张某与冯某房屋买卖合同纠纷上诉案

张某与冯某房屋买卖合同纠纷上诉案

北京市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)一中民终字第03858号

上诉人（原审被告）张某。

被上诉人（原审原告）冯某。

上诉人张某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第04941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

冯某在原审法院起诉称：2009年10月8日，冯某、张某经居间人北京某尊置地房地产经纪有限责任公司居间介绍达成一致，张某将其位于昌平区东小口镇马连店（后核发的房产证地址为回南路5号）田园风光雅苑的房产出卖给冯某。当日，张某出具《委托书》，委托其子张燕春与冯某及居间人共同签订了《房屋买卖居间服务合同》，与冯某签订了《北京市房屋买卖合同》。房屋买卖合同第四条第（一）项约定：该房屋成交总价为120万元。第十四条第（一）项约定：1、签合同当日买受人交定金5000元，2009年10月10日之前买受人将定金45000元划入出卖人账户。2、2009年10月15日之前买受人将部分房款65万元划入出卖人账户。同时出卖人将房屋钥匙交于买受人，购房合同由买受人保管。其余的50万元房款待产权证下来，10日内买卖双方到银行面签，批贷以后由银行直接打入出卖人账户。第七条第（一）项约定：买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，分别处理。逾期超过15日后，合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第八条约定：出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超过房屋总价款的5％）。第十条第（一）项约定：当事人双方同意，房本办下来30工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第十二条约定：本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。2009年10月15日，冯某、张某及居间人又签订补充协议，约定：若因国家重大政策调整而导致新的税费产生，变更部分由买卖双方各承担50%。合同签订后，冯某依约于2009年10月8日和2009年10月10日向张某支付定金5000元和45000元，又于2009年10月15日向张某支付购房款65万元。此后张某于2009年10月15日将所售房屋（毛坯房）交付冯某，冯某装修后入住使用至今。由于出卖人中国农业大学为张某办理产权证迟延（张某曾为此与中国农业大学发生诉讼，中国农业大学已给予张某相应赔偿），张某于2012年9月24日在冯某配合下取得涉案房屋产权证。随后，居间人履行网签职责。直至2012年11月6日（取得房产证后30个工作日），冯某及居间人多次口头和发出催告函催促张某尽快履行房产过户义务，但张某均以没时间、出差、房价上涨等理由推脱。至2012年11月6日，依照国家政策，二手房买卖税费比合同签订之时增加131125元，即便是按合同约定双方各承担50%，无疑也增加了冯某的购房成本。2013年3月1日，国务院出台被称为“新国五条”的房产调控新政，规定出售自有住房国家即将计征20%个人所得税。鉴于以上事实，冯某认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，张某应当全面履行。张某未按约定办理房屋产权过户手续，系违约行为，依法应当继续履行并承担违约责任，即张某应当履行产权过户义务，承担新增税费65562.5元和“国五条”细则规定的20%个税，支付违约金（计算至2013年3月18日为47520元，直至房产过户完成之日），赔偿律师费损失6万元。为此，冯某特诉至法院，诉讼请求：一、判令张某继续履行双方签订的房屋买卖合同，立即将所售房屋产权过户至冯某名下；二、判令张某按合同约定以每日总房价款万分之三计算，向冯某支付自2012年11月7日起至房屋产权过户至冯某名下之日止的违约金，暂计算至2013年3月18日的违约金为47520元；三、判令张某按合同约定承担因国家政策调整导致的办理房屋产权过户手续之日税费上涨部分的50%，即65562.5元；四、判令张某按合同约定赔偿冯某支付的律师费6万元；五、案件受理费由张某承担。

张某在原审法院答辩称：张某从来没有与冯某签订过房屋买卖合同，因此张某认为冯某主张的房屋买卖合同不成立。张某不同意冯某的诉讼请求，请求法院予以驳回。

原审法院审理查明：2009年10月8日，张某出具《委托书》，委托其子张燕春代为办理位于北京市昌平区东小口镇马连店村田园风光雅园房屋的买卖交易居间手续。同日，经北京某尊置地房地产经纪有限责任公司居间介绍，张燕春代理张某（出卖人）与冯某（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》。该合同第一条主要约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区东小口镇马连店田园风光雅园×号。第四条主要约定：（一）该房屋成交总价为120万元。买受人在签订本合同时支付定金5万元。（二）买受人采取自行交割方式付款，具体的付款方式及其付款期限见第十四条。第六条主要约定：出卖人应当在收到70万元时将该房屋交付给买受人。第七条主要约定：（一）买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的20%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第八条主要约定：出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。第九条主要约定：（一）买卖双方应依法承担的税费有：1所得税，2营业税，8契税，9土地出让金或土地收益。（三）买受人承担的税费为1、2、8、9。（四）买受人愿意承担出卖人应当承担的税费。（五）因政策变化或约定不明等因素导致缴纳的税费，由买受人缴纳。第十条主要约定：（一）当事人双方同意，自房本办下来三十工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）如因出卖人的责任，致使买受人未能在双方向房屋主管部门提出转移登记申请之日起三十日内取得房屋所有权证书的，则视为出卖人违约，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期双倍利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内向买受人支付。第十四条主要约定：1、签合同当日买受人交定金5000元，2009年10月10日之前买受人将定金45000元划入出卖人账户。2、2009年10月15日之前买受人将部分房款65万元划入出卖人账户，同时出卖人将房屋钥匙交于买受人，购房合同由买受人保管。其余的50万元房款待产权证下来，十日内买卖双方到银行面签，批贷以后由银行直接打入出卖人账户。

