孟某与刘某等房屋买卖合同纠纷案

孟某与刘某等房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】

刘某（男）与孟某（女）原系夫妻关系，双方离婚时约定将共有的坐落于天津市河北区的房屋变卖，并在清偿贷款后平分所得价款。2017年3月17日，孟某与刘某公证委托刘某从事房屋中介工作的朋友李某甲全权代办涉案房屋出售事宜，委托书对房屋出售事项作了详细列举，但未对涉诉房屋的价格及李某甲是否能够独立定价的问题进行明确约定。2017年3月20日，孟某与刘某协议离婚。2017年3月21日，中介李某甲代表孟某、刘某与第三人李某乙签订《天津市存量房屋买卖协议》，涉案房屋成交价为200万元。签订买卖合同前中介李某甲没有告知孟某与刘某最终商议的成交价，签订买卖合同时孟某与刘某也均未到场。孟某认为刘某、中介李某甲及第三人李某乙恶意串通，以明显不合理的低价转让涉案房屋，遂起诉请求确认涉案房屋买卖合同无效。案件审理过程中，孟某申请对涉案房屋成交时的市场价格进行评估，评估结果显示涉案房屋当时的市场价格为391万元。

【裁判结果】

一审法院生效裁判认为，根据现有证据无法证实孟某事前授权或者事后追认中介李某甲在办理房屋买卖手续时有不经孟某同意独立确定房屋价格的权利，且第三人李某甲以明显不合理低价购买涉诉房屋也使得孟某的合法权益受到损害，应认定刘某、中介李某甲及第三人李某乙存在恶意串通，损害孟某利益的行为，属于《合同法》第五十二条第二项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，故判决确认涉案房屋买卖协议无效。宣判后，第三人李某乙提出上诉。二审法院审理后查明，涉案房屋买卖协议确实应属无效合同，同时为了更好的实现办案效果，二审法院着力做各方当事人的调解工作。经反复调解，刘某对其恶意串通行为的法律后果及法律责任有了正确的认识，最终同意让步，与第三人共同补偿孟某房屋差价80万元。

【典型意义】

本案是法院依法调解离婚后男方恶意串通第三人低价转让夫妻共有房屋，保护妇女财产权益的典型案例。夫妻关系存续期间购买的房屋是夫妻共同财产，男方以恶意串通行为损害女方财产权利的，法律应当为保护妇女权益提供司法保障。本案中，女方虽然取得了一审的胜诉判决，但是并没有实现全部诉讼目的，因为确认涉案房屋买卖协议无效只是取回共有财产应得部分的第一步。当前，房屋已经过户到第三人名下，很难恢复到合同签订以前的状态，即使变更到合同签订以前的状态，也需要产生大额的税费，对于权益受到侵害的女方而言极为不利。再者，如果男方与第三人不配合处理后续事宜，女方还需要经过多轮诉讼才有可能维护自己的合法权益，对于离异妇女而言，维权之路道阻且长。基于此，二审法院不拘泥于上述案件本身，没有选择机械地作出维持的判决，而是从减少当事人诉累，保护离异妇女合法财产权益的角度出发，通过做双方当事人的调解工作，使案件得以妥善处理，彰显了司法的公平和正义，实现了人民法院办理司法案件三个效果的有机统一。

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