孙娜与谢伊文等房屋买卖合同纠纷上诉案

孙娜与谢伊文等房屋买卖合同纠纷上诉案

北京市第一中级人民法院

民事判决书

(2007)一中民终字第13227号

上诉人（原审原告、反诉被告）孙娜。

被上诉人（原审被告、反诉原告）谢伊文。

被上诉人（原审被告、反诉原告）周志伟。

上诉人孙娜因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2007)海民初字第14442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

孙娜在原审法院起诉称：周志伟与谢伊文系夫妻关系。孙娜与周志伟、谢伊文于2007年3月24日签订了《北京市房屋买卖合同》，合同约定周志伟与谢伊文将其所有的位于北京市海淀区蓝靛厂翠叠园9号楼2单元1203号的房屋出售给孙娜，该房屋售价为255万元整。孙娜已于2007年4月13日将全部房价款存人谢伊文名下的银行账户，但由于周志伟与谢伊文拒不缴纳国家法律法规规定的应由卖方缴纳的营业税、个人所得税、土地增值税等相关税费，致使诉争房屋无法过户到孙娜名下。周志伟与谢伊文的行为严重侵犯了孙娜的合法权益，依据法律规定和合同约定，孙娜依法提起诉讼，要求法院判令周志伟与谢伊文将诉争房屋过户到孙娜名下；判令周志伟与谢伊文承担营业税、个人所得税、土地增值税等国家法律法规规定应由卖方缴纳的税费；判令周志伟与谢伊文每日按房屋总价款的万分之四支付自2007年5月1日至诉争房屋过户到孙娜名下之日止的违约金；诉讼费用由周志伟与谢伊文负担。

周志伟、谢伊文在原审法院答辩并反诉称：我们经过友好协商与孙娜及北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）签订了《北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》和附件“缴费及提交资料表”。同日，按照居间合同的约定，我们又和孙娜签订了《北京市房屋买卖合同》，约定通过中原经纪公司由孙娜购买周志伟与谢伊文位于海淀区蓝靛厂翠叠园9号楼2单元1203号的房屋。上述合同签订后，在中原经纪公司的工作人员陪同下，我们和孙娜共同到银行与银行签订了《房屋买卖资金监管协议书》，孙娜将261万元存入了谢伊文在银行的账户内。当我们及孙娜和中原经纪公司工作人员在约定的时间到达税务所时，我们发现房屋成交价格变为135万元，孙娜要以此作为基数缴纳税费并办理过户，而不是双方在合同中约定的成交价格240万元。我们当时即表示应当按照合同约定办理过户手续，由于孙娜坚持己见，导致当日没有完成过户手续。经过中原经纪公司工作人员的协调，我们又一次去办理缴费及过户手续，而孙娜坚持以150万元作为缴纳税费的基数，我们表示不能接受。我们又致函孙娜和中原经纪公司，要求孙娜在5月21日前按照合同约定办理过户手续，并表示我们愿意积极配合，同时我们声明在此期限内如非因我方原因导致仍不能按照合同约定办理房屋产权过户手续，我方将行使解除合同的权利。在一直没有得到孙娜任何答复的情况下，我方不得已于2007年5月22日再次通知孙娜和中原经纪公司解除合同。基于上述事实，我方认为我方始终认真执行合同的约定，积极配合和协助孙娜和中原经纪公司办理过户手续，不存在违约行为。但由于孙娜单方恶意违反合同约定，多次拒绝按照合同约定缴纳税费，致使房屋过户无法完成，最终导致合同因无法继续履行而被解除。我方不同意孙娜的诉讼请求，同时提出反诉，要求法院确认我方与孙娜之间的《北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》和《北京市房屋买卖合同》已经解除；判令孙娜向我方支付违约金255 000元；判令孙娜赔偿其给我方造成的经济损失暂计人民币449 496元；判令孙娜赔偿我方因本案而支出的法律咨询费5万元；判令孙娜承担本案一切诉讼费用。