合同签订后，冯某依约分别于2009年10月8日、2009年10月10日向张某支付购房定金5000元、45000元，并于2009年10月15日向张某支付购房款65万元。2009年10月15日，张燕春代理张某与冯某签订《补充协议》，主要约定：若因国家重大政策调整而导致新的税费产生，变更部分由买卖双方各承担50%。同日，张某将房屋交付给冯某。冯某接收房屋后在该房屋内居住至今。2012年9月5日，北京市住房和城乡建设委员会填发了上述房屋的所有权证（证号为：X京房权证昌字第×号），登记的房屋坐落为昌平区回南路5号田园风光雅苑，房屋性质为按经济适用住房管理。张某于2012年9月20日领取房屋所有权证。2012年9月22日，上述房屋买卖合同办理了网签。
2013年，案外人胡永旭诉至法院，以其与张某于2009年3月29日签订《北京市房屋买卖合同》，张某以105万元的价格将上述房屋出售给胡永旭，后张某拒不履行合同为由，要求张某继续履行合同，将上述房屋过户给胡永旭。2013年1月17日，法院作出（2013）昌民初字第01139号民事判决书，判决内容为：张某继续履行二○○九年三月二十九日胡永旭与张某签订的《北京市房屋买卖合同》，将昌平区回南路五号田园风光雅苑房屋过户给胡永旭，在办理产权过户同时，胡永旭给付张某购房尾款九十五万元，前述内容于本判决生效后七日内执行。判决生效后，胡永旭向法院申请强制执行，2013年4月27日，上述房屋产权转移登记至胡永旭名下。后冯某将张某、胡永旭诉至法院，要求撤销法院（2013）昌民初字第01139号民事判决。2013年9月27日，法院作出（2013）昌民初字第07311号民事判决书，判决撤销法院（2013）昌民初字第01139号民事判决。一审宣判后，张某、胡永旭均不服该判决提起上诉，2013年12月18日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第14054号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审宣判后，冯某向法院申请执行回转，2014年1月16日，上述房屋产权转移登记至张某名下，其房屋所有权证号为X京房权证昌字第×号。本案庭审中，冯某表示同意在房屋过户时一次性向张某支付剩余购房款50万元。

在本案审理过程中，经冯某申请，法院依法裁定查封了上述房屋。冯某为此交纳保全费5000元。

另查，冯某为主张债权，向北京市中盈律师事务所支付律师代理费6万元。

上述事实，有《委托书》、《北京市房屋买卖合同》、收定证明、中国工商银行个人业务凭证、《补充协议》、交房手续、物业交接确认书、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》、（2013）昌民初字第01139号民事判决书、（2013）昌民初字第07311号民事判决书、（2013）一中民终字第14054号民事判决书、昌平区住建委档案查询结果、律师代理费发票、（2013）昌民初字第04941号民事裁定书、保全费发票及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，张某之子张燕春代理张某与冯某签订《北京市房屋买卖合同》，其代理行为的后果应由张某承担。该合同系冯某与张某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。张某主张其只授权张燕春办理房屋买卖的居间手续，而非全部授权，并据此辩称其与冯某之间不成立房屋买卖合同关系的辩解，法律依据不足，法院不予采信。虽然张某主张其与案外人胡永旭之间签订有房屋买卖合同，胡永旭亦要求张某继续履行合同，但是，即使张某与胡永旭之间的房屋买卖合同合法有效，因冯某已向张某支付大部分购房款，且已合法占有涉案房屋多年，冯某与张某之间的房屋买卖合同亦已办理网签，故张某应履行其与冯某之间的房屋买卖合同。根据合同约定，张某与冯某应自房本办下来30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但张某自2012年9月20日取得房屋所有权证后，未依照合同约定的期限协助冯某办理房屋所有权转移登记，对此张某应承担相应的违约责任。现冯某同意向张某一次性支付剩余购房款，故其要求张某继续履行合同，办理房屋产权过户手续，并支付迟延过户违约金的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。根据合同约定，违约方除依据合同约定承担上述违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费，现冯某要求张某赔偿律师费6万元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。冯某要求张某承担因国家政策调整导致的办理房屋产权过户手续之日税费上涨部分的50%，因该费用尚未实际发生，法院暂不予处理，冯某可待该费用实际发生后另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：一、被告张某继续履行其与原告冯某于二○○九年十月八日签订的《北京市房屋买卖合同》，于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区回南路5号田园风光雅苑房屋的产权过户至原告冯某名下，并向原告冯某支付迟延过户违约金（以人民币一百二十万元为基数，按照每日万分之三的标准自二○一二年十一月七日起计算至房屋产权过户至原告冯某名下之日止）；原告冯某于办理房屋产权过户手续的同时给付被告张某剩余购房款人民币五十万元。二、被告张某于本判决生效后十日内赔偿原告冯某律师费人民币六万元。三、驳回原告冯某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

