小区业主共有部分的范围如何确定，供水、供电、供热设施是否属于业主共有

小区业主共有部分的范围如何确定，供水、供电、供热设施是否属于业主共有

答：目前用以界定小区业主共有部分范围的法律依据主要是《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。"第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

以上规定基本构成了现有法律体系下业主共有部分的框架，需要说明的，对以上共有部分属于法定还是天然共有，共有权利的确定不以开发商与业主之间商品房买卖合同或预售合同有明确约定为必要。

对于小区内供热、供水、供电设施的权属问题则较为复杂，目前尚不能界定为业主共有。首先，法律上的物通常具有独立的使用价值，而小区内的供热、供水、供电设施作为市政供热、水、电的一个子系统是否具备独立的价值存在异议。其次，上述设施属于不动产还是动产存在争议，虽然最高人民法院民一庭编写的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》将通讯、电力、天然气等基础设施界定为不动产，但现行法律未规定相应的登记方法，在判断所有权时难以适用登记生效主义的立法原则。此外，供水、电、热设施建成后通常由小区开发商移交相应的供热、水、电单位进行排他性的维护、管理，维护、管理单位对于上述设施享有何种权利，目前尚无法律明确规定。

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