部分共有人出售动迁房的合同效力

部分共有人出售动迁房的合同效力

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该司法解释自2012年7月1日起施行，此后凡事涉及无权处分的合同往往就会被认定为有效。但是，这种理解是错误的。该司法解释明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，即无权处分不会导致合同无效，但是它并没有规定无权处分的合同有效【如符合恶意串通损害第三人利益的合同就是无效的】。

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释二》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”】《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的"违反法律、行政法规的强制性规定"，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”这是关于合同无效的规定。只要符合上述关于合同无效的规定，合同就是无效的，不论是否涉及无权处分。

此外，司法实践中，法院往往会以非真实意思表示为由确认合同无效。其法律依据应该是《民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”【注：严格讲非真实意思表示的合同是不成立的，而非无效的】

  这个问题还涉及到善意取得的问题。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 如果买房人善意取得了案涉房屋，则卖房人或者第三人不得要求买房人转让其所有权。但是，房屋买卖双方在因“恶意串通损害第三人利益”而导致合同无效的情形时，即不符合善意取得制度中的“善意”（买房人不知道且不应当知道卖房人无权处分），不构成善意取得【如果存在其他不符合善意取得的条件的，买房人也不能取得房屋所有权，如没有支付房款】。

合同无效，也不构成善意取得，法律后果则应当适用《合同法》第五十八条的规定【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任】买房人应当返还其取得的房屋给卖房人（以及其他所有权人或者其他所有权人）。

对于这个问题，法院的判决很多，大多倾向于认定合同有效，但是也有一部分判决认定合同无效。前者的依据就是《买卖合同司法解释》第三条的规定，后者的依据就是《合同法》第52条关于恶意串通损害第三人利益的规定或者《民法通则》第五十五条关于民事法律行为应当具备真实意思表示的规定。

附李B诉李A、李某某、万某某、曾某收确认合同无效纠纷案

案情简介：万某某是李B、李A的母亲，李某某是李A的女儿。2009年1月9日，万某某作为被拆迁人，与拆迁人上海B有限公司签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，安置取得上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室、XX室和1号403室三套房屋，李B、万某某、李A、李某某为安置对象。2012年12月21日，“李B”、万某某、李A、李某某和曾某收通过上海C有限公司居间，签订了《动迁房预售预购合同》，约定“李B”、万某某、李A、李某某以134万元（人民币，下同）的价格将304室房屋出售给曾某收。合同签订后，曾某收共给付了房款100万元，由于房屋尚未能办理小产证，故34万元需要等可办理小产证时支付，李A拿到100万元后用于归还赌债。上述房屋买卖过程中，李A伪造了李B的身份证，并让人冒名顶替李B在中介公司签订了《动迁房预售预购合同》。2015年8月，李B得知后诉至法院，要求确认万某某、李A、李某某和曾某收之间签订的《动迁房预售预购合同》无效；要求曾某收从上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋中迁出。原审另查明，系争房屋原系毛坯房，曾某收于2012年12月底收到系争房屋后进行了装修，并于2013年3月入住至今。目前系争房屋尚未办理小产证。原审审理中，各方当事人均表示：李B在系争房屋内的装潢现有残值为20万元。万某某、李A、李某某和曾某收并表示：如果该房屋买卖合同无效，曾某收将系争房屋（含固定装潢）予以返还，李A、李某某、万某某将收取的系争房屋的房款及装潢残值款返还曾某收。原审审理中，中介公司负责此次《动迁房预售预购合同》签订的工作人员凌某某出庭作证，证明自称是“李B”的人，带了身份证、户口资料在《动迁房预售预购合同》上签名，中介公司无法辨别本案李B与签订《动迁房预售预购合同》的“李B”身份真假。李A称事发后已将情况告诉李B，李A愿意在2年内给李B150万元补偿款。李B不同意李A的解决方式。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)重字第36号】依法成立的合同，受法律保护。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案讼争的304室房屋是基于动迁安置协议取得，动迁安置协议载明的被拆迁人是万某某，安置人是李B、万某某、李A、李某某，故李B与万某某、李A、李某某是系争房屋的共有人。万某某、李A、李某某将304室房屋出售给曾某收时，李A伪造了李B的身份证，并让人冒名顶替李B在中介公司签订了《动迁房预售预购合同》，李B并不知晓304室房屋出售的情况，出售系争房屋并非其真实意思表示。万某某、李A、李某某擅自处分与李B共有的房屋，损害了李B的合法权益，且该房屋产权并未转移登记在买受人曾某收名下，并不构成《物权法》第一百零六条规定的第三人善意取得的构成要件，故李B要求确认万某某、李A、李某某和曾某收签订的《动迁房预售预购合同》无效的诉请，合法有据，法院予以支持。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。曾某收应当返还李B及万某某、李A、李某某系争304室房屋。鉴于李B对于合同的无效并无过错，且审理中万某某、李A、李某某表示愿意将收取的系争房屋的房款及装潢残值款返还曾某收，各方当事人亦均确认系争房屋装潢残值20万元，故由万某某、李A、李某某返还曾某收房款100万元，并支付房屋装潢残值20万元。至于曾某收因合同无效造成的其他损失，可另行依据合同约定向合同相对方主张。原审法院于二○一六年二月六日依法作出判决：一、李A、李某某、万某某与曾某收于2012年12月21日签订的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的《动迁房预售预购合同》无效；二、李A、李某某、万某某应于判决生效之日起十五日内归还曾某收房款人民币1,000,000元；三、李A、李某某、万某某应于判决生效之日起十五日内支付曾某收房屋装潢残值人民币20万元；四、曾某收应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,860元，由李A、李某某、万某某负担。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终4176号】本院认为，一、各方当事人对于涉案房屋买卖过程中李A伪造李B身份证并让人假冒李B名义签订预购合同之事实不持异议，鉴于李B是系争房屋的动迁安置人之一，其并不知晓系争房屋的出售事宜，故预购合同的签订并非其真实意思表示，原审法院据此认定涉案《动迁房预售预购合同》无效并无不当，本院予以维持。二、对于本案合同无效的后果处理。首先，各方确认系争房屋目前尚登记在动迁公司名下，在李B尚未取得系争房屋物权的情况下，其无权基于物权请求权直接要求曾某收迁出房屋；其次，合同无效，因无效合同取得的财产应当返还。李A、李某某、万某某应当返还曾某收相应购房款，曾某收应当返还系争房屋，该两项义务应当同时履行。考虑到本案中李A、李某某、万某某的还款能力，曾某收关于其应当在收到购房款后才搬离的上诉主张具有一定合理性，本院予以采信。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决并无不当，为更妥善保护当事人的合法权益，本院对曾某收应迁出系争房屋的时间予以调整；上诉人曾某收的其余上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）重字第36号民事判决第一、二、三项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）重字第36号民事判决第四项为：曾某收应在收到李A、李某某、万某某归还的房款人民币1,000,000元及装潢残值人民币200,000元的同时，迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋。二审案件受理费人民币16,860元，由上诉人曾某收负担。本判决为终审判决。

 

 

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