房屋租赁合同中买卖不破租赁规则的适用

勒某赵某关于房屋租赁合同纠纷案

【案情介绍】齐某在市区有一套私有住房，长期闲置不用。1999年10月，赵某因工作急需用房，便通过广告租赁了齐某的住房，齐某与赵某订立了房屋租赁合同。该合同约定：齐某将私有住房一套出租给赵某居住使用，租期为2年，自1999年10月11日起至2001年10月11日止，租金为每月600元，按月交清。房屋租赁合同订立后，赵某便搬入此房居住，双方均履行了合同约定的义务，彼此相安无事。2001年1月，齐某因要到澳大利亚定居，便将该房出售给了靳某。出售该房时，齐某向靳某出示了她与赵某订立的租赁合同，靳某看后没有提出异议。2001年3月，齐某和靳某双方到房产部门办理了房屋买卖的过户手续。2001年4月10日，靳某以自己已取得该房屋的所有权为由，催促赵某在15天内搬家腾房。赵某则以与齐某的租赁合同未到期为由拒绝腾房。于是靳某向法院起诉，请求法院判决赵某搬家腾房。

【审理结果】

法院经审理认为：最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”靳某虽然取得了诉争房屋的所有权，但因赵某与齐某的租赁合同期限未届满，所以，赵某有权基于租赁合同继续使用该房屋，直至合同期限届满为止。于是，法院驳回了靳某要求赵某搬家腾房的诉讼请求。

【评析】

本案涉及房屋租赁合同中买卖不破租赁规则的适用问题。

所谓买卖不破租赁，是指出租人在租赁期间使租赁物发生所有权变动时，承租人可继续在租赁期间内享有租赁的权利。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”买卖不破租赁规则标志着租赁权已从纯粹的债权变成物权化的债权，即租赁权的物权化，同时也突破了合同的相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。虽然承租人的权利按照租赁合同属于债权，新的买受人对租赁物的权利是所有权，按照物权优先于债权的原则，所有权人可以对抗承租人的租赁权，但考虑到承租人是弱者，应给予特殊保护，故法律上实行买卖不破租赁规则，以保护承租人利益，这实际上也是对所有权的一种合理限制。

在本案中，齐某将私有住房一套出租给赵某居住使用，租期为2年，这就在出租人齐某与承租人赵某之间形成了一种合法有效的租赁合同关系。根据双方的租赁合同，出租人齐某将出租房屋交付承租人赵某居住，赵某也按照约定履行支付租金等应尽的义务，双方都遵守了合同。后来，齐某要到澳大利亚定居，决定将其所有的房屋出卖，这是齐某作为房屋所有人的权利，法律应当予以保护。但在该房屋上存在着未到期的租赁合同关系，对此必须作出妥善的处置。在出卖该房屋时，齐某向买受人靳某出示了她与赵某签订的未到期的租赁合同，靳某未作表示，双方形成了有效的房屋买卖合同，并依照法律规定办理了有关手续，靳某作为买受人成为该房屋的新所有人。那么，靳某通过买卖合同成为新的房屋所有人后，是否有权要求承租人赵某在租赁合同未到期时搬家腾房呢？按照买卖不破租赁规则，回答应当是否定的。

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。