擅将住房改店铺，法院判决恢复原状

居民楼里开公司，房租既低于高档写字楼，而且还能商住两用，因此，很多商家都打起了如意小算盘，导致公司入驻居民楼的现象频频出现。原本安静宜居的小区，开始有了繁杂的商务往来，这可让左邻右舍“很受伤" ．住改商"逐渐成为我国社会生活中的普遍现象，这一问题也成为社会各界普遍关注的热点，究其原因主要在于人们对居住的要求不再是简单的“有房可居"，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，由于“住"、“商"目的之迥然不同所导致的种种弊端日益凸显，两者之问的碰撞时有发生。那么，什么情况下住宅可以开公司呢？关于住宅经商问题，国家工商总局已经作出了规定，对于没有噪音、没有污染的小公司、办事处之类的单位，只要所在社区居委会等单位同意，可以允许将住宅区作注册地。反之，不予许可。

而根据我国《物权法》及相关司法解释的规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及小区管理规约外还应当经本栋建筑物内的其他业主同意。只要有一位同楼的业主向法院主张不高意，“居改非"就将被一禀否决。

典型案例

擅将住房改店铺，法院判决恢复原状

邱某与王某同住一个小区，是上下楼邻居：王某住在一层，邱某住在二层。 2008年7月起，王某对房屋进行了改造，将一楼阳台改建成了店铺门面，在家开起了小店铺。

邱某多次要求王某不要改建，会影响到房屋的安全，同时在住宅开店铺，也会影响邻居生活，但王某置之不理。于是，邱某将王某诉至法院，称王某擅自将其居住的房屋进行商用装修，将阳台改为了店铺门面，还将原有的承重墙拆除，改为大门。其行为严重影响到房屋安全，要求法院判决其恢复原状。

庭审中，王某辩称，其对房屋进行改造时砸了两面墙，一面是阳台南面1 . 2米的墙，一面是将阳台西边的窗户改成了门，但这两面墙均不是承重墙，不会影响到整栋楼的安全。此外，被告改造房屋，占有绿地是经物业同意的，房屋用于经营也是经同层其他住户同意的。由于邱某住在被告楼上，并不会对其造成什么影响，故不需要经过其同意。邱某向法院提交了一份该楼其他业主签名的联名信，证明该楼的其他住户均同意邱某的诉讼请求。同时，邱某还提交了物业管理部出具的情况说明及居委会的证明，证明王某擅自将住宅改为商用房，擅自将后阳台拆除作为店铺前门，并将原房屋铁围栏锯开，物业公司曾多次劝阻，并两次修复铁围栏，但王某执意将修好的铁围栏再次锯开。

法院经审理认为，业主对其建筑物专有部分行使权利，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利，业主将住宅变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约，应当经有利害关系的业主同意。本案中，王某擅自拆除阳台围墙、将卧室窗户改成门的行为不当，应予以恢复原状。现王某将住宅改为商用房屋，其未举证证明该行为得到相关利害关系的业主同意，邱某又提交该楼业主的联名信，证明该楼的部分其他业主并不同意被告的上述行为，故王某将其住宅改为商用店铺的行为缺乏合法性，应予以停止。此外，楼外的围栏是公共设施，王某无权进行处分，故应将其锯开的围栏恢复原状，至于在门外砌的水泥地，侵占了公共用地，应予以拆除。故法院判决王某对房屋结构及铁围栏恢复原状；水泥地拆除；并停止该房屋的商业使用。

律师评点

住宅商用这个话题困扰行政部门多年，备受市民争议。无论是《物权法》，还是最高人民法院的两个司法解释，都进一步明确了房屋改变用途的条件，从而加大了房屋改变用途的难度，有利于维护和谐安定的居民居住环境。也就是说，法律没有明确禁止住宅改为商铺，但必须符合法律规定的条件，否则就是违法。那么，居民住宅改为商用店铺需要符合什么条件呢？需要符合两个条件，缺一不可：

（1）要遵守法律、法规以及管理规约。如果法律、法规或物业管理规约明确规定了该住宅不得改为经营性住宅的，则不得改建。

（2）应当经有利害关系的业主同意。即使符合第一条的规定，居民住宅改为经营性用房，还需要经有利害关系的业主同意才可以。“有利害关系的业主"的范围一般确定为在本栋建筑物之内的业主。也就是说，只要本栋楼有1个业主不同意，就不能改变住宅用途。当然，本栋建筑之外的业主，也可以主张与自己有利害关系，但需要提供证据证明。

因此，如果小区居民认为本栋楼的居民或其他住户将住宅改为了经营性商铺，租赁给他人开公司，影响到了自己和小区的居住安全和环境，可以要求其恢复原状，直至起诉至法院，维护自己的合法权益。

法条链接《民法通则》

第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，賠偿损失。

《物权法》

第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第八十三条业主大会和业主委员会对业主违反规定，损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

《物业管理条例》

第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

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