浅谈不动产物权的登记与司法保护

浅谈不动产物权的登记与司法保护

作者：西平县人民法院副院长 刘晓

《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。这是不动产物权公示原则及登记生效原则的法律规定，也是物权保护的基础。围绕着不动产物权的登记和司法保护，笔者谈些粗浅的看法。

物权是排他的“绝对权”、“对世权”，要求他人负有不作为的义务，即不应该妨碍，因此必须让广大的义务人明确谁是权利人。同时，物权人转让物时，也应该让买主知道他有没有资格转让。这都要求以令人信服的特定公示方式确定，从而让大家很容易、很明白地知道物的所属，以维护权利人和社会公众的合法权益。为此，我国法律对不动产物权的设立、变更、转让和消灭规定了依法登记原则。

按照我国现行相关法律规定，除另有规定外，不动产物权经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。也就是说，登记的不动产物权的权利人在法律上被推定为真正的权利人。例如：甲、乙双方订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果，不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。这里的“另有规定”主要包括三种情形：一是按照《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是非依法律行为而发生的物权变动的情形。如《物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条关于因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，继承或受遗赠，合法建造或拆除房屋等行为的相关规定。三是登记为对抗要件而非生效要件的情形。如《物权法》第一百二十七条、第一百二十九条、第一百五十五条、第一百五十八条关于土地承包经营权、宅基地使用权、地役权的规定。依法登记是不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力的前提条件，但是，由于我国没有实行不动产强制登记制度，导致现实中大量的、大批的不动产未依法办理登记，这给司法工作中如何保护物权带来了难题。

我国《物权法》第三章对物权保护的途经和情形作出了具体规定，第三十三条至第三十七条分别规定了物权确认请求权，返还原物请求权，排除妨害、消除危险请求权，修理、重作、更换、恢复原状请求权，损害赔偿请求权。但笔者认为，这些权利的行使和保护应以权利人的物权依法设立或登记为前提。也就是说，依法应该登记的不动产物权，只有经过登记，人民法院才予以保护，未经登记的人民法院不予保护。具体情形有：一是关于土地的权属争议。凡属于土地使用权、所有权的争议，应按相关法律规定由相关人民政府确权，人民法院只对依法登记的土地权属予以保护。二是司法保护不是物权保护的唯一途经。对非法占用土地、违章建筑妨害权利人物权时，权利人可以申请人民政府相关部门对非法行为进行处理。如甲、乙双方为左右邻居，各住宅之间为公共通道，均非双方土地使用证范围之内，甲翻修房屋时占用了该公共通道影响了乙的通行，则乙应以甲非法占地、违章建设为由申请人民政府解决，而不应以妨害自己的物权为由起诉。三是登记的物权所有人有权处分相应物权。如甲、乙夫妻二人拥有一处房产，登记为甲的名义，甲出卖给丙后，除双方恶意串通外，乙不得主张该买卖无效。四是真实物权与登记物权不一致时的更正登记问题。按照《物权法》第十九条的规定，权利人、利害关系人可以申请更正登记和异议登记。如甲、乙非法同居期间共同购买一套房产，登记为甲的个人名下，乙认为属于共同共有时，应先申请更正登记，只有甲不同意更正的情况下，才能提起诉讼。五是不动产转让过户问题。按照《物权法》第十四条、第十五条的规定，一般情形下，转让不动产物权的合同自合同成立时生效，未办理过户登记的，不影响合同效力，但不发生物权转移的效力。如甲、乙双方订立了土地使用权转让合同，甲将可以转让的土地使用权转让给乙，乙支付了约定的价款，甲迟迟不办理过户登记手续，这时双方的合同生效，乙可以请求甲办理转让登记或赔偿损失。假如其间甲又将该土地使用权转让给丙，丙在没有恶意的情况下已办理转让登记，此时乙只能让甲赔偿损失。六是不动产权利人请求排除妨害或消除危险时，应以不动产已经依法设立或者登记为准。未经依法设立或登记的，司法不予保护。如甲、乙二人居住在某城市，为东、西邻居，甲有土地使用证（已登记），乙的土地使用权未登记，则乙起诉甲侵占其土地使用权时，法院应以乙未登记土地使用权为由驳回其诉求。七是不动产的相邻关系保护应先明晰产权。不动产的相邻关系表现为：既不能在自己不动产内胡作非为影响邻人对其不动产的权利行使；也不能不为邻人对其不动产的使用提供便利，即容忍邻人在合理范围内使用自己的不动产。因此，不动产相邻关系中应首先确定各相邻方拥有产权，其中任何一方不具有合法产权的，均不属于法律意义上的相邻关系，对不具有合法产权的一方应由政府部门先行处置。八是对非法占地、非法建房的，人民法院不予保护。《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》对土地使用、建设工程分别规定了许可，因此，对未经规划许可、没有用地审批手续或应该登记而未登记的土使用权，人民法院不予保护。如甲在自己原宅基地上建房遭到阻碍，假设甲未经许可或批准，则对甲的起诉应不予支持。

不动产登记是物权归属和内容的根据。而现实生活中，我国家不动产登记制度还存在这样那样的不足，突出表现为，在城市扩张过程中，不登、漏洞现象严重，这给物权的合法保护带来了困难，建议尽快完善不动产物权的强制登记制度，以实现《物权法》关于“物尽其用”的目的。

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