张某不服原审判决，向本院提起上诉，请求驳回冯某的诉讼请求或发回重审。其上诉理由是：张某从未委托张燕春与冯某签订房屋买卖合同，原审法院对该事实的认定不当；房屋系张燕春擅自交予冯某的，张某并不知情；定金、购房款收条上无张某签名，且张某未委托任何人向冯某代收定金、购房款；张某仅委托儿子张燕春办理买卖房屋的居间手续，且未指定张燕春将诉争房屋交予冯某，张燕春为越权代理，该买卖合同为效力待定；现张某不予追认，故该合同不生效，原审判决适用法律错误。

冯某服从原审判决，针对张某的上诉请求和理由答辩称：委托书表明张某同意出售房屋，该委托书也符合法律规定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。

二审诉讼中，张某为支持其主张提交以下证据：1、2008年11月至2010年11月物业费收费发票1张，以证明其不知道张燕春将诉争房屋交给冯某；2、录音书面摘要，以证明张某领取房产证的时间为2012年9月24日，而关于购买诉争房屋的网签合同是在取得房产证之前办理。经质证，关于证据1，因冯某已将2009年11月至2010年10月的物业费交予张某，故证据1不能证明张某的主张；关于证据2、因诉争房屋于2010年9月5日登记至张某名下，此后即可办理网签，故证据2亦不能证明张某之主张。据此，本院对张某在二审中提交的证据不予采信。

本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：2009年10月8日，张某给其子张燕春出具委托书，主张内容是：委托人张某是北京市昌平区回南路5号田园风光雅苑房屋的所有权人，同意出售上述房屋；因为本人忙，不能亲自办理该房屋的买卖手续，故委托张燕春为代理人，全权代表张某办理该房屋的买卖交易居间手续，代理人在其权限范围内所签署的一切文件，张某均予承认。委托期限为办完上述委托事实为止。

张某将上述委托书交予张燕春，后张燕春在签订房屋买卖合同时将该委托书交予冯某。

本院查明的事实，有委托书及双方当事人的陈述在案佐证。

本院认为：委托人可以特别委托受托人处理一项事务或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案中，张某委托书中所委托的事项系委托张燕春办理出售房屋的居间手续，还是概括委托办理房屋买卖中包括出售、居间等各项手续，应从该委托书所使用的词句、出具委托书的目的及实际履行情况等因素综合判定。首先，从使用的词句看，张某在委托书中明确表述，其同意出售房屋，因不能亲自办理买卖手续，特委托张燕春办理房屋的买卖交易居间手续；而所谓的“居间”，分为报告订约机会和充当订约媒介两种类型，是专门从事“居间”营业的公民或法人的工作内容。本案中，张燕春实际是接受父亲张某委托，配合从事居间业务的中介办理涉诉房屋的买卖手续，即张某概括委托张燕春办理房屋出售中的相关手续。

其次，从出具委托书之目的看，张某出具委托书的目的系委托其子张燕春出售房屋，而办理“居间手续”亦是为了出售房屋。第三，在交易过程中，张燕春将委托书交予冯某，并将房屋交予冯某，冯某有理由相信张燕春具有代理权。第四，冯某已居住该房屋数年之久，冯某亦将部分款项支付给张某，在此情况下，冯某有理由相信张某知晓并认可双方之间的房屋买卖行为。诉讼中，张某称张燕春为越权代理，此系其与张燕春之间的内部法律关系，与冯某无关，本院对其该上诉理由不予采信。最后需要指出的是，在房屋价格与日俱增的情况下，张某在出具委托书委托其子张燕春出售房屋多年以后又予以否认，有违诚实信用原则，该行为既不符合法律规定，亦不符合公序良俗。据此，张某应当继续履行房屋买卖合同，本院对张某的上诉请求不予支持。原审法院的判决结果正确，应予维持。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

审判长王良胜

代理审判员冀东

代理审判员柳适思

二〇一四年七月三日

书记员刘芳芳

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