承租人的承租权与优先购买权应如何保护

2000年1月，王某与张某签订租赁合同一份，合同约定，王某将自己名下的位于家和花园的住宅房一套出租给张某使用，租期二年，月租金1000元。双方并办理了租赁登记手续。同年5月，王某因个人投资需要，又向朝阳信用社借得贷款30万元，并与朝阳信用社签订借款抵押合同一份，约定还款日期为2001年5月，由王某以上述出租房屋提供抵押担保。同日，双方依法办理了抵押登记手续，王某也一直未将出租房屋已抵押的事情告知张某。2001年5月，王某因投资失败，无力向朝阳信用社归还借款本息。经王某与朝阳信用社协商，一致同意将抵押房屋以35万元的价格折价转让给朝阳信用社以冲抵所有借款本息，但要求张某尽快搬出。同年6月，王某与朝阳信用社办理了房屋产权过户手续，并通知张某产权已转移，要求其立即搬出。朝阳信用社也通知张某，要求增加月租金为1500元，否则将解除租赁合同。据此，张某诉至法院，要求确认王某与朝阳信用社之间的买卖行为无效，并继续履行租赁合同。审理中，经法院征询意见，张某表示只能以30万元的价格购买租赁房屋。

[法院裁决]

法院经审理认为，王某与张某签订的租赁合同、与朝阳信用社签订的借款抵押合同均是双方平等协商而成立，未违反法律规定，均合法有效。王某未按借款抵押合同的约定，按期归还借款本息，朝阳信用社有权要求实现抵押权，以抵押房屋的变现价值优先受偿。但是，张某的租赁权成立在先，根据“买卖不破租赁”的原则，张某的租赁权应优先得到保护，租赁合同应继续履行。王某不能要求张某立即搬出，朝阳信用社也不能任意提高租金或者解除租赁合同。同时，作为承租人，张某对租赁房屋享有购买权，王某与朝阳信用社未经张某同意，即将租赁房屋折价转让，侵害了张某的优先购买权。但是，审理中，张某表示只能以30万元的价格购买租赁房屋，相对于朝阳信用社35万元的出价，不属于同等的条件，因此，应视为张某对同等条件下优先购买权的放弃，张某不再享有优先购买权，王某与朝阳信用社之间的买卖行为应认定为有效。依照《合同法》第8条、第229条、第230条，《担保法》第48条之规定，判决：一、王某与朝阳信用社之间的买卖行为合法有效；二、张某与王某签订的租赁合同继续履行。

[争议评析]

在同一房屋上，既设定租赁关系，又设定抵押权，二者效力如何确定，承租人的承租权与优先购买权应如何保护，抵押权人的抵押权应如何行使，争议较多。

从法律上看，租赁权兼具物权与债权性质于一身，承租人通过支付租金取得对租赁物的占有、使用权利；抵押权则是典型的担保物权，抵押权人实现抵押权时，享有以抵押物的交换价值优先受偿的权利。两者是性质相容、功能互补的两种权利，可以并存于同一标的物上。但是，在租赁关系设定在先的情形下，作为加强保护租赁权的基本原则，“买卖不破租赁”理应适用，即前手权利优于后手权利，抵押权人实现抵押权以不侵害租赁权为限，原租赁合同继续有效，且承租人对租赁物享有优先购买权。因此，本案中，张某与王某之间的租赁关系成立在前，张某的承租权得以对抗朝阳信用社的抵押权，原租赁合同应继续履行，张某享有继续承租至期满的权利。但张某对租赁房屋的出价不符合优先购买权的条件，因此，张某不享有优先购买权，王某与朝阳信用社的买卖行为应属有效。

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