孙娜对于周志伟、谢伊文提出的反诉答辩称：首先我没有收到任何解除合同的书面通知，所以反诉人第一项反诉请求没有依据。我始终要求按照买卖合同约定的税费由双方各自按照法律规定缴纳，但周志伟与谢伊文却要求我缴纳应由其缴纳的税款，双方为此发生争议。到现在为止周志伟与谢伊文仍认为卖方应当缴纳的税费应由我缴纳，所以其要求我赔偿其经济损失，没有事实以及法律依据。我方不同意反诉请求。

原审法院经审理查明：2007年3月24日，周志伟、谢伊文（卖方）与孙娜（买方）及中原经纪公司（经纪方）签订《北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购人的房屋位于北京市海淀区蓝靛厂翠叠园9号楼2单元1203号的房屋，房屋产权人为谢伊文，房屋之出售成交价格为人民币255万元。双方在备注栏中约定：1．此次交易成交价为人民币255万元整（含车位），为卖方的净得价，交易中所产生的相关费用由买方按国家法规缴纳。2．双方交房时间为2007年5月30日。3.……房价为人民币240万元整，车位为人民币15万元整。5．家中附属设备另算，计人民币6万元整。

同日，谢伊文（甲方）与孙娜（乙方）签订了《北京市房屋买卖合同》，双方约定乙方自愿购买甲方所拥有的北京市海淀区蓝靛厂翠叠园9号楼2单元1203号的房屋，总房款为人民币255万元整。合同第七条关于产权登记的约定内容为：本合同签订后，甲、乙双方应相互配合向房屋所在区房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖过户相关手续，之后按有关规定申领房屋所有权证。办理上市手续时产生的税费及相关费用，由甲、乙双方按照国家规定缴纳。对于违约责任双方约定：甲、乙双方合同签订后，如乙方悔约，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方书面通知后三个工作日内将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有；如甲方悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三个工作日内将乙方所付房款（含定金）返还给乙方，并支付乙方相当于房价款10％的违约金。甲、乙任意一方不按期办理过户手续或不提供相关文件、资料、证件等，致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日，应向对方支付房价款的万分之四的违约金，逾期超过十个工作日，对方有权解除合同，并由违约方向守约方支付房价款10％的违约金。

2007年4月13日，孙娜、谢伊文及深圳发展银行朝阳门支行签订《房屋买卖资金监管协议书》，孙娜将261万元购房款存人谢伊文在深圳发展银行朝阳门支行的账户内，由银行将上述款项冻结。三方约定在本协议签订后15日之内孙娜、谢伊文不能办理过户手续，则谢伊文须退还孙娜开户存折，并由银行将账户内所冻结的全部房款本息解冻并划转给买方孙娜。

2007年5月8日，周志伟、谢伊文分别致函孙娜和中原经纪公司的工作人员李涛，称“我方与贵公司及买房人曾分别于2007年4月16日和2007年4月30日先后两次共同到北京市海淀区地税局知春里税务所办理房屋产权过户手续，但是，由于买房人不同意按照合同约定承担其应承担的税费等有关费用，致使房屋过户手续拖延至今仍未能办理。……我方特发此催促函，请贵公司通知买房人与贵公司共同于2007年5月21日前尽快安排房屋产权过户手续，并请在合理时间内提前通知我方具体时间，以便我方届时按照合同的约定积极予以必要的协助和配合”。中原经纪公司工作人员李涛签收了上述函件，给孙娜的函件系周志伟、谢伊文以邮寄的方式送达给了孙娜的丈夫刘耀辉。

2007年5月17日，孙娜向法院起诉。2007年5月22日，周志伟、谢伊文再次致函孙娜，提出“我方认为你方已无继续履约的诚意和可能，为避免损失继续扩大，我方现行使合同解除权，解除我们双方之间的《北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》及相对应的《北京市房屋买卖合同》关系。同时，本日后，我方有权对所涉房屋及其连带资产进行任何处置和支配而不受前述合同或他人的妨碍”。上述函件亦通过邮寄方式送达给了孙娜的丈夫刘耀辉。同时，周志伟、谢伊文将上述解除通知也送达给了中原经纪公司，由其公司的工作人员李涛签收。2007年6月6日，法院向周志伟、谢伊文送达了孙娜的起诉书。

本案原审审理中，经孙娜申请，法院对北京市海淀区蓝靛厂翠叠园9号楼2单元1203号房屋进行了查封、冻结，停止办理买卖、过户等相关手续。

上述事实，有双方当事人原审期间的陈述、《北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》及附件、《北京市房屋买卖合同》、定金保管书、《房屋买卖资金监管协议书》、深圳发展银行客户回单、催促函及快递回执、5月22日函件及回执、中原经纪公司证明、证人证言等证据材料在案佐证。

原审法院判决认为，本案诉争焦点有二：一是卖方应缴纳的税费应当由哪方负担；二是双方签订的相关合同是否已经解除。

关于卖方应缴纳的税费应当由哪方负担的问题。根据本案双方当事人及中介公司中原经纪公司在《北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》中的约定，孙娜购买周志伟、谢伊文所有的北京市海淀区蓝靛厂9号楼2单元1203号的房屋和车位，房屋、车位及家具共计255万元。双方约定上述255万元系周志伟、谢伊文的净得价，买卖过程中发生的相关费用由买方即孙娜按照国家规定缴纳。上述约定的含义应为无论买方应当缴纳的税费以及卖方应当缴纳的税费均由买方支付相应款项。虽然孙娜与周志伟、谢伊文另行签订的房屋买卖合同中的约定与上述约定不完全一致，但从双方订立上述两份合同的真实意思表示看，双方之前对于税费支付的约定与双方之后约定的各自按照国家规定缴纳的说法并不矛盾，即买卖双方各自按照国家规定缴纳各自应当缴纳的税费，但相关款项根据约定应由孙娜负担。孙娜现主张周志伟、谢伊文负担营业税、个人所得税、土地增值税等税费，与双方约定不符，其该项诉讼请求法院不予支持。

关于双方所签订的《北京市房屋买卖合同》是否已经解除的问题。如上所述，孙娜没有按照双方约定支付其应负担的税费款项，周志伟、谢伊文在孙娜没有按照约定支付应缴税费的款项后，书面通知了孙娜继续履行合同，并约定了履行期限。在约定的履行期限届满而孙娜仍未履行义务的情况下，周志伟、谢伊文依据法律规定行使了合同的解除权，并通知了合同相对方孙娜，故孙娜与周志伟、谢伊文所签订的《北京市房屋买卖合同》已经在通知到达孙娜时解除。现孙娜要求周志伟、谢伊文将诉争房屋过户到其名下，属于要求继续履行合同之行为，因合同已经解除，故孙娜的上述诉讼请求没有事实和法律依据，对其上述诉讼请求，法院不予支持。同时，孙娜要求周志伟、谢伊文承担违约责任的诉讼请求亦无法成立，故其该部分诉讼请求法院亦不予支持。因《北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》的解除涉及第三方中原经纪公司，故本案对该合同是否解除不予认定。

因孙娜未按约定履行自己的义务，其违反了合同约定，应当按照合同承担违约责任。周志伟、谢伊文要求孙娜按照合同约定支付违约金25万元的诉讼请求，符合双方约定，法院予以支持。但周志伟、谢伊文要求孙娜赔偿给其造成的经济损失的请求，没有充分证据支持，对其该部分反诉请求法院不予支持。周志伟、谢伊文要求孙娜赔偿因本案而支出的法律咨询费，没有法律依据，对周志伟、谢伊文的该部分反诉请求法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决：一、孙娜与周志伟、谢伊文所签订的《北京市房屋买卖合同》已于二○○七年五月二十三日解除；二、孙娜于本判决生效后三十日内向周志伟、谢伊文支付违约金二十五万元；三、驳回孙娜的诉讼请求；四、驳回周志伟、谢伊文其他反诉请求。

判决后，孙娜不服，上诉请求：撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求并驳回周志伟与谢伊文的原审反诉请求。上诉理由是：1．居间合同与买卖合同关于税费、相关费用缴纳的约定是不同的，居间合同中的相关费用并不包括税费，买卖合同明确税费及相关费用由双方依照国家规定缴纳;2．居间合同中的约定不能取代买卖合同的约定，在两者约定不一致时，应当以买卖合同的约定为准；3．房屋过户手续未能办理系因周志伟与谢伊文的违约造成的，而孙娜并未存在违约行为，其二人解除买卖合同缺乏事实依据；4．周志伟与谢伊文在孙娜起诉且对房屋采取保全措施后以孙娜逾期履行合同义务为由提出解除合同，亦不符合解除合同的条件。

周志伟与谢伊文同意原审判决，并答辩称：1．居间合同中约定此次交易成交价为卖方净得价，交易中所产生的相关费用由买方按国家规定缴纳，此处约定的净得价意味着该价格之外，周志伟与谢伊文不再承担涉案交易所产生的任何费用包括税费，这也是双方的真实意思表示；2．买卖合同中虽亦出现“相关费用”的表述，但双方在买卖合同中并未就此作出任何说明，而居间合同中已对“相关费用”作出明确约定，双方均应善意履行;3．居间合同与买卖合同是相互补充的，但买卖合同并不能否定居间合同；4．买卖合同因孙娜未依约履行相关义务，周志伟与谢伊文解除合同的条件业已成就，孙娜亦应承担相应的违约责任。

本院经审理查明，双方对原审认定的事实没有异议，亦无新的证据提交或事实补充，本院依法予以确认。

上述事实，有双方当事人二审期间的陈述在案佐证。

本院认为，本案双方在居间合同中关于房屋买卖的约定及签订的买卖合同均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。

本案争议的焦点是房屋买卖过程中需缴纳的税款是否均应由买方孙娜负担。首先，根据我国税收法律、行政法规的规定，房屋出卖人依法应当缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等，而房屋买受人依法应当缴纳契税、印花税等。依据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条之规定，负有纳税义务的单位或个人必须依照规定履行纳税义务、缴纳税款，其签订的合同与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。其次，虽然双方在居间合同备注中载明“此次交易成交价为卖方净得价，买卖过程中发生的相关费用由买方即孙娜按照国家规定缴纳”，但该约定并未明确“相关费用”包括双方在交易过程中各自应当缴纳的税款。最后，双方签订的买卖合同系居间合同成立后所签订的合同，该合同明确约定交易过程中产生的税费及相关费用由双方按照国家有关规定缴纳，该约定的内容具体、明确，且系双方真实的意思表示，双方均应严格履行。综上所述，此次房屋买卖双方应各自负担国家法律、法规规定应缴纳的税款，原审判决认定房屋交易过程的税款均应由孙娜负担是错误的，本院依法予以纠正。现双方买卖房屋的产权因税款负担问题所产生的争议而尚未依照约定期限过户，而将房屋所有权过户到买方孙娜名下本系卖方周志伟与谢伊文应当履行的合同义务，现孙娜要求周志伟与谢伊文将本案涉案房屋的所有权过户到其名下，本院予以支持。

双方的争议系因税款的负担而起，但根据查明的事实，孙娜在履行合同过程中并无违反合同的行为，周志伟与谢伊文以孙娜迟延履行合同为由提出解除合同的事实依据不足，不应支持，原审判决确认双方合同已经解除乃基于错误认定所致，本院一并予以纠正。

关于孙娜要求周志伟与谢伊文支付迟延履行过户义务的违约金请求。虽然双方合同约定2007年4月30日前办理房屋产权过户手续，但由于双方在履行过程中对税款的负担产生争议，数日后随即进人诉讼阶段，故本院对孙娜主张该期间的违约金请求不予支持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条，《中华人民共和国个人所得税法》第一条与第二条，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条与第二条，《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条与第二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条及第一百零七条之规定，判决如下：

一、撤销北京市海淀区人民法院（2007）海民初字第14442号民事判决；

二、周志伟与谢伊文于本判决生效后十五日内将北京市海淀区蓝靛厂翠叠园九号楼二单元一二零三号房屋的所有权过户于孙娜名下，房屋买卖合同履行过程中所需缴纳的税款及相关费用由孙娜与周志伟、谢伊文按照国家有关规定各自承担；

三、驳回周志伟与谢伊文的反诉请求；

四、驳回孙娜的其他诉讼请求。

保全费五千元，由孙娜负担（已交纳）。

一审本诉及反诉案件受理费一万一千五百零二元，由周志伟、谢伊文负担（已交纳一万一千三百四十五元，余款于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费五千二百零七元，由周志伟、谢伊文负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长 高 卫

代理审判员 张 瑞

代理审判员 黄彩相

二○○七年十二月五日

书 记 员 马 勋

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