租赁合同中出租人的维修义务

某烟草销售公司与爱得欣公司租赁合同纠纷案

【案情介绍】出租人某市烟草销售公司与承租人爱得欣公司签订了一份租赁合同，约定：出租人将其办公楼底层300平方米营业厅出租给承租人使用；年租金20万元；租赁期限为2年；由承租人装修后用于开办快餐店；出租人对房屋及设备有修缮的义务，应每隔2月认真检查、修缮一次，出租人维修房屋时，承租人应当积极协助，不得阻挠施工。合同签订后，承租人开办的快餐店按时开业，并按期交付租金，出租人也按照约定每隔2个月对房屋进行检修。第二年春节前，出租人检查后认为需要对暖气管道进行维修，要求承租人配合其搭建维修支架。承租人提出现在维修将影响春节期间的营业，要求推迟到农历正月十五以后进行。后因暖气管道破裂，正月初一到初五全楼停止供暖。承租人请求出租人维修，由于是放假期间，职工休息，暖气管道未及时修复，快餐店营业受到影响。承租人以出租人未尽维修义务为由诉至法院，要求出租人赔偿经济损失。

【审理结果】

法院经审理认为：出租人虽已按照合同约定定期维修，但在出租人准备维修暖气时，承租人只是提出其恐怕影响营业的担心，并没有拒绝维修，故出租人仍有修缮的义务。而出租人却因此停止维修，造成暖气管道破裂，影响到承租人的正常营业，所以出租人应减少当月租金。

【评析】

本案涉及租赁合同中出租人的维修义务问题。

在租赁合同中，当租赁物出现不符合用途或者妨碍承租人正常使用的情况时，就需要对租赁物进行维修。所谓维修，是指在租赁物不合约定的使用、收益状态时，对租赁物予以修理，以使承租人能够按照约定或规定正常使用、收益。一般说来，出租人的维修义务的构成须具备以下条件：（1）有维修的必要。只有在租赁物需维修才能满足承租人对租赁物的使用、收益时，才有必要维修。（2）有维修的可能。所谓维修的可能，是指损坏的租赁物在事实上能够修复，以恢复原来的使用状态。（3）在租赁期间承租人已为维修的通知。在租赁期间，租赁物需要修缮的，承租人应当通知出租人。（4）当事人无另外的约定。若法律、法规规定承租人负担维修义务，或者依当事人的约定或者交易习惯由承租人负担维修义务的，则出租人不负维修义务。《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”

在本案中，当事人在租赁合同中明确约定出租人的维修义务，即出租人每2个月检修一次房屋。即使无此约定，出租人也应该承担一般的维修义务。本案出租人自合同订立时起也一直在履行其维修义务，到第二年春节前，出租人认为应当对暖气进行维修，准备着手维修时，承租人担心维修工作影响其春节期间的营业收入，遂要求推迟到农历正月十五以后进行。出租人同意了承租人的要求，当时停止了对暖气的维修。但法院认为，这时只要承租人没有拒绝，出租人仍应进行维修，而无须顾及承租人的请求。于是，接下来的问题是，出租人应如何履行其维修义务，是否可以不顾及承租人有关延迟维修的请求。

根据上述分析可知，维修义务的产生须有维修的必要和承租人的维修请求。在本案中，当事人约定了由出租人定期检修，而且在春节前，出租人在履行定期的检修义务时，认为承租房屋的暖气需要维修，而承租人要求推迟维修。那么是否可以认为出租人此时仍有维修义务呢？我们以为，此时出租人已经没有维修的义务。虽然出租人认为需要维修，但承租人并不要求马上维修，而是要求推迟到正月十五以后进行，而且当时暖气尚未破裂，并不影响承租人对房屋的使用。因此，没有维修的必要。但当暖气管道破裂时，就产生了必须进行及时维修的义务，而出租人又未能及时维修，造成初一至初五停止供暖。这时承租人能否要求出租人承担迟延履行的责任呢？我们以为，出租人应当承担迟延履行的责任，“因节假日职工休息而无法及时维修”不能成为免责事由。至于法院判决出租人承担减少租金的责任形式是否适当也是值得商榷的。根据《合同法》第221条的规定，“因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期”。在本案中，并不是因为出租人维修租赁物而影响承租人使用的，而是由于出租人未能及时维修而影响承租人使用收益。当然，如果减少的租金可以弥补承租人因未及时维修暖气造成的损失，那么如此判决也是可以的。

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