小区物业费收多收少谁说了算

小区物业费收多收少谁说了算？

随着运营成本的增加，物管费提升、物业管理质量引发的纠纷在众多社区此起彼伏。物管公司变相涨价，新旧物管火拼街头，物管行业出现的混乱一时吸引了大众眼球。一个是小区的“主人”，一个是小区的“管家"，双方本该和睦相处互相支持，近年来矛盾却屡屡升级，很多业主反映物业公司收费不明，而物业公司也不得不面对某些业主拒交物业费的问题。一直以来，物业费收费难和业主认为的物业服务不到位是一对难以调和的矛盾。“主人"有一肚子的不满，说物业费收多收少我说了算，“管家"装一肚子的委屈，企业不是活雷锋，有多少钱办多少事。而对于许多业主来说，突如其来的物管费涨价，直接影响到切身利益。对于涨价的缘由，众多物管公司归结于通货膨胀，各项运营支出超支以至无法维持，但也有不少业主并不认可物管所提的涨价理由和涨价幅度。在目前物管费提价渐渐形成风潮的情况下，“我的物业谁说了算？"这一老话题又开始浮出水面。

典型案例

案例1．状告物业公司物业费太高，北京美丽园业委会终审获胜

据中国法院网报道，北京美丽园业主委员会与北京市鸿铭物业管理有限公司的一场物业纠纷案曾引起社会广泛关注，最终以业委会胜诉而尘埃落定。

2005年12月巧日，美丽园业委会于北京市一中院领取到“美丽园业委会诉鸿铭物业物业费纠纷案"的终审判决书，该判决书撤销了海淀法院的一审判决，支持了业委会13项诉求中的绝大部分诉求。根据该判决，美丽园小区的物业费单价由物业公司坚持收取的2．72元/m2/月还原为1.58元/m /月( 1 . 51元/m2/月+ 11.03 元/户），效力涵盖2003、2005年，涉及金额约860万元。作为北京市首例以业委会为原告的物业费纠纷案，如此重大的维权成果得来殊为不易，如劫后余生，举国罕见，凡为之作出过努力的人们都慨叹不已。

案例2：物业收费太低难运转，协商涨价获支持

番禺某小区内共有14栋共巧43户业主。2007年2月某物业公司进驻后，物业费采取包干制，非电梯楼0．6元/平方米/月，电梯楼1. 01元/平方米/月，包含所有公摊的水电费用。

2010年3月，物业合同3年期满后，物业公司发出公告，指出由于2009年年度物管费收缴率仅为78％，无法维持运转，于是提出调整物业费。调整后非电梯楼 0.89元／平方米/月，电梯楼1.3元/平方米/月。

但调价在小区内引起了轩然大波，部分业主反对升价、拒交管理费。无奈之下，物管公司被迫宣布作出自炒“鱿鱼"的决定。面对此情此景，众多业主开始让步，经过协商，同意进行调整，并补交管理费用。

律师评点

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。目前关于物业费的收取没有全国统一的标准，各地根据实际情况制定相应的物业管理规定和收费标准，一般实行分等收费。业主大会成立后的物业服务收费，由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按办法规定协商具体的收费标准。

也就是说，在目前的“菜单式"服务标准下，点哪些“菜"由业主大会来决定。当对物业公司服务和收费标准不满意时，小区业主可共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，而决定该事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数一定比例以上的业主同意。

法条链接《物权法》

第七十六条下列事项由业主共同决定：

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》。

第六条房屋的所有权人为业主。

第十一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

〈五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

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