原告韦某诉被告徐某房屋买卖合同纠纷一案

原告韦某诉被告徐某房屋买卖合同纠纷一案当事人

原告韦某，男，1980年1月29日生，汉族，户籍所在地山西省太原市。

被告徐某，男，1976年2月1日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。

原告韦某诉被告徐某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张利适用简易程序，于2010年7月2日公开开庭进行了审理。原告韦某的委托代理人麦某、余某到庭参加诉讼。被告徐某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。

原告韦某诉称：原、被告通过上海某房地产经纪事务所的居间服务，于2010年4月3日签订《购房确认书》，约定以138万元购买被告位于松江区某房屋，其中首付款应为60万元，银行贷款应为77万元，尾款为1万元。双方还约定在《购房确认书》签订后30个工作日内签订房屋买卖合同。原告已于2010年4月3日向被告支付了定金5万元。因原告已在上海购置其他房屋，且至今尚有未清偿贷款138万余元，故此套为原告所购置的第二套住房。2010年4月17日，国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50％。该规定改变了此前第二套住房贷款首付比例不低于40％的政策，并直接导致原告无法从银行获得双方约定的77万元的购房贷款，而同时，原告的经济能力也无法填补该贷款缺口。于是，原告向被告提出解除《购房确认书》，并请求归还定金，但遭到被告拒绝。原告认为，原告无法在支付定金时预见到国家对于第二套住房的贷款政策变化。如果要按《购房确认书》的约定签订《房屋买卖合同》，该合同将因违反政策而无法履行。但若要原告按照新政策的要求在《房屋买卖合同》中确认增加首付款的支付比例，原告也因无力承担而无法作出承诺。因此，继续履行《购房确认书》的约定对双方而言成为不可能。现起诉要求：1、解除原、被告于2010年4月3日签订的《购房确认书》；2、被告返还定金5万元。

被告徐某辩称：原告应于2010年5月3日前支付被告扣除定金后的首付款余款55万元，该55万元与贷款政策无任何关系，原告至今未付构成违约。银行贷款政策变动是正常的商业风险，不属于不可抗力，也不属于情势变更，而且原告所购房屋仅仅是第二套房屋，首付比例只是提高10％，计算到本案，只是少贷10万余元，而不是根本不能得到银行贷款。对于少贷部分，原告也是有能力支付的。原告订立《购房确认书》时，并未告知其拥有几套房屋，且其本次购房明显具有投机动机，故调控政策的出台所导致的不利情况，应该被界定为商业风险。原告的违约行为已造成了被告巨大损失，而且损失金额已超出定金5万元，如果解除《购房确认书》，则将导致被告更大损失。如果原告要求解除《购房确认书》，则应首先解决中介佣金问题及将被告房产证返还被告。综上，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：被告徐某系本市松江区某房屋（系争房屋）登记的产权人。

2010年4月2日，原告韦某在案外人上海某房地产经纪事务所的《购房确认书》上签名。该《购房确认书》载明,原告购买被告系争房屋；被告净到手价为138万元，随房赠送维修基金和入户费，交易中产生的税费及中介费由买方承担；第一次付款为原告签订房地产买卖合同时支付60万元首付款含定金5万元，第二次付款为原告向银行申请抵押贷款额为77万元，该房款由买房的贷款银行划到卖方所指定的账户上，第三次付款为买卖双方交接房屋时，原告支付尾款1万元；原告签订《购房确认书》时支付意向金5万元，被告签字认可《购房确认书》时，意向金转为定金；原、被告应于达成一致意向之日起三十个工作日内依上海某房地产经纪事务所安排签订商品房预售合同或房屋买卖合同。该《购房确认书》还对其他事项进行了约定。同年4月3日，被告徐某在该《购房确认书》上签字确认，并收到上海某房地产经纪事务所转交原告支付的定金5万元。嗣后，因原告认为受房地产宏观调控政策影响，其无法获得《购房确认书》中所约定银行贷款数额的审批，故其拒绝与被告签订正式的房屋买卖合同。原告于2010年5月12日诉至本院，提起本案诉请。被告于同年6月13日在其书面答辩状签名。

另查明，本市某房屋亦登记在原告韦某及其妻子陈某名下。

再查明，2010年4月17日国务院发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确：“……对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；……”

以上事实有购房确认书、定金收条、房地产权证、中国银行零售贷款扣款确认书、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为：根据《购房确认书》的约定，原、被告应当根据约定的交易条件签订正式的房屋买卖合同。该约定具有预约合同的性质，是双方当事人真实意思表示，当事人均应恪守履行。

关于原告所述的房贷政策变化导致其无法取得约定银行贷款数额的审批，故原告要求解除《购房确认书》、返还定金的意见，本院认为，首先，原告在订立《购房确认书》时应对合同风险及自身的义务有充分的认识和预见，现政策变动对原告带来的不利，应由原告自行承担；其次，就本案具体案情看，虽然因政策原因导致原告不能足额取得《购房确认书》约定的银行贷款数额，但差额并非十分巨大，《购房确认书》并非完全无法履行，原告可通过其他途径弥补贷款成数上的差额，故原告以政策变动拒绝签订正式房屋买卖合同，无法律依据，其理应承担定金罚则，即所交付的定金予以没收。另外，本案中，原告明确不愿继续履行《购房确认书》，且《购房确认书》又不适宜强制履行，故《购房确认书》应予解除。因被告非在本市居住，本院向其送达的诉状副本回执未返回，但被告于2010年6月13日在其书面答辩状中的签名，本院推定其于该日收到本院送达的载有“判令解除原被告2010年4月3日签订的《购房确认书》”诉请的诉状副本，故本院确认原、被告之间的《购房确认书》于该日解除。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：

一、原告韦某、被告徐某之间签订的《购房确认书》予以解除；

二、驳回原告韦某的其余诉讼请求。

案件受理费1,130元，减半收取565元，由原告韦某负担（已付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员 张利

书 记 员 黄燕

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