徐某诉中汇房产公司财产所有权纠纷案

【裁判摘要】

根据合同法第四十一条的规定，承租人和出租人没有协商免除出租人退还押金的义务，出租人以双方签署的由其提供的解除房屋租赁关系格式合同中有“双方再无经济关系”的约定为由，拒绝退还押金，承租人提出异议的，出租人不能免除退还押金的义务。

原告：徐某。

被告：北京某某房地产经纪有限公司。

法定代表人：张某，该公司总经理。

原告徐某因与被告北京某某房地产经纪有限公司(以下简称中汇房产公司)发生财产所有权纠纷，向北京市海淀区人民法院提起诉讼。

原告诉称：因原告承租被告的房屋，被告向原告收取了押金。双方之间的房屋租赁合同解除后，被告不按约定在一个月内退还押金。请求判令被告返还属于原告所有的押金1600元。

被告辩称：双方签订的解除协议上明确约定：自签字之日起，原告与被告之间再无任何房屋租赁关系及经济关系。原告在签字之后要求返还押金，违反了双方的这一约定，故不同意其诉讼请求。

北京市海淀区人民法院经审理查明：张某原告徐某通过签订北京市房屋租赁承租合同，在北京市海淀区知春东里承租了被告中汇房产公司所有的一居室楼房一套，租期自2003年10月8日至2004年10月7日，月租金为1600元。承租合同第三条第3款约定：甲方(徐某)应向乙方(中汇房产公司)支付1600元押金；合同期满后一个月内，乙方应在甲方结清承租期间使用的水、电、煤气、有线电视等费用后，将押金退还给甲方。附件5约定：如甲方中途解除合同，需提前一个月通知乙方，不视作违约，否则视作违约。根据承租合同，徐某将1600元押金交付给中汇房产公司。2003年12月5日，徐某向中汇房产公司申请退租。2004年1月7日，双方清点了租赁房屋内的物品，填写了物品交割单。同日，徐某与中汇房产公司还签订了终止协议一份，约定：自该协议签字之日起，双方再无任何房屋租赁关系及经济关系。

上述事实，有双方当事人的陈述、北京市房屋租赁承租合同、退租申请、物品交割单、终止协议等证据证实。

北京市海淀区人民法院认为：

《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告徐某与被告中汇房产公司签订的房屋租赁合同及终止协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按上述协议履行。在终止协议上，双方已明确约定：自签字之日起，双方再无任何房屋租赁关系及经济关系。徐某在签署该协议后，又请求中汇房产公司退还其房屋押金，没有事实根据和法律依据，不予支持。

据此，北京市海淀区人民法院于2004年12月20日判决：

驳回原告徐某要求被告中汇房产公司退还押金1600元的诉讼请求。

案件受理费74元，由原告徐某负担。

宣判后，徐某不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。

理由是：一、关于本案事实。(1)在双方签订的终止协议上，没有就押金问题作出过约定；被上诉人出具的押金收据，还在上诉人手中；被上诉人从未表示过押金已经返还或者不还，上诉人也从未表示过放弃押金权利；(2)押金法律关系不等于经济关系，说双方之间再无经济关系，不等于说不存在押金法律关系；(3)终止协议是2004年1月7日签署的，直至同年1月14日，被上诉人还在要求上诉人交清租赁期间未交的水电费。上诉人交清此项费用后，被上诉人给上诉人出具了收据。这说明，终止协议上“再无经济关系”一句话，根本不包括在终止协议成立前就已经存在的应交或者应退的经济关系。因此，上诉人要求退还押金时，被上诉人以此拒绝，理由不能成立。一审在缺乏其他证据印证的情况下，仅凭终止协议上这句话，就认定双方当事人之间的押金法律关系不存在了，是认定事实不清。

二、关于法律适用。(1)最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”在上诉人提起的返还押金诉讼中，上诉人提交了押金收据的原件，而被上诉人没有提交其已经返还押金或者上诉人已经表示放弃押金权利的证据。在此情况下，一审认定“再无经济关系”包括了押金关系，以此驳回上诉人的诉讼请求，实属认定证据违法。(2)1600元是房屋租赁合同的押金。

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