圈占无规划、无产权一楼小院构筑违建必拆

刘某诉某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）房屋买卖合同案

——圈占无规划、无产权一楼小院构筑违建必拆

【基本案情】

刘某与某地产公司签订商品房买卖合同及附件，约定购买某地产公司开发建设的房屋。合同附件六第十五条约定，“由于维护公共利益原因，出卖人或物业管理公司工作人员有权进入买受人所购商品房及附属院落，但应事先通知买受人，买受人有义务配合。因买受人原因包括作为及不作为，给出卖人或第三人造成损失，由买受人承担。”合同中并无小院面积折算为房款内容，房屋价款也未超出备案价格。某地产公司对小区一楼房屋南面均建围栏，分隔一楼各户的使用范围，与公共区域相对隔离，房屋南门直通小院。刘某入住后，拆掉小院围栏，自行搭建石材围墙并构建房屋使用。随后，政府部门针对刘某自建院落、搭建房屋作出《责令限期拆除决定书》。因刘某拒不履行，该小院里的违章房屋被强制拆除。

双方对该房屋院落没有取得房产行政部门的合法登记、无规划、无产权均知情、均无异议。刘某认为，拆除小院违反合同约定，某地产公司应赔偿损失及利息。

【裁判结果】

关于是否存在赠送小院的事实以及是否应赔偿的问题。第一，争议的院落在商品房买卖合同中并无书面约定，是在合同附件中载有“......买受人所购商品房及附属院落，......”，由此得出当年购买诉争房屋时，确实存在开发商赠送院落给住户使用的事实，且实际上小院已随房屋一并交付刘某使用。

第二，院落或小院，是房屋前后用墙或栅栏围起来的空地，即依靠一楼房屋围成的空间，与公共空间相对隔离，能够独立使用的露天区域。因此不能建造遮盖上空的掩体及实体意义上的房屋、房间等，否则即失去小院意义，且会造成擅自扩大房屋使用面积的违规做法，留下被拆隐患。本案刘某拆掉原有围栏，擅自构造实体违建房屋，严重违反附属院落定义和合同约定。

第三，拆除违建不等同于剥夺房屋附属院落的使用。拆除违建是行政机关依法行政的职责。违建应当拆除，这是公民应遵守的基本义务。本案中由于刘某院落中构建了实体房屋，使得行政执法机关下达拆迁决定书，并在通知期满不履行的情况下实施了强拆。但对于该房屋的附属院落空间并没有剥夺、限制其正常使用，且其他一楼业主仍然在正常使用小院，因此小院依旧存在，刘某能够正常进出使用，不存在赔偿基础。遂判决驳回刘某的上诉请求，维持原判。

【典型意义】

随着城镇化建设加快推进，越来越多的高楼平地而起，开发商为了促销和回笼资金，一楼赠小院、顶层赠阁楼成为卖点。但随着建设的逐步规范，小院是否计入房款总价、小院规划是否合法合规、是否应予拆除、拆除范围等由此产生的纠纷不断增多。

《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此绿地位于建筑区划内且属于业主个人所有是开发商承担违约责任的前提。业主要取得专属于自身的绿地使用权，不仅要有合同约定，还要取得物权登记，二者必须同时具备。本案中，双方均认可小院未取得规划审批，也没有权属登记，因此属于公共绿地，开发商不能销售营利，业主也不能取得使用权。

本案中拆除的是违法建筑，并没有拆除小院围栏位置，也没有恢复成公共绿地，业主仍可正常使用院落，但不能搭建有顶的构筑物，因此没有构成对业主权利的侵犯，某地产公司不承担违约赔偿责任。但是一旦完全拆除围栏恢复成公共绿地，则某地产公司应承担违约责任，毕竟当初存在附赠事实并交付小院使用多年。依据《买卖合同解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任，或者要求解除合同并主张损害赔偿等，人民法院应予支持。

本案引发的思考是城镇住宅一楼小院的规划是否应纳入房屋勘察设计范围，相应法律法规是否应对一楼院落作出符合国情的规定以及与公共绿地的范围界限等事宜，从而规范管理、有序使用。

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