侵占空地建停车位，业主状告物业获支持

小区停车位，业主的权利知多少？

随着人们生活水平的提高，购车作为交通工具的人越来越多，而居住区能够停车的场地却日渐紧张。在十多年前，汽车作为大宗商品还曾被看成属于奢侈品，因此，以前所规划的商品房小区，对于停车场的规定缺乏强制性。同时，开发商从自身利益最大化出发，尽可能地要多建商品房用于销售牟利，所以能够规划为专门停车场的用地很少，停车难日益成为居住区日益突出的难题。有的小区甚至以“没买车位业主汽车不能停入小区"为由，将一些业主的汽车挡在小区之外。

为了解决这一难题，各个社区可谓“螺蛳壳里做道场"，各施其技，各显奇招。停车场作为小区的重要配套设施，停车收费作为物业管理中的一项重要收益，受到业主的广泛关注，也成为近年来业主大会、业主委员会等业主的自治团体与开发商、物业公司之问的矛盾焦点。

典型案例

案例1：侵占空地建停车位，业主状告物业获支持

2004年8月，上海某公寓的物业公司利用靠近小区一侧的空地设置停车场。停车场共巧个车位，物业公司按每月每个停车位300元的标准向车主收费。这一做法引起业主的不满。经与物业交涉无效后，业委会向法院提起诉讼，认为物业公司擅自占用全体业主共有的空地，侵犯了全体业主的权益，要求物业公司归还停车场，并返还2005年6月至2010年7月的停车费。

最终，法院支持业委会的诉讼请求，判决物业公司将小区红线范围内场地归还业委会，并按照每月巧00元支付自2005年6月至2010年7月期间的停车费收人。

案例2：癯自改建地下停车库，开发商被判恢复车位

2008年，上海某小区开发商与一家大型超市签订租赁合同，将其建造的位于小区1、2层的商业用房和地下一层停车库租赁给超市使用。根据双方签订的协议，超市租赁的地下一层面积为9426．68平方米，而其中4940，18平方米为小区公共配套的机动车库。

但为了符合超市营业要求，开发商还擅自将地下一层停车库的部分场地封闭分隔，改变了地下车库的用途和地下一层消防通道的通行方式。小区业主认为，此举严重影响小区业主停放车辆，对小区安全造成隐患，要求按竣工图恢复停车位和消防通道。

法院经过调查取证和庭审之后认为，车位设置本质上是小区整体环境内容的组成部分，属服务于整个小区业主居住便利而建造的公共配套设施，故必须保障设置规定数量的停车设施。虽然开发商与业主未就停车位使用数量和部位有过协商，但作为房屋权利人和承租人无权擅自改作他用，挤占规划设置规定数量的停车位。而消防通道作为地下停车库必备的安全疏散通道，虽属开发商专有部分，但仍未改变其作为该幢建筑物附属建筑物共有的特征，因此开发商有义务保证消防通道畅通。据此，法院支持业主大会的诉讼请求。

律师评点

在十多年前，汽车作为大宗商品还曾被看成属于奢侈品，因此，以前所规划的商品房小区，对于停车场的规定缺乏强制性。随着时代的发展，各地关于规划审批时，必须按照商品房面积或者可居住人数建设一定比例停车位的规定纷纷出台。但是，各地关于小区业主因为停车问题与物业公司收费问题，矛盾日益突出。那么，作为业主，需要知道的是，商品房小区的停车场所有权到底是谁的？是业主的？还是开发商或者物业公司的？依据《物权法》和司法解释的规定，小区停车场的所有权分为以下几种情况：

（1）建设单位将规划的整个停车场以车位形式出售或赠送给业主，车位属于购买或接受赠与的业主所有，停车场内的公共部分，如车道，属于所有拥有车位所有权的业主共有。

（2）建设单位将停车场的车位出租给业主，车位所有权归建设单位享有，而使用权归承租车位的业主享有，业主交纳的费用是车位的使用费，该费用的标准由业主和建设单位在合同中具体约定。

（3）建设单位在出售房屋时，将停车场的建设费用分摊到每个业主，即业主所付的房价中实际包含了停车场的分摊费用，则车位所有权应归全体业主共有，对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定，但应优先满足业主的停车需要。停车场的收益应归全体业主共有，主要用于停车场的维修养护，也可按照业主大会的决定使用。

需要特别提醒的是，有些商品房小区在原规划设计中，本来是建设绿地的场地，如两栋商品房建筑物之间，改为专用停车场的，该停车场的所有权应该依法归全体业主共有。目前，一些业主与物业公司关于停车问题的矛盾主要发生在小区公用道路上设置停车位或者上述绿地改为停车场地是否应该由物业公司收取停车费，以及停车费的归属问题。实际上，《物权法》第74条的规定是非常明确的，上述两种情况下，其物权都是属于全体业主的。因此，如果经过业主大会决议同意收取一定标准的停车费，那么，该停车费的收人应该是归全体业主所有的，而不是归物业公司来随意开支。

法条链接《物权法》

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

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