．张华向丙银行提供的抵押是预售商品房抵押，鉴于预售商品房抵押的效力优先性，且纠纷发生时，预售的商品房所有权已转移至张华名下，因此，丙银行的抵押权应具备最优先的效力，不受其他抵押权的限制。2．甲银行所拥有的土地使用权抵押权登记在先，应该先于丙银行、丁银行受偿，因土地与房屋是不可分割的，实践中可以一并处理，但仅能就未预售部分商品房的土地使用权所得价款清偿，不包括房屋价款和已预售部分。3．在甲银行土地使用权价款余额及房屋价款中，要看乙银行由权利质权人转化为房地产抵押权人的登记与丁银行的抵押登记的时间的先后而定。登记在先，先予清偿，但开发公司将竣工后的全部房产抵押给丁银行，但其中包括已预售的商品房，因此该部分的抵押应该是无效的，丁银行只能就未预售部分主张抵押权。

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