关于未成年人房屋登记疑难案例剖析

办理买卖成年被监护人房屋产生的转移登记时，登记机构不应当要求当事人在买卖合同中注明“为被监护人的利益”

成年智障人吴乙不慎跌伤，监护人吴甲为给其筹集手术费，出卖登记在吴乙名下的房屋。申请转移登记时，登记人员要求吴甲和买方在买卖合同中注明“出卖房款用于吴甲的手术”。试问：登记人员的要求是否正确?

《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。由于此规定，房屋登记实务中，“为被监护人的利益”成为监护人出卖被监护人房屋产生的转移登记能否被核准的关键，故有同行为了维护被监护人利益，以提高登记质量，要求申请人在买卖合同中注明“出卖房屋系为被监护人的利益”。如本案中，登记人员要求当事人在买卖合同中注明“出卖房款用于吴甲的手术”。但是，笔者对此不敢苟同。

《合同法》第2条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。申言之，房地产买卖合同是买卖双方就终止卖方的房屋所有权，使买方在此基础上设立属于自己的所有权，以及由此产生的支付房款、协助配合过户等权利义务达成的协议。房地产买卖合同中权利和义务的约定，完全取决于合同当事人间的合意，与第三方无关。房屋登记机构属于买卖合同的第三方，其登记人员无权要求合同当事人在合同中添注任何内容。且“为了被监护人的利益”只是监护人对被监护人承担的法定义务，属于卖方内部的权利义务，将其写入买卖双方约定权利义务的合同实在不妥。

前已述及，出卖被监护人的财产是否为了被监护人的利益，是登记机构应当注意的要点，《房屋登记办法》第14条规定，处分未成年人的房屋申请登记的，须提交为未成年人利益的书面保证。遗憾的是该条规定的范围太窄，没有涵盖所有被监护人，本案中的吴乙是成年被监护人，不适用该规定，但值得借鉴。登记实务中，要求监护人提交出卖被监护人房屋是为了被监护人的利益的书面保证即可。

作者：刘守君

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