替人代持的房屋法院能否查封

替人代持的房屋,法院能否查封？

[案情]

2010年3月，李某因投资房产，遂借用好友黄某的名义购房。9月，李某以黄某名义与某开发商签订了一份商品房买卖合同，黄某购买恒源小区A区3号楼503室房屋一套，房屋总价款为369000元，李某向开发商支付了首付款111000元，剩余房款258000元以黄某的名义办理了按揭贷款，每月月供由李某支付。2012年，该商品房以黄某的名义办理了房屋产权登记，为避免缴纳税款，双方未及时办理房屋产权过户手续，双方只是私下签订了委托购房协议，约定李某系该房屋的实际所有人，黄某系该房屋的代持人，不对该房屋享有任何权利。2013年，黄某因经济不景气，欠下陈某外债10万元，后被陈某诉至法院，案件进入执行程序后，法院依法查封了该房屋，后李某依法向法院提起执行异议之诉，要求确认位于恒源小区A区3号楼503室房屋为李某所有，黄某不是该房屋的所有权人，请求法院依法解决查封，并向法院提供了支付首付款的发票，每月按揭款还款的记录，李黄二人签订的委托代购协议予以证明。

[分歧]

对于黄某代持的房屋，法院能否予以查封存在两种意见：

第一种意见认为，根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。该房屋权属登记证明该房屋由黄某所有，所以能够证明黄某是该房屋的所有权人，故法院可以依法对该房屋采取查封、拍卖等强制执行措施。

第二种意见认为，虽然该房屋产权登记在黄某名义，代其并不属于房屋的实际所有人，该房屋的首付款、按揭款等均由李某支付，能够证明李某是该房屋的实际所有权人，若对该房屋予以查封，侵害了房屋实际所有权人李某的合法权益，故法院不能对该房屋予以查封。

[管析]

笔者赞同第二种意见，理由如下：

在本案中，能否对标的房屋予以查封，实际是要判定该房屋的所有权归谁所有，李某实际支付了该房屋的首付款及房屋按揭款等证明能否对抗不知情第三人。根据《物权法》的规定，不动产的所有权以登记为准，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在不动产权属发生争议时，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，则将不动产登记簿上记载的权利人推定为实际权利人，善意第三人基于不动产登记薄的公信力与登记权人进行有关的交易，依法应当予以认可。如何认定房屋产权，关键在于明确房屋产权登记的法律的性质。对于不动产登记的性质，学界存在较为激烈的争议。一种观点认为，不动产登记是行政行为，是作为公法行为的行政行为所具有的公信力、确定力、执行力的表现；另一种观点认为，不动产登记主要是私法上的行为，不是行政确权行为。笔者认为，不动产登记只是一种行政管理行为，并不属于房屋终极权利的确认，房屋的最终产权应由法院进行司法确认。根据法律规定，房屋物权的变动主要分为两种，基于法律行为发生的物权变动和非基于法律行为的物权变动，前者引起物权发生变动的是当事人之间的物权合意，而非登记机关的登记行为。《物权法》第九条规定，“非经登记，不生物权效力”，是指房屋登记是物权发生变动的生效要件，而非引起物权发生变动的原因，并不意味着是房屋登记行为导致了物权发生变动；后者引起物权发生变动的是法律的直接规定、生效法律文书、政府征收决定及当事人的事实行为等，房屋登记行为则既不是物权变动的生效要件，也不是引起物权发生变动的原因。因此，房屋产权登记不是物权的变动，而只是物权的公示状态，公示状态既可能与实际权属关系一致，也可能与实际权属关系不一致。当事人如果认为房屋登记与实际权属不一致时，只能通过民事诉讼程序确认产权归属，确权之后再进行变更。

在本案中，虽然该房屋登记在黄某名义，但并不能确认黄某系该房屋的实际所有权人。确认利害关系人与名义登记人之间争议的房屋权属，应当着重对双方当事人房款支付、房屋交付、居住、使用情况等相关证据综合评析，明确双方双方当事人的真实意思表示，并在此基础上确认房屋产权。黄某虽是该房屋的名义产权人，但其自始至终没有购买或所有该该房屋的意思表示。反观李某，从房屋该买开始，就积极履行有关义务并行使有关权利，包括支付购房首付款、偿还银行按揭等，可以认定李某对该房屋具有所有该房屋的外在表现，综合分析，可以确认该房屋应归李某所有。在依法确认李某对标的房屋拥有所有权的前提下，依法解除对标的房屋的查封。

作者： 孔繁灵